2022年第49周地产周报：REITs底层资产或扩围，限购限贷政策继续放松

行业研究|行业周报 看好（维持） REITs底层资产或扩围，限购限贷政策继续放松 ——2022年第49周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年12月15日 核心观点 本周市场回顾。第49周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.5%。沪深300指数报收3998.24，周度涨幅为3.3%；创业板指数报收2420.63，周度涨幅1.6%；房地产板块指数报收3313.10，周度涨幅为2.8%。 本周行业要闻。政治局会议：明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。证监会：进一步扩大REITs试点范围，加快打造保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。统计局：11月CPI同比上涨1.6%，环比下降0.2%。北京、上海、重庆等城市推进房地产纾困政策。南京：部分银行未结清首套贷款，购买二套房首付比例降至四成。武汉：房交会期间买房发1万元消费券补贴。合肥：房产局联合相关部门搭建二手住房互换线上服务平台；包河区实行房票安置奖励。厦门：实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。佛山：全面取消限购。上海四批次6宗地块2宗触达中止价4宗底价出让。苏州五批次10宗地块以2宗触顶、1宗溢价、7宗底价成交，2022年五个批次集中供地总成交价942亿元。武汉五批次第一场拍卖4宗涉宅用地全部底价成交。 本周新房销售量较上周下降、二手房销售量较上周上升。第49周29大城市新房销 售为2.4万套，较上周下降5.2%；11大城市二手房销售8201套，较上周上升 5.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降5.5%、下降6.9%；二线城市新 房、二手房交易较上周分别下降4.3%、上升7.5%。库存量、库销比较上周上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 截至第49周，15大城市库存为124.6万套，较第48周增加3618套；库销比为 15.7个月，较第48周上升0.2个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第49周 26大城市合计成交土地30块。土地出让金减少。第49周26大城市土地出让金为 347.0亿元，较第48周减少23.1亿元。平均溢价率下降。第49周26大城市土地 成交平均溢价率2.0%，较第48周下降0.4个百分点。 重点公司公告。保利发展、中海地产、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、龙湖集 团、首开股份公布11月份经营情况。招商蛇口拟发行股份购买南油集团股权等资产并募集配套资金。碧桂园拟以每股2.70港元配售17.8亿股新股。华发股份公布非公开发行股票预案，金科股份、绿地控股、中华企业、大名城筹划定增，用于“保交楼”以及补充流动资金。格力地产拟定增收购免税集团100%股权。中交地产拟向控股股东借款不超过45亿元。华润有巢REIT上市。 融资端政策缓解房企部分流动性压力：— —2022年第48周地产周报 政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加码：——2022年第47周地产周报 纾困工具加码提供一定流动性支持，信用恢复仍需更大力度政策宽松：——2022年第46周地产周报 2022-12-05 2022-12-02 2022-11-22 投资建议与投资标的 本周新房销售量下降，二手房销售量回升，土地市场维持较低热度。证监会负责人针对REITs表示将加快打造保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，REITs底层资产扩围有望加速推进，如能成功落地可为优质商业资产提供良好的退出渠道。继证监会发文允许恢复上市房企和涉房上市公司并购重组及再融资以来，周内多家公司相继发布定增或资产收购并募集配套资金计划，募集资金主要用于保交楼、偿还债务和补充营运资金等，或能缓解房企部分流动性困难。结合中债增首批增信的三家民企中票成功发行、商业银行授信支持额度增加及各地对房企纾困政策的推进执行，我们认为供给端融资政策放松能够给予房企一定的流动性支持，但没有脱离市场化、法治化的框架，后续决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。需求端限购限贷政策持续放松，南京未结清首套贷款购买二套房首付比例降至四成，厦门和佛山对限购政策进一步优化，合肥包河区对房票安置予以奖励，有利于释放部分刚需和改善需求。市场对中央经济工作会议期待较高，实际政策支持力度仍待观察。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第49周市场行情回顾（2022.12.05~2022.12.11）4 1.1第49周行业指数表现4 1.2第49周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.12.05~2022.12.11）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第49周）29城市新房成交6 图2：本周（第49周）11城市二手房成交6 图3：本周（第49周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第49周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，世联行、天津松江、东百集团涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第49周市场行情回顾（2022.12.05~2022.12.11） 1.1第49周行业指数表现 第49周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.5%。沪深300指数报收3998.24，周度涨幅为3.3%；创业板指数报收2420.63，周度涨幅1.6%；房地产板块指数报收3313.10，周度涨幅为2.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/12/09) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3998.24 3.3% 2.5% -19.1% 创业板指 2420.63 1.6% 3.2% -27.1% 房地产指数（申万） 3313.10 2.8% 3.5% -1.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第49周地产板块个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 世联行 19.37% 深振业A -19.50% 天津松江 18.64% 中国武夷 -17.24% 东百集团 16.94% 广宇发展 -9.85% 中粮地产 16.13% 深深房A -9.39% 深物业A 13.32% 南国置业 -8.58% 第48周地产板块涨幅居前的公司分别为世联行、天津松江、东百集团、中粮地产、深物业A。 表2：本周房地产个股表现，世联行、天津松江、东百集团涨幅居前 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.12.05~2022.12.11） 2.1行业一周要闻回顾 政治局会议：明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。证监会：进一步扩大REITs试点范围，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。统计局：11月CPI同比上涨1.6%，环比下降0.2%。北京、上海、重庆等城市推进房地产纾困政策。南京：部分银行未结清首套贷款，购买二套房首付比例降至四成。武汉：房交会期间买房发1万元消费券补贴住宅专项维修资金。合肥：房产局联合相关部门搭建二手住房互换线上服务平台；包河区实行房票安置奖励。厦门：实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。佛山：全面取消限购。上海四批次6宗地块2宗触达中止价4宗底价出让。苏州五批次10宗地块以2宗触顶、1宗溢价、7宗底价成交，2022年五个批次集中供地总成交价942亿元。武汉五批次第一场拍卖4宗涉宅用地全部底价成交。 1)政治局会议：明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策， 加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施。要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用。（12.07） 信息来源：观点地产网 2)证监会：进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。（12.08) 信息来源：证券日报 3)统计局：11月CPI同比上涨1.6%，环比下降0.2%。PPI同比下降1.3%，环比上涨0.1%。 （12.9） 信息来源：观点地产网 4)央行上海总部、上海银保监局：保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期。 （12.08） 信息来源：观点地产网 5)北京：发布“助企纾困12条”，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。（12.07）信息来源：观点地产网 6)南京：部分银行调整二套房商业按揭贷款政策，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。（12.07） 信息来源：财经网 7)重庆：加快成立稳经济大盘工作小组，确定了四个工作专班，分别负责稳企促投、普惠小微、房地产融资、房企纾困等工作，重点工作包括加快专项金融工具落地见效、加大“保交楼”融资支持、“一企一策”推进重点房企纾困。（12.05） 信息来源：观点地产网 8)武汉：1）房交会期间（12.08-12.31）买房发1万元消费券补贴住宅专项维修资金。2）完成了第五批集中供地的第一场拍卖活动，共成交各类用地7宗，其中4宗涉宅用地全部底价成交，成交价24.25亿元。（12.08） 信息来源：观点地产网 9)合肥：房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。鼓励房票安置，在包河区自行购买新建商品房的，政府予以奖励。（12.08） 信息来源：观点地产网 10)厦门：在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。 （12.05）。 信息来源：观点地产网 11)佛山：祖庙、桂城、大良街道不再限购，新房三年可上市交易，至此佛山所有区域已取消限购。（12.09） 信息来源：观点地产网 12)上海：第四批集中供地收官，6宗地块2宗触达中止价4宗底价出让，总成交价126.8亿元，平均溢价率3.7%。（12.09） 信息来源：观点地产网 13)苏州：五批次供地收官，10宗地块以2宗触顶、1宗溢价、7宗底价成交，成交总价132亿元，平均溢价率4.8%。2022年五个批次集中供地总成交价942亿元。（12.05） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周下降、二手房销售量较上周上升。第49周29大城市新房销售为2.4万套，较上周下降5.2%；11大城市二手房销售8201套，较上周上升5.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降5.5%、下降6.9%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降4.3%、上升7.5%。 图1：