房地产行业周报：二手房交易热度高于新房，土地市场仍待回暖

二手房交易热度高于新房，土地市场仍待回暖 ——房地产行业周报 2022年10月18日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房交易热度高于新房，土地市场仍待回暖 2022年10月18日 摘要: 上周核心观点：进入政策效应观察期，国庆假期后首周，新房成交热度较低，二手房交易活跃。低基数导致新房成交面积环比与同比均有上升。国庆当周和第二周合并口径下，新房成交面积仅有356.24万平，相比去年同期下跌 42%。而15城二手房成交面积合并口径则达到194.02万平，同比上升40%。 16城库存面积环比增大，去化周期也有延长。土地市场方面，有广州和南 昌等市完成第三批次土拍。10月10日，广州市完成2022年第三批次集中 供地，共计15宗地块成交。在出让的20宗涉宅地块中，2宗开拍前终止出让，13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍，共获土地出让金479亿元，成交楼面均价13569元/㎡。相比第二批次，三批次土拍热度有所降低，溢价率从6.1%降至0.5%，流拍率从21%上升至25%。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业拍得，并无民企参与。10月11日，南昌市完成三批次土地集中出让。本次土拍推出的涉宅用地达到22宗，不同地块热度分化， 4宗熔断进入摇号阶段，5宗底价成交，1宗溢价，有共计12宗地块流拍，流拍率达到55%，合计成交金额48.2亿元。从拿地企业来看，民营企业参与意愿依然明显不足，本地国企和房企为拿地主力。 重点政策解读：国庆假期前夕的政策密集出台期之后，上周政策面较为平 静。广东湛江提高公积金贷款额度。《关于住房公积金个人住房贷款有关问 题的通知》征求意见稿拟调整住房公积金贷款额度。其中，第一次申请住房公积金个人住房贷款，如单方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过40 万元；双方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过70万元。贷款额度 相比5月提高10万元。国庆假期前夕，央行下调公积金贷款利率，多地随后相应下调了本地公积金贷款利率，广东湛江等地还进一步提高公积金贷款额度上限。公积金贷款额度扩大，利率较商贷进一步下调，有助于降低居民购房成本，助力楼市热度回升。四川针对二孩三孩家庭放松限购政策。四川省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，提出对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等重点举措。将限购限贷与生育挂钩是今年地产政策放松周期的一大特色。目前已有山东青岛等多地针对二孩、三孩家庭放松限购约束。除此之外，江苏泰州兴化等地对二三孩家庭提高公积金贷款额度。生育挂钩类政策有利于降低多孩家庭生育和购房成本，释放改善性需求，促进房地产市场正向循环。 一周行情回顾：上周（2022/10/10-2022/10/16)申万房地产指数下跌1.70%， 跑输上证综指3.28pct,在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下 跌5.10%，跑赢恒生综指0.84pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：祥生控股集团（20.17%）、天誉置业（16.67%）、海泰发展（12.71%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：合生创展集团（-24.59%）、我爱我家（-19.21%）、碧桂园（-18.18%）。恒生物业服务及管理板块下跌6.67%，跑输恒生综指0.73pct，在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（2.47%）、弘阳服务（0.00%）、建业新生活（-0.41%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：碧桂园服务（-18.79%）、滨江服务（-10.32%）、佳兆业美好（-9.77%）。 地产市场监测：上周（2022/10/08-2022/10/14）30个大中城新房成交面积 289.41万平方米，同比上升131.27%，环比上升320.23%。15城二手房成 交面积189.66万平方米，同比上升1170.92%，环比上升4249.88%。监测16个重点城市库存面积19262.96万平方米，环比上升0.43%，去化周期 89.99周，较上周延长4.04周。上上周（2022/10/03-2022/10/09）100大中城市土地供应建面1485.57万平方米，同比上升9.33%，环比下降82.11%；土地成交建面1325.38万平方米，同比上升15.18%，环比下降 72.96%；供需比下降为1.12，溢价率为10.54%。 房企融资情况：上周（2022/10/08-2022/10/14)房企境内新发债总额为 128.70亿元，同比上升145.14%；债务总偿还量为78.11亿元，同比下降 54.04%；净融资额50.59亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1重点政策点评4 2一周行情回顾5 2.1房地产板块5 2.2物业板块5 2.3重点公司公告6 3地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4集中供地情况13 3.5库存及去化14 4房企融资情况16 4.1融资总览16 4.2债券相关公告16 风险因素18 图表目录 图表1：重点政策速览4 图表2：上周房地产板块行情走势（%）5 图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%）5 图表4：上周地产股涨幅前10名（%）5 图表5：上周地产股跌幅前10名（%）5 图表6：上周物业板块行情走势（%）6 图表7：上周恒生全行业板块涨跌幅（%）6 图表8：上周物业股涨幅前10名（%）6 图表9：上周物业股跌幅前10名（%）6 图表10：重点政策速览6 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2022年8月住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级划分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2022年8月70个大中城市二手房住宅价格指数同比及环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应和成交面积、增速及批售比12 图表20：上上周按城市能级划分土地供应和成交面积、增速及批售比12 图表21：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表22：上上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表23：广州、南昌2022年三轮土拍情况一览13 图表24：16城库存面积及去化周期14 图表25：一线城市库存面积及去化周期14 图表26：二线城市库存面积及去化周期14 图表27：三线城市库存面积及去化周期14 图表28：重点城市库存和去化周期情况14 图表29：境内新发债规模及同比增速16 图表30：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表31：上周房企债券相关公告16 图表32：上周发债详情16 图表33：上周房企债券信用情况一览17 日期 省 市 发布机构 类型 内容 10月10日 四川 - 四川省政府 购房资格 四川省政府印发了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。方案从稳妥实施三孩生育政策、大力提高优生优育服务水平、积极发展普惠托育服务体系、着力降低生育养育教育成本、加强政策调整有序衔接5个方面提出17条措施，其中重点举措有：鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费贷款，按生育孩次给予不同程度降息优惠；对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等。 10月11日 广东 湛江 广东湛江 公积金贷款额度 广东湛江拟调整住房公积金贷款额度，第一次申请住房公积金个人住房贷款：单方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过40万元；双方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过70万元。 10月11日 全国 - 中指研究院 非银融资规模 中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。行业平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。2022年1-9月房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。 10月12日 全国 - 贝壳研究院 二手房成交 根据贝壳研究院数据，“十一”期间，50城二手房日均成交套数同比增长约54%。50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。 图表1：重点政策速览 1重点政策点评 资料来源：四川省政府、湛江市人民政府、中指研究院、财经网，信达证券研发中心 国庆假期前夕的政策密集出台期之后，上周政策面较为平静。四川省印发优化生育政策实施方案，广东湛江提高公积金贷款额度。 公积金贷款额度上调，助力楼市热度回升。广东湛江发布《关于住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》的征求意见稿，拟调整住房公积金贷款额度。第一次申请住房公积金个人住房贷款，如单方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过40万元；双方缴存住房公 积金，每户最高贷款额度不超过70万元。贷款额度相比5月提高10万元。国庆假期前夕，央行下调公积金贷款利率，多地随后相应下调了本地公积金贷款利率，广东湛江等地还进一步提高公积金贷款额度上限。公积金贷款额度扩大，利率较商业贷款进一步下调，有助于降低居民购房成本，助力楼市热度回升。 四川针对二孩三孩家庭放松限购政策。四川省政府印发了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》。方案中的重点举措包括：鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费贷款，按生育孩次给予不同程度降息优惠；对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件 等。将限购限贷与生育挂钩，是今年地产政策放松周期的一大特色。目前已有山东青岛等多地针对二孩、三孩家庭放松限购约束。除此之外，江苏泰州等地对二三孩家庭提高公积金贷款额度。生育挂钩类政策有利于降低多孩家庭生育和购房成本，释放改善性需求，促进房地产市场正向循环。 2一周行情回顾 2.1房地产板块 上周（2022/10/10-2022/10/16)申万房地产指数下跌1.70%，跑输上证综指3.28pct,在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下跌5.10%，跑赢恒生综指0.84pct。上周涨幅前10的地产公司分别为：祥生控股集团（20.17%）、天誉置业（16.67%）、海泰发展（12.71%）、京能置业（10.57%）、*ST银亿（9.93%）、*ST云城（9.68%）、天健集团（8.83%）、华发股份（7.82%）、广宇发展（7.09%）、铁岭新城（6.98%）；上周跌幅前10的地产公司分别为：合生创展集团（-24.59%）、我爱我家（-19.21%）、碧桂园（-18.18%）、绿地香港（-17.86%）、龙光集团（-17.65%）、建业地产（-15.38%）、新华联（-15.00%）、旭辉控股集团（-13.64%）、德信中国（-12.68%）、龙湖集团（-12.31%）。 图表2：上周房地产板块行情走势（%）图表3：上周申万全行业板块涨跌幅（%） 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 房地产(申万)恒生地产建筑业上证指数 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -1.70% 医电农计机公通环汽国基纺美有建非综传钢电建社轻交石商家房银煤食 药力林算械用信保车防础织容色筑银合媒铁子筑会工通油贸用地行炭品 2022/10/102022/10/112022/10/122022/10/132022/10/14 -2.5