房地产“第三支箭”政策点评：弓开秋月行天，箭去流行落地

为支持优质房企拓宽融资途径，近期证监会从信贷、债券、股权三个融资主渠道放宽政策，即房地产行业融资“三支箭”组合。11月23至25日，商业银行集中予以房企授信额度，“第一支箭”开始发力，国有银行已为房企提供超1.3万亿元的意向性融资额度。11月8日，银行间市场交易商协会发布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”射出，目前增信发债企业有6家，储架式注册发行总金额将达到1080亿元。11月28日，证监会发布房地产企业股权融资调整优化5项措施，射出“第三支箭”。 在前期政策调控下，房地产行业银行贷款、信用债等融资增速持续下滑，房企面临流动性短缺及债务违约等风险。此次地产融资政策“三支箭”着力于扩宽房企融资渠道，改善企业资金流动压力，推进房企的融资进度和融资结构优化。 从结构上看，三项融资措施互为补充，前“两支箭”侧重于银行信贷和债券融资。针对资金流动紧张、面临债务违约的房企，放宽贷款抵押品种类和抵押率的限制，帮助发债补充流动性，置换其他债务。 股权融资窗口再一次被打开，给债务规模不满足条件的优质房企提供了更加多样的融资选项，平衡企业资产负债表。此次股权融资政策允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时可以募集配套资金，用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。政策的最终目的是“保交楼、稳民生”，股权融资手段只能用于消化房企存量资产，保证现有项目正常交付，或者通过有余力的优质房企定增资金接收项目，对资金用途有较为严格限制，避免滥用。 供给端政策大幅改善的信号意义十分重要。房地产行业目前具有较强资源整合的趋势，优质房企在融资政策支持下，能最大化发挥竞争优势，进行资产盘活、行业并购，促进行业优胜劣汰，高效整合。此外，房企流动性的顺利疏解、保交房问题解决能够重新点燃消费者对于房地产的信心，逐步辐射到需求端。 市场层面，融资政策三箭齐发，有助于修复企业经营情况，带来估值改善。股权融资松绑有效提振了证券市场信心，地产板块行情仍在持续，市场关注度也随之提升。往后看，此前已经暴雷的房企经营负担依然不可小觑，房地产行业整体偿债压力还将持续存在，我们还需密切关注优质房企的周转改善情况。但供给端政策松绑后，我们预期未来在需求端也可能会有一轮较大政策利好释放。当前数据上居民购房需求仍然较为 低迷，政策力度还需要加大。但我们对后续抱有积极预期，尽管当前基本面数据尚未起色，地产托底修复的行情还将继续演绎。 投资建议：一是建议关注房地产行业受益于融资政策的央企国企和优质民企。 二是建议关注韧性、成长性较强的消费建材龙头。再融资限制放开有助于解决房企资金问题，建材企业回款情况有望改善，可以加快提升市场集中度。随着政策对存量房市场的加码，以及“保交楼”的持续推进，竣工端有望率先回暖，与地产后周期相关的涂料、五金、管材等消费建材企业有望充分受益。 三是建议关注业绩高增长、资产质量较优的银行。银行板块后续有望受益于地产风险释放、信贷回暖。目前银行板块估值处于历史低位，我们看好银行四季度的绝对和相对收益。 风险提示：地产宽松政策推进不及预期；房地产需求不及预期；房企资金及经营不及预期；行业流动性风险；宏观经济下行风险。 1.融资三箭离弦 为支持优质房企拓宽融资途径，近期证监会从信贷、债券、股权三个融资主渠道放宽政策，即房地产行业融资“三支箭”组合。 11月23至25日，商业银行集中予以房企授信额度，“第一支箭”开始发力。鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。政策发布后，国有银行已为房企提供超1.3万亿元的意向性融资额度。 表1：“第一支箭”银行授信支持情况 11月8日，银行间市场交易商协会发布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，“第二支箭”射出。为设立民营企业债券融资支持工具，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为民营企业发展提供增信支持。目前已披露的增信发债企业有6家，储架式注册发行总金额将达到1080亿元。 表2：“第二支箭”房企发债融资、信用增进函情况 11月28日，证监会发布房地产企业股权融资调整优化5项措施，射出“第三支箭”。其具体内容包括，第一，允许符合条件的房地产公司并购重组及配套融资，通过重组上市支持“同行业、上下游”整合。第二，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，避免公开发债认筹不足情况；并且明确募集资金用途，主要为支持与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，补充流动资金，偿还债务等。第三，调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业的港股上市公司再融资。第四，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，并且通过REITs产品创新，引导投资者关注，盘活房企不良资产。第五，积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点。 表3：房地产股权融资调整优化五项措施措施名称有关内容 2.房企纾困加速 在前期政策调控下，房地产行业银行贷款、信用债等融资增速持续下滑，房企面临流动性短缺及债务违约等风险。地产行业规模巨大，下行加剧整体经济基本面的压力。为托底经济、稳定民生，供给端政策频出，对地产的扶持从金融端开始，从保项目逐渐过渡到保企业。7月政治局会议定调保交楼、稳民生；八部委联合出台两千亿专项借款，并成立纾困基金。11月23日，人民银行、银保监会发布“金融16条”，着力改善企业融资环境。此次地产融资政策“三支箭”着力于扩宽房企融资渠道，改善企业资金流动压力，推进房企的融资进度和融资结构优化。 表4:房地产再融资限制相关政策 图1：房地产投资增速持续下滑 从结构上看，三项融资措施互为补充，前“两支箭”侧重于银行信贷和债券融资。针对资金流动紧张、面临债务违约的房企，放宽贷款抵押品种类和抵押率的限制，帮助发债补充流动性，置换其他债务。 “第三支箭”股权融资政策超预期释放，给市场吹来暖风，房地产的重要地位再次被强调。上一轮股权融资窗口是13至14年，16年政策收紧，房企再融资资金不能用于补充流动资金，只能用于房地产建设。股权融资窗口再一次被打开，给债务规模不满足条件的优质房企提供了更加多样的融资选项，平衡企业资产负债表。此外，此次股权融资政策允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时可以募集配套资金，用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。政策的最终目的是“保交楼、稳民生”，股权融资手段只能用于消化房企存量资产，保证现有项目正常交付，或者通过有余力的优质房企定增资金接收项目，对资金用途有较为严格限制，避免滥用。 供给端政策大幅改善的信号意义十分重要。房地产行业目前具有较强资源整合的趋势，优质房企在融资政策支持下，能最大化发挥竞争优势，进行资产盘活、行业并购，促进行业优胜劣汰，高效整合。此外，房企流动性的顺利疏解、保交房问题解决能够重新点燃消费者对于房地产的信心，逐步辐射到需求端。 表5：地产融资政策 市场层面，融资政策三箭齐发，有助于修复企业经营情况，带来估值改善。股权融资松绑有效提振了证券市场信心，地产板块行情仍在持续，市场关注度也随之提升。往后看，此前已经暴雷的房企经营负担依然不可小觑，房地产行业整体偿债压力还将持续存在，我们还需密切关注优质房企的周转改善情况。但供给端政策松绑后，我们预期未来在需求端也可能会有一轮较大政策利好释放。今年以来需求积极政策一直在持续，5年期LPR从年初至今累积持续下调35个基点，在1月、5月、8月分别调降三次，银行释放更多流动性投向实体经济。5月15日，央行银保监会调整差别化住房信贷政策，房贷利率下限双重调整，从降幅来看，首套房利率今年累计下降140BP，二套房利率累计下降90BP。 当前数据上居民购房需求仍然较为低迷，政策力度还需要加大。但我们对后续抱有积极预期，尽管当前基本面数据尚未起色，地产托底修复的行情还将继续演绎。 图2：房贷利率持续下调 图3：5年期LPR持续下调 图4：商品房销售面积未见拐点 图5：房价走势 3.投资建议 一是建议关注房地产行业受益于融资政策的央企国企和优质民企。 二是建议关注韧性、成长性较强的消费建材龙头。再融资限制放开有助于解决房企资金问题，建材企业回款情况有望改善，可以加快提升市场集中度。随着政策对存量房市场的加码，以及“保交楼”的持续推进，竣工端有望率先回暖，与地产后周期相关的涂料、五金、管材等消费建材企业有望充分受益。 三是建议关注业绩高增长、资产质量较优的银行。银行板块后续有望受益于地产风险释放、信贷回暖。目前银行板块估值处于历史低位，我们看好银行四季度的绝对和相对收益。 4.风险提示 1）地产政策推进不及预期； 2）房地产需求不及预期； 3）房企资金及经营不及预期； 4）行业流动性风险； 5）宏观经济下行风险。