房地产行业周报：二手房成交持续增长，中央和地方政策协同发力

房地产 2026年05月04日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 二手房成交持续增长，中央和地方政策协同发力本周我们跟踪的全国30城新房成交面积下降，15城二手房成交面积连续三周同 比增长，整体热度更高。本周在政治局会议“努力稳定房地产市场”基调下，深圳、广州等核心城市陆续出台宽松楼市政策，旨在从供需两端发力，巩固市场止跌回稳态势。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 相关研究报告 《成交数据向好，积极信号开始显现—行业周报》-2026.4.26 政策端：政治局会议明确稳定基调，核心城市密集出台调控政策 《成交数据同比增长，南京郑州公积金政策优化—行业周报》-2026.4.19 本周中央与地方协同发力稳定房地产市场，政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，要求实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为地方政策放松提供宏观环境。地方层面，一线及重点城市密集出台新政：深圳放松核心区限购并提高公积金额度，家庭最高可贷351万元；广州推出“卖旧买新”补贴并提高公积金额度至360万元；天津重点收购存量商品房作保障房，并延续换购住房退个税政策。此外，长沙、武汉、苏州等城市也纷纷提高公积金贷款额度或发放购房补贴。 《行业基本面仍在筑底，一线城市率先企稳—行业点评报告》-2026.4.17 市场端：二手房成交面积保持增长，土地成交面积同比下降 销售端：2026年第18周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）194.6万平米，单周同比下降0.6%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）3121.4万平米，累计同比下降10.2%。全国15城二手房单周成交面积（网签口径）161.5万平米，单周同比增长21.1%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）2881万平米，累计同比下降2.9%。 投资端：2026年第18周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1229.4万平方米，单周同比下降42%。2026年前18周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积37080万平方米，累计同比下降13%。全国100大中城市土地成交楼面价为1471元/平米，同比下降3%；土地成交总价236.4亿元，同比下降43%；平均溢价率（4周移动平均）为7.0%。4月末核心城市成交热度提升，平均溢价率有所回升。 价格端：2026年第18周，冰山100指数为9936，周环比-0.1%，周同比-11.8%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、政治局会议明确稳定基调，核心城市密集出台调控政策.......................................................................................................32、销售端：新房成交面积同比下降、二手房同比增长...............................................................................................................52.1、全国30城新房成交面积单周同比下降0.6%................................................................................................................52.2、15城二手房成交面积单周同比增长21.1%...................................................................................................................63、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比下降42%.......................................................................................................84、价格端：二手房冰山指数环比继续下降.................................................................................................................................115、投资建议：维持行业“看好”评级.............................................................................................................................................126、风险提示....................................................................................................................................................................................13 图表目录 图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降0.6%.................................................................................5图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长4.3%...................................................................................6图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长21.1%...........................................................................6图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长23.9%.................................................7图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降42%.......................................................................................8图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）同比下降3%...............................................................................................9图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比提升.....................................................................................9图8：冰山100指数单周同比-11.8%..........................................................................................................................................11图9：冰山100指数单周环比-0.1%............................................................................................................................................11 表1：政治局会议提出稳定房地产市场，多个核心城市出台地产政策....................................................................................3表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降10.2%...............................................................................5表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降7.3%...................................................................................5表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降2.9%.............................................................................6表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降2.3%...................................................7表6：全国100大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降13%.......................................................................................8表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均）7.0%........................................................................................8 1、政治局会议明确稳定基调，核心城市密集出台调控政策 本周在政治局会议定调后，核心城市地产政策密集发布，主要围绕公积金提额、购房补贴、放松限购、盘活存量四个方面。 中央政策： 4月28日，中共中央政治局会议指出，精准有效实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，增强经济发展内生动力，进一步做强国内大循环，做优国内国际双循环，努力实现“十五五”良好开局。要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。 地方政策： （1）深圳：放松核心区限购，允许特定人群在福田、南山等区域增购1套房；同时大幅提高公积金贷款额度，家庭最高可贷351万元。 （2）广州：推出八大举措，包括公积金个人最高贷100万、家庭200万（符合条件可达360万）；“卖旧买新”按贷款额1%补贴，单套最高3万元；房票适用范围扩大至商办物业并可跨区使用。 （3）天津：出台11条新政，重点收购存量商品房用作保障房；换购住房可退个人所得税（至2027年底）；优化积分落户；各区可向人才、新市民等发放购房补贴。 （4）长沙：