房地产行业研究周报：新房销售仍待复苏 二手房热度高于新房

新房销售仍待复苏二手房热度高于新房 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房新房销售仍待复苏 新房市场尚未出现明显转暖信号。截止至2023年第6周（2月6日-12日），重点监控30座城市商品房销售面积累计同比-20.6%，最近一周单周同比增速 +12.6%，由于2022年单周同比基数进入春节前后，基数错位同比增速提升。 分能级来看，截止至2月12日，4座一线城市商品房销售面积累计同比-21.2%，8座二线城市累计同比增速-20.4%，18座三四线城市累计同比-20.4%。 为了减少基数影响，我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对，2023年同期销售增速仍未负值。其中春节前一周与2022年基本持平，春节后三周销售均不及2022年表现，但单周同比跌幅有所收窄，本周为节后第三周，假 期影响已逐步消退，当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-28.9%，较上周提高0.3pct。 观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据，春节后一线城市销售复苏进度好于三四线。以春节同期为基数，一线城市最新一周单周同比-20%，较上周提高30pct，二线-31%，较上周提高6pct，三线为-32%，较上周 提高13pct。 具体城市来看，拉萨、温州、南宁、惠州、江门、济南商品房销售面积累计同比增速为正，其余城市均为负增长；重点城市的累计同比增速分别为：北京-6.9%、上海-17.5%、广州-37%、深圳-33%、杭州-20.2%、南京-49.8%、武 汉-14.8%、成都-31%。 二手房市场热度好于新房市场 销售数据同比表现优于新房，中介带看量较节前有显著提升。截止至2月12日，13城二手房销售面积累计同比增速-14%，本周有所回落，但仍好于新房市场；此外根据贝壳研究院数据，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节 前提高30%以上，日均带看客户提高1倍以上；随着带看量提升，成交数据有望随之升温。 整体来看，当前疫情及春节假期对商品房市场的影响在逐步减弱，积累的需求逐步释放，成交活跃度的提升有利于恢复购房者的置业信心。尽管新房复苏尚不显著，但从新房销售面积单周同比的跌幅收窄、部分城市的市场升温、以及二手房市场的热度提升，都在传递积极信号；后续紧密关注市场进入三四月份的销售边际变化。 数据追踪（1月30日-2月5日，受春节假期基数影响，数据有较大波动）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+756pct、-24pct，一线城市 +289pct，-25pct，二线城市+1236pct，-25pct，三线城市+1037pct，- 21pct。 二手房市场：13城二手房成交面积累计同比-9pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-19pct，成交建筑面积累计同比 +25pct，成交金额累计同比+4pct，土地成交溢价率为2.26%。 城市行情环比：北京（+905pct），上海（+357pct），广州（+425pct），深圳 （+1023pct），南京（+641pct），杭州（+295pct），武汉（+445pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状 况改善的民企，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年2月12日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.47 市场平均市盈率 11.93 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022-022022-052022-082022-112023-02 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：1月房企销售同比负增速土地市场平淡》2023-02-062、《房地产行业研究周报：基本面边际改善市场情绪向好》2023-01-29 3、《房地产行业研究周报：2022年集中供地回顾土地市场等待复苏》2023-01-16 房地产行业研究周报 内容目录 1.每周一谈：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房3 1.1新房销售仍待复苏二手房热度高于新房3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示10 图表目录 图1：30座监控城市商品房成交面积及同比增速3 图2：30座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分能级3 图3：春节前后30座监控城市商品房销售面积（万平方米）及单周同比4 图4：30座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分城市4 图5：13城二手房销售面积累计同比5 图6：申万一级行业涨跌幅（%）6 图7：本周涨跌幅前十位（%）6 图8：本周涨跌幅后十位（%）6 图9：房地产行业近三年PE（TTM）6 图10：房地产行业近三年PB（LF）7 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：春节前后30座监控城市商品房销售面积（万平方米）及单周同比-分能级4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：wind申港证券研究所 2022第1周 2022第2周 2022第3周 2022第4周 2022第5周 2022第6周 2022第7周 2022第8周 2022第9周 2022第10周 2022第11周 2022第12周 为了减少基数影响，我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对，2023年同期销售增速仍未负值。其中春节前一周与2022年基本持平，春节后三周销售均不 及2022年表现，但单周同比跌幅有所收窄，本周为节后第三周，假期影响已逐步 消退，当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-28.9%，较上周提高0.3pct。 2022第13周 2022第14周 2022第15周 2022第16周 2022第17周 2022第18周 2022第19周 2022第20周 2022第21周 2022第22周 2022第23周 2022第24周 2022第25周 2022第26周 2022第27周 2022第28周 2022第29周 2022第30周 2022第31周 2022第32周 2022第33周 2022第34周 2022第35周 2022第36周 2022第37周 2022第38周 2022第39周 2022第40周 2022第41周 2022第42周 2022第43周 2022第44周 2022第45周 2022第46周 2022第47周 2022第48周 2022第49周 2022第50周 2022第51周 2022第52周 2023年第1周 2023年第2周 2023年第3周 2023年第4周 2023年第5周 2023年第6周 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 10% 2022第1周 图1：30座监控城市商品房成交面积及同比增速 资料来源：wind申港证券研究所 图2：30座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分能级 2022第2周 2022第3周 2022第4周 2022第5周 2022第6周 2022第7周 2022第8周 2022第9周 2022第10周 2022第11周 2022第12周 1.每周一谈：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房 1.1新房销售仍待复苏二手房热度高于新房 新房市场尚未出现明显转暖信号。截止至2023年第6周（2月6日-12日），重点 监控30座城市商品房销售面积累计同比-20.6%，最近一周单周同比增速+12.6%， 由于2022年单周同比基数进入春节前后，基数效应下同比增速提升。 分能级来看，截止至2月12日，4座一线城市商品房销售面积累计同比-21.2%， 8座二线城市累计同比增速-20.4%，18座三四线城市累计同比-20.4%。 2022第13周 2022第14周 2022第15周 2022第16周 2022第17周 商品房成交面积（万平方米） 2022第18周 2022第19周 2022第20周 2022第21周 2022第22周 2022第23周 一线 2022第24周 2022第25周 2022第26周 2022第27周 2022第28周 二线 2022第29周 2022第30周 2022第31周 2022第32周 2022第33周 单周同比 2022第34周 三四线 2022第35周 2022第36周 2022第37周 2022第38周 2022第39周 2022第40周 2022第41周 2022第42周 累计同比 2022第43周 2022第44周 2022第45周 2022第46周 2022第47周 2022第48周 2022第49周 2022第50周 房地产行业研究周报 2022第51周 2022第52周 2023年第1周 2023年第2周 2023年第3周 2023年第4周 2023年第5周 100% 50% 0% -50% -100% 2023年第6周 3/12 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 图3：春节前后30座监控城市商品房销售面积（万平方米）及单周同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 725.3% 20222023单周同比 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -2.3% -79.0% -30.2% -28.9% 春节前1周春节期间春节后1周春节后2周春节后3周 资料来源：wind申港证券研究所 观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据，春节后一线城市销售复苏进度好于三四线。以春节同期为基数，一线城市最新一周单周同比-20%，较上周提高30pct，二线-31%，较上周提高6pct，三线为-32%，较上周提高13pct。 表1：春节前后30座监控城市商品房销售面积（万平方米）及单周同比-分能级 时间 春节前1周 春节期间 春节后1周 春节后2周 春节后3周 一线 112.65 52.22 8.60 51.05 70.14 二线 254.88 148.52 31.16 149.02 177.82 三四线 70.08 40.47 15.67 60.23 51.19 合计 437.61 241.21 55.43 260.29 299.15 一线单周同比 -8% 394% -87% -50% -20% 二线单周同比 0% 2486% -79% -25% -31% 三四单周同比 -1% 213% -68% -19% -32% 合计 -2% 725% -79% -30% -29% 资料来源：wind申港证券研究所 具体城市来看，拉萨、温州、南宁