房地产行业周报：我国已全面实现不动产统一登记，新房二手房销售热度持续

板块行情：本周（4月24日-4月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.1%，在31个一级行业板块中排名第26位，板块回落。A股皇庭国际上涨10.9%，港股越秀地产上涨2.7%。 公司动态：1）华润置地消费基础设施ABS项目获深交所通过，规模达80亿元。2）中国海外发展与中海物业订立重续框架协议，为期三年。3）中南2022年新增计提减值约35亿元，截止2022年末公司仍有1500万方可售资源，按照2022年销售速度，还可维持三年。 销售端：1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积56万方，周度成交面积392万方，环比上升19%，同比上升45%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积224万方，二手房环比上升8%，同比上升8%，继续保持5年来高位。 政策要闻：中央层面：不动产统一登记落地，中央政治局会议坚持房住不炒定位，支持刚性和改善性需求，做好保交楼、保民生工作、保稳定工作。地方层面，多地提高公积金贷款额度：1）自2023年5月1日起，上海符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额在原最高贷款限额基础上上浮20%；2）广州拟明确，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。3）郑州将最高公积金贷款额度由原来的80万元、60万元统一调整为100万元。 政策点评：1）不动产统一登记的全面实现，代表过去不动产登记统一规范化。 同时中央继续强调房住不炒定位，保持房地产市场健康发展。2）上海、广州提高多子女家庭公积金贷款额度，向多孩家庭倾斜资源，针对性放松。 投资策略：震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复； 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块下跌，表现不佳 本周申万地产板块下跌2.1%。本周（4月24日-4月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.1%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表1本周申万地产板块下跌2.1%，板块排名第26位 本周A股板块内涨幅第一为皇庭国际，累计涨幅达10.9%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为皇庭国际、沙河股份、鲁商发展、招商积余、黑牡丹，跌幅前五的个股分别为宋都股份、蓝光发展、嘉凯城、中天金融、新华联。 图表2皇庭国际周涨幅达10.9% 图表3宋都股份跌幅36.3% 本周港股板块内涨幅第一的为保利物业，上涨3.4%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为保利物业、越秀地产、中国海外宏洋集团、中海物业、万科企业，跌幅前五的个股分别为融信中国、融创中国、新城悦服务、贝壳-W、新城发展。 图表4本周保利物业上涨3.4% 图表5本周融信中国下跌20% 二、政策要闻：我国已全面实现不动产统一登记，多地提高公积金贷款额度 中央层面：1）全面实现不动产统一登记，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。2）中央坚持房住不炒定位，支持刚性和改善性需求做好保交楼、保民生工作、保稳定工作。 图表6全面实现不动产统一登记，中央坚持房住不炒定位 地方层面：多地提高公积金贷款额度。1）自2023年5月1日起，上海符合规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额在原最高贷款限额基础上上浮20%；2）广州拟明确，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。3）郑州将最高公积金贷款额度由原来的80万元、60万元统一调整为100万元，首套或二套住房、夫妻双方缴存或单方缴存不影响最高贷款额度。各地坚持因城施策，促进房地产良性循环。 图表7上海、广州提高多子女家庭首套房公积金贷款额度 公司层面：1）华润置地消费基础设施ABS项目获深交所通过，规模达80亿元。2）中国海外发展与中海物业订立重续框架协议，为期三年。3）中南2022年新增计提减值约35亿元，截止2022年末公司仍有1500万方可售资源，按照2022年销售速度，还可维持三年。 图表8华润置地80亿消费基础设施ABS获深交所通过，中南2022年计提减值35亿 三、销售端：新房及二手房环比上升，热度持续 （一）新房市场：21城成交环比上升19%，同比上升45% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上升19%，同比上升45%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积56万方，环比增长19%，同比增长45%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积5672万方，同比增长16%，其中一线城市商品房成交建面1575万方，同比增长34%，复苏明显。监测的6个二线城市商品房成交建面2603万方，同比增长5%，11个三四线城市商品房成交建面1495万方，同比增长21%。 图表9本周21城商品房日平均成交面积56万方，同比上升45% 21城周度成交面积392万方。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为118万方、177万方、97万方，环比分别上升16%、14%、32%，相较去年同期上升112%、27%、30%。2）一线城市上海由于新房持续优质供应，且2022年同期受疫情影响基数较低，增速提高，成交面积51.0万方，同比上升3188%，环比增长38%。 图表10本周21城周度成交面积392万方，环比上升19%，同比上升45% （二）二手房市场：11城成交环比上升8%，仍保持5年来高位 从我们监测的11城数据来看，二手房市场小幅上涨。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积32万方，环比上升8%，同比上升78%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2899万方，同比增长63%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积32万方，环比上升8% 本周11城二手房成交面积224万方，环比上升8%，同比上升78%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为48万方、148万方、28万方，环比分别上升7%、8%、6%，相较去年同期上升20%、111%、82%。2）一线城市中北京二手房成交面积40万方，环比上升13%；深圳成交面积8.3万方，环比下降14%，后续可持续观测深圳二手房指导价政策调整带来的影响。 图表12本周11城二手房成交面积224万方，环比上升8%，同比上升78%。 四、融资端：本周发债全部为国央企 本周发债全部为国央企。本周苏州高新发行超短期融资债券，票面利率仅2.42%，利率最低；信达地产发行16亿中期票据，票面利率为4.35%，利率最高。 图表13苏州高新发行超短期融资债券，票面利率仅2.42% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。