公司收购前海地块股权，抓住窗口期稳步扩张，建议“买进”

m 2022年12月23日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元)RMB16.4 公司基本资讯 产业别房地产 A股价(2022/12/23)13.06 深证成指(2022/12/23)10849.64 股价12个月高/低17.43/11.07 总发行股数(百万)7739.10 A股数(百万)7738.05 A市值(亿元)1010.59 主要股东招商局集团有限公司(59.53) 每股净值(元)10.65 股价/账面净值1.23 一个月三个月一年股价涨跌(%)-8.7-19.34.2 近期评等 出刊日期前日收盘评等 ------ 产品组合 社区开发与运营85% 园区开发与运营14% 招商蛇口(001979.SZ) Buy买进 公司收购前海地块股权，抓住窗口期稳步扩张，建议“买进”结论与建议： 公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%的股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份；并且定向募集配套资金。 在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达60.6亿元和66.6亿元， YOY分别-42%和+10%，EPS分别为0.78元和0.86元，A股对应2022和2023年PE分别为16.7倍和15.2倍，PB为0.95倍；建议“买进”。 公司将发行股份收购前海地块相关股权以及募集配套资金：11月底证监会恢复上市房企并购重组和再融资后，公司积极把握时间窗口发布收购和融资计划。公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油 集团24%的股权以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份。本次交易中新增股份的发行价为15.06元，收购股份的对价尚未确定。交易完成后，公司全资控股南油集团，并且对招商前海实业的直接及间接持股比例将增至85.99%。 招商前海实业通过子公司前海自贸投资拥有深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。此次收购进一步加强了公司对前海地块的控制权，有利于加快开发进度。由于南油集团及前海实业已是招商蛇口的下属公 邮轮产业建设与运营 0.18% 司，在此次交易前已经并表，交易后上市公司的主营业务和财务指标不 会发生明显的变化。 机构投资者占流通A股比例 基金1.5 一般法人75.6 股价相对大盘走势 公司同时将通过定增募集配套资金，发行股份的数量不超过交易前上市公司总股本的30%，金额不超过此次发行股份支付对价的100%。配套资金将用于存量涉房项目、前海实业项目的建设、补充流动资金和偿还债务等。 公司11月份销量同比小幅下滑，优于行业平均水平：公司11月份实现销售面积122.32万平方米，销售金额234.52亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-3.2%和-7.3%，优于行业平均水平。单月销售均价19173元/平米，YOY-4.2%。1-11月，公司累计销售面积为958.5万平米， YOY-22.9%；累计销售金额为2499.98亿元，YOY-11.6%。累计销售均价 为26082元/平方米，YOY-14.6%。随着中央出台多项房企融资支持政策，大力推进“保交楼”，房地产市场的悲观情绪有望缓解，部分积压的刚性需求有望释放。但受到疫情的干扰，市场恢复过程可能较为缓慢。 盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达60.6亿元和 66.6亿元，YOY分别-42%和+10%，EPS分别为0.78元和0.86元，A股对 应2022和2023年PE分别为16.7倍和15.2倍，PB为0.95倍；建议“买进”。 ..............................................................接续下页........................................................................... 年度截止12月31日 2019 2020 2021 2022F 2023F 纯利(Netprofit) RMB百万元 16033 12253 10372 6057 6661 同比增减 ％ 5.20% -23.58% -15.35% -41.61% 9.98% 每股盈余(EPS) RMB元 2.025 1.546 1.309 0.783 0.861 同比增减 ％ 5.04% -23.65% -15.35% -40.22% 9.98% A股市盈率(P/E) X 6.46 8.46 10.00 16.73 15.21 股利(DPS) RMB元 0.83 0.64 0.54 0.31 0.34 股息率(Yield) ％ 6.34% 4.89% 4.13% 2.39% 2.63% 评等定义 【投资评等说明】 强力买进（StrongBuy）潜在上涨空间≥35% 买进（Buy）15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（TradingBuy）5%≤潜在上涨空间<15% 无法由基本面给予投资评等 中立（Neutral） 预期近期股价将处于盘整建议降低持股 附一：合幷损益表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 营业收入 97672 129621 160643 172844 186741 经营成本 63829 92435 119723 139410 150072 营业税金及附加 9200 9054 9681 10371 11204 销售费用 2207 2986 3914 4667 4949 管理费用 1729 1979 2145 2247 2428 财务费用 2773 2224 2006 2247 2428 资产减值损失 -2092 -2570 -3391 0 0 投资收益 10231 6107 3728 3200 3300 营业利润 26320 24080 22753 17300 19150 营业外收入 145 149 204 400 300 营业外支出 341 119 115 60 50 利润总额 26124 24109 22843 17640 19400 所得税 7267 7196 7641 5022 5523 少数股东损益 2824 4660 4829 6562 7216 归属于母公司所有者的净利润 16033 12253 10372 6057 6661 附二：合幷资产负债表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 货币资金 75324 89306 79533 79432 86118 应收帐款 1795 2759 3279 3607 3968 存货 312207 360793 417636 438518 460444 流动资产合计 477249 575527 653058 685711 719997 长期投资净额 26593 40124 61561 66485 71804 固定资产合计 4608 4365 9234 11080 13296 在建工程 819 969 465 372 409 无形资产 612 573 1379 1310 1245 资产总计 617688 737157 856203 890451 943879 流动负债合计 295008 373787 428079 449482 471957 长期负债合计 95309 110013 151370 164993 179842 负债合计 390318 483800 579448 614475 651799 少数股东权益 132525 151987 168084 176488 185313 股东权益合计 227370 253357 276755 275976 292080 负债和股东权益总计 617688 737157 856203 890451 943879 附三：合幷现金流量表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 经营活动产生的现金流量净额 13812 27622 25977 20782 22860 投资活动产生的现金流量净额 -13158 -4818 -24277 -21849 -26219 筹资活动产生的现金流量净额 16248 -7894 -11161 1116 10045 现金及现金等价物净增加额 16874 14793 -9612 49 6686 货币资金的期末余额 74203 88995 79383 79432 86118 货币资金的期初余额 57329 74203 88995 79383 79432 1 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 2022年12月23日 3