对2022年11月28日证监会第三支箭政策的点评

http：//www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c6763083/content.shtml对2022年11月28日证监会第三支箭政策的点评易居研究院智库中心研究总监严跃进11月28日，证监会网站发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》。 此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上就是第三支箭已经射出。 1、政策本质此次政策实际上就是第三支箭的概念。 证监会表示，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度。从这里可以看出三点。 1）“资产负债表”的概念频频提及。 在近期召开的2022年金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，“支持实施改善优质房企资产负债表计划……，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。 ”此处提及了“改善资产负债表”的概念和“股权融资”的概念。 另外，11月22日国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。从这里可以看出，此次证监会对于房企股权融资的政策，符合预期。 也意味着除信贷、债券融资外，股权融资的政策出台，这也就是第三支箭。 2）从政策的最核心内容看，实际上提及了“加大权益补充力度”。 这也说明，对于各类房企增强股权方面的稳定性，尤其是从股权的角度获得债务融资，是近期的重点。 第三支箭相比第二支箭，其优势在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。至此也可以认为，第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资的工作已经到位。 三箭齐发，充分说明“救市先救企”，其为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。 2、政策工具：恢复重组上市此次政策明确，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。 1）此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。 其中暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。2）在重组上市方面，其提及了“同行业、上下游”整合，实际上也使得建筑类等企业获得重组的机会。 此类逻辑下，房地产背后的资源会有加速整合的过程，同时促使债务问题在重组中顺利化解。 3、政策工具：恢复再融资此次政策明确，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。 1）再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式，其有别于目前类似交易商协会推出的第二支箭的模式。 尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。 再融资工具包括了公开发行新股、非公开发行新股、发行新股购买资产、发行公司债券、发行短期融资券、发行中期票据等模式。后续不排除会导入险资和国企资金进行持股，增强房企的资金实力和抗风险能力。2）此类资金的投入方向是明确的，即主要是用于保交楼、补充流动性资金、偿还债务。 这三个工作是今年困扰房企的“三座大山”。 过去有信贷、债券融资和专项资金做支持，而当前再融资政策可以为此类房企增加新的资金来源。 4、政策工具：支持港股企业此次政策明确，调整完善房地产企业境外市场上市政策。 1）此次政策实际上为房企到港股市场上市，以及既有上市房企进行再融资开辟了新窗口。 过去一段时间，港股市场对于房企管控较为严厉，尤其是过去两年一些港股房企规模偏小，引起了投资者的质疑。而在目前内地融资政策放松的情况下，对于此类房企后续上市，势必会有更大的政策支持。 也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。 2）无论主业是房地产还是非房地产的企业，后续都可以享受此次证监会释放的政策红利效应。 这也意味着，房企本身不必过于担心房地产业务的占比和机构，要主动在港交所等市场方面做宣传，积极导入各类国际资本市场的资金，进而推进企业更好发展。 5、政策工具：发挥REITs作用此次政策明确，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。 1）REITs的创新属于今年较新的内容，但过去比比较聚焦在保障性租赁住房领域。而此次REITs的政策和救市政策势必有关系。 换而言之，未来一些房企的项目盘活，如何借REITs方式来盘活，同时充当保障性租赁住房的房源，这是各地需要研究的。至少目前部分城市在收购暴雷房企存量房屋资产方面，是希望用于保障性租赁住房的功能。 相关REITs金融政策也需要加快导入。 2）REITs产品运用得好，有助于后续投资者较好地进入房地产项目投资和退出。 各地在传统的纾困基金、专项基金、配套资金等基础上，要充分研究REITs在盘活房企存量项目方面的作用。 尤其是要引导投资者关注此类产品，通过REITs产品的创新，将有助于更好促进房企不良资产的盘活，同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。 6、政策工具：发挥私募基金作用此次政策明确，积极发挥私募股权投资基金的作用。 1）私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源。 此次明确开展不动产私募投资基金试点，对于此类私募投资机构来说无疑释放了较好的机会。 同时此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，其实很明显，其属于对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略。 2）对于相关房企来说，要密切关注此类私募基金的作用。 其相比传统的信贷、债券融资等有较好的优势，比如说起在信息披露方面的要求要低很多、专业技巧性较强，同时其可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品，有助于破解目前“剪不断理还乱”的房企债务问题。 其对于更快更好化解房企债务问题、促进房企资金状况快速改善等具有积极的作用。 7、政策意义此次证监会五项措施，充分体现了“第三支箭”已经成功射出，也说明“三箭合一”，其对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。 1）此次股权融资方面涉及五项工具，尤其是在重组、再融资、私募这几个领域影响最大，其对于当前上市房企融资渠道的拓展具有积极作用。尤其是叠加此前的商业银行信贷密集投放、民营房企发债给予担保等，应该说此类融资工作非常全面、有助于全面快速改善房企资金面。 2）股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛和到位，甚至可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。 这就要求各类房企用足此类政策，真正改善房企的资金状况和现金流。 此类工作做到位，也将为相关房企后续企业地位修复、投资者关系改善、销售业绩改善等带来积极的作用。