2022年12月房地产行业观察与债市运行动态：多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善

作者：申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善 ——2022年12月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低》，2022.12.20 2.《2022年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔》，2022.11.15 3.《2022年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.10.18 商品房量价：12月份30大中城市商品房成交面积同比减少21.98%，成交量仍大幅低于往年同期。百城新建住宅平均价格同比下跌0.02%，涨幅较上月回落0.06个百分点。 土地成交价款：11月份全国土地成交价款为1530.23亿元，较上年同期的3109.01亿元下降50.78%，房地产行业新土地项目投资明显减少。 政策：12月份，中央经济工作会议强调推动行业重组并购，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。中央财办提出“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”，预计未来各地的住房限购政策会逐步取消。地方层面不断出台的购房支持政策，包括提供购房补贴、放松限购、降低房贷首付比例、提高房贷额度、放宽房贷资格限制等，新政策出台频率高且力度大。 重点房企：12月份百强房企操盘销售金额同比下降30.8%；滨江集团、荣安地产、金科股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团等房企为旗下公司提供担保；碧桂园、金地集团、建业集团获银行大额授信；合景泰富、新城发展、雅居乐、旭辉完成股权融资。 债券发行与到期：12月份房地产行业共发行债券510.99亿元，偿还债券406.64亿元，通过债市净融资104.35亿元。 信用事件与利差：12月份有12只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。12月末兴业房地产行业债券信用利差 （中位数）较上月末上升28.65BP。 总结与展望：房地产行业股票融资解禁后，部分房企已完成配股或增发，预计大量股权融资即将落地。房企可以补充权益资本、降低财务风险，出险房企可以借机修复信用。从需求端来看，疫情管控结束、限购政策逐步取消将促进新建商品房需求，有利于房企回笼资金。但新增城镇人口减少、出生人口减少，商品房需求在萎缩，房企未来仍有库存去化压力。 Author:ShenXuefeng E-mail：research@fecr.com.cn Anumberofrealestatecompanieshaveimplementedequityfinancing,andthedebtratioofrealestateindustrywilldecrease ——December2022realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasdeclinedby21.98%year-on-yearinDecember,whichwasstillsignificantlylowerthaninthesameperiodofpreviousyears.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.02%year-on-year,andtheincreasewasdown0.02percentagepointsfromthepreviousmonth. Intermsofrealestatelandpurchase,thetransactionvalueoflandinNovemberwas153.023billionyuan,adecreaseof50.78%from310.901billionyuaninthesameperiodofthepreviousyear,andtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantly. Intermsofpolicies,theCentralEconomicWorkConferenceemphasizedpromotingindustryrestructuringandM&A,preventingandresolvingtherisksofhigh-qualityleadingrealestatecompanies,andimprovingthebalancesheet.TheCentralFinanceOfficeproposedthat“therearestillsomerestrictivepoliciesthathinderthereleaseofconsumerdemandinhousingconsumptionandotherfields,andtheseconsumptionpotentialsshouldbereleased".Itisexpectedthatthehousingpurchaserestrictionpoliciesinvariousregionswillbegraduallyabolishedinthefuture.Thesupportpoliciesforhousingpurchasehasbeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchase,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,etc.Newpoliciesareintroducedfrequentlyandvigorously. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinDecemberhasdecreasedby30.8%year-on-year.BinjiangGroup,RonganProperty,JinkeProperty,Yango,RiseSun,TahoeGroupandotherrealestatecompaniesprovidedguaranteesfortheircompanies.CountryGargen,GemdaleandJianyeGroupobtainedlargeamountsofbankcredit.KWGGroup,SeazenGroup,AgileGroupandCIFIHoldingscompletedequityfinancing. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued51.099billionyuanbonds,repaid40.664billionyuanbondsinDecember,andhasreceived10.435billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,12bondshavebeenextendedinDecember.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofDecember,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby28.65BPfromtheendofthepreviousmonth. Lookingahead,aftertheliftingofthebanonequityfinancingofrealestateindustry,somerealestatecompanieshavecompletedrightsissueoradditionalissuance,anditisexpectedthatalargeamountofequityfinancingwillsoonbeimplemented.Realestatecompaniescansupplementequitycapitalandreducefinancialrisk,andrealestatecompaniesindangercantaketheopportunitytorepairtheircredit.Fromthedemandside,theendofepidemiccontrolandthegradualeliminationofpurchaserestrictionpolicywillpromotethedemandfornewcommercialhousingandhelprealestateenterprisestowithdrawfunds.However,thenewurbanpopulationandbirthpopulationaredecreasing,thedemandforcommercialhousingisshrinking,andtherealestatecompaniesstillhavethepressuretodestockinthefuture. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）土地成交价款5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态7 三、重点公司动态12 四、房地产行业债券市场运行动态15 （一）债券发行与到期15 （二）违约/展期债券16 （三）信用级别调整17 （四）行业信用利差18 五、总结与展望18 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积大幅减少 根据Wind数据，12月份国内30大中城市1商品房成交面积为1422.77万m2，同比减少21.98%（见图1）。与往年相比，2022年成交面积大幅下滑。自2021年下半年以来经济增长明显放缓，新增城镇人口数量锐减，购房需求明显减少。尽管各地陆续放松或取消限购，银行个人住房贷款发放加快，房贷首付比例、贷款利率下调，但商品房销量仍大幅减少。 面对需求下滑，房地产企业已经普遍放缓了新土地投资步伐，预计未来新建商品房供给也会减少，需关注新建商品房供需能否再平衡。 2022近10年均值 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，11月份全国商品房销售面积同比减少33.26%，其中住宅物业销售面积同比减少32.50%，商办等非住宅物业销售面积同比减少37.40%。2022年上半年商办等非住宅物业销售表现要略好于住宅物业，但是从10月份开始非住宅物业销售也出现明显下滑（见图2、图3）。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、