房地产开发2022W9：郑州限购限贷政策放松，两会重提保障住房需求

两会重提保障住房需求，重点关注涉“新市民”政策。3月5日上午9时，第十三届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。此次两会政府报告重提“满足购房者的合理住房需求”，继续将“保障好群众住房需求”的表述放在首位。此外常规性地提了“房住不炒”、“三稳”、“因城施策”。我们预计，我们预计，3月4日银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》中提到的保障和满足群众尤其是“新市民”的合理住房需求有较大概率成近期政策重点。 郑州限购限贷政策放松。郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，本次新政在限购、限贷、土地供给等多个方面均有较大突破。有老年人来郑投亲养老的家庭，可新购一套住房；首套房结清贷款的家庭，二套房享受首套房贷款政策，下调房贷利率。 行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘3.30个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为1.6%，领先大盘3.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共86支，较上周增长58支，下跌股数为51支。（报告中本周指2.26-3.4当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为322.0万平方米，环比下降7.7%，同比下降39.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为60.2万方，环比-17.9%，同比-42.0%；样本二线城市为175.5万方，环比-10.5%，同比-32.3%；样本三线城市为86.3万方，环比8.6%，同比-47.6%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计103.3万方，环比增长8.1%，同比下降30.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方，环比10.5%；样本二线城市为56.9万方，环比7.2%；样本三线城市为13.2万方，环比5.7%。年初至今累计二手房成交面积为778.7万方，同比变动为-35.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为227.1万方，同比-43.9%；样本二线城市为448.7万方，同比-27.2%；样本三线城市为102.8万方，同比-27.2%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.28-3.6）共发行房企信用债15只，环比下降1支；发行规模共计154.90亿元，环比下降18.60亿元，总偿还量97.22亿元，环比提升0.42亿元，净融资额为57.68亿元，环比下降19.02亿元。昆明高新（50bp）、苏州高新（5bp）、万科五年期票据（45bp）、首开（17bp）、临港控股（45bp）、信达投资（211bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.郑州限购限贷政策放松，两会重提保障住房需求 多地降低首付款比例和房贷利率，郑州限购限贷政策出现松动。郑州限购限贷政策放松，具有较强的代表性意义。今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，包括提高部分人群公积金贷款额度、提高公积金贷款最高次数、降低首付款比例等。 我们之前判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，按一城一策原则刺激市场需求，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款，首付款比例下降与房贷利率下降、首套房判定标准放松、保障性租赁住房贷款等政策将形成组合拳，支持刚需、刚改等居民合理性购房需求，促进房地产市场稳定健康发展。目前市场演变情况符合我们此前的判断。 随着各地因城施策放松，我们预计新房及二手房市场最快有望在二季度后半段开始企稳回暖。 图表1：2022年1-3月各地房地产市场因城施策放松不完全统计 3月5日的两会政府报告提出2022年GDP目标为5.5%，我们认为稳增长背景下，地产不会缺席。报告继续将“保障好群众住房需求”放至房地产有关内容首位，并且提到“满足购房者的合理住房需求”，此外常规性地提了“房住不炒”、“三稳”、“因城施策”。结合3月4日银保监会、中国人民银行发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》，我们认为保障“新市民”的合理住房需求有较大概率成后续政策重点。各地有可能因城施策，通过定义“新市民”给到购房资格以及信贷支持，即可能变相放松购房资格、首付比例、房贷利率等。 图表2：近三年两会政府工作报告中房地产相关表述的对比 我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.6%，领先大盘3.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共86支，较上周增长58支，下跌股数为51支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为宋都股份、财信发展、浦东金桥、珠江实业、大千生态，涨幅分别为34.2%、22.1%、20.4%、13.2%、13.1%。跌幅前五为银亿股份、皇庭国际、中润资源、电子城、S*ST前锋，跌幅分别为-21.5%、-10.1%、-8.8%、-8.3%、-6.5%。 本周49家重点房企中共计上涨18支，较上周增长17支，涨幅位居前五的为滨江集团、金地集团、保利地产、招商蛇口、华润置地，涨幅分别为11.2%、9.6%、7.7%、6.9%、3.9%。跌幅前五为中梁控股、融创中国、龙光地产、绿景中国地产、禹洲集团，跌幅分别为-18.2%、-16.9%、-15.4%、-13.2%、-12.5%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（2.28-3.2）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（2.28-3.2）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（2.28-3.2）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（2.28-3.2）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为322.0万平方米，环比下降7.7%，同比下降39.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为60.2万方，环比-17.9%，同比-42.0%；样本二线城市为175.5万方，环比-10.5%，同比-32.3%；样本三线城市为86.3万方，环比8.6%，同比-47.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计9周新房成交面积同比看，本周一线城市，上海（4.9%）同比为正，北京（-30.0%）、 广州 （-46.8%）、深圳（-43.9%）同比均为负。二三线城市中南京（7.6%）、成都（2.9%）2城同比均为正，盐城（-87.6%）、海门（-78.0%）、惠州（-73.4%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（2.26-3.4） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计103.3万方，环比增长8.1%，同比下降30.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.2万方，环比10.5%；样本二线城市为56.9万方，环比7.2%；样本三线城市为13.2万方，环比5.7%。年初至今累计二手房成交面积为778.7万方，同比变动为-36.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为227.1万方，同比-43.3%；样本二线城市为448.7万方，同比-29.7%； 样本三线城市为102.8万方，同比-29.7%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.28-3.6）共发行房企信用债15只，环比下降1支；发行规模共计154.90亿元，环比下降18.60亿元，总偿还量97.22亿元，环比提升0.42亿元，净融资额为57.68亿元，环比下降19.02亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（88.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（53.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（52.8%）和1-3年（37.5%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，万科3年期公司债（-24bp）、中交房产（-21bp）、南通保障（-34bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。昆明高新（50bp）、苏州高新（5bp）、万科五年期票据（45bp）、首开（17bp）、临港控股（45bp）、信达投资（211bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表25：房企每周融资汇总（2.28-3.6） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（2.28-3.5） 图表27：地方性政策（2.28-3.5） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。