公司9月销售降幅收窄，中央多重刺激政策托底，建议“区间操作”

m 2022年10月11日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元)RMB18.8/HKD16 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2022/10/10) 17.76 深证成指(2022/10/10) 10522.12 股价12个月高/低 21.74/13.59 总发行股数(百万) 11630.71 A股数(百万) 9717.36 A市值(亿元) 1725.80 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(27.89%) 每股净值(元) 20.14 股价/账面净值 0.88 一个月三个月一年股价涨跌(%)5.7-0.5-11.2 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2022-5-16 18.67 区间操作 产品组合 房地产开发94.02% 物业管理5.98% 机构投资者占流通A股比例 基金12.1% 一般法人42.2% 股价相对大盘走势 万科 (000002.SZ/02202.HK) TradingBuy区间操作 公司9月销售降幅收窄，中央多重刺激政策托底，建议“区间操作”结论与建议： 公司9月份实现销售面积227.1万平方米，销售金额347.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-0.48%和-3.82%，降幅较上月收窄。公司新增项目2个，拿地仍旧谨慎。 由于基期走低，销售降幅有望收窄，加之各地落实停工楼盘复工，市场恐慌心理有望缓解；但由于目前中央对房地产政策的放松较为克制，我们预计市场将经历缓慢恢复过程，部分杠杆较高的企业仍存在债务风险，行业出清尚未结束。公司有较好现金流和精细化管理能力，有望受益于市场集中度提升。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元， YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为8.6倍和7.9倍，PB为0.88倍；H股对应PE为6.4倍和5.8倍，PB为0.62倍，预计A股和H股股息率分别达6%和8%，建议“区间操作”。 公司9月份销售降幅收窄，拿地保守：公司9月份实现销售面积227.1万平方米，销售金额347.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-0.48%和-3.82%，由于去年同期基期下降，降幅明显收窄。单月销售均价15293元/平米，MOM+0.04%，YOY-3.36%。1-9月，公司累计销售面积为1936.9万平米，YOY-34.26%；累计销售金额为3146.8亿元，YOY-34.32%。累计销售均价为16247元/平方米，YOY-0.09%，MOM-0.8%。 9月份，公司新增项目2个，总计权益面积9.7万平方米,YOY-93.3%；总计权益地价5.69亿元,YOY-94.6%。由于销售未见明显起色，公司拿地仍以稳为主，确保经营安全。 中央继续发布多项政策，托底房地产市场：9月底，中央连续发布多项房地产相关政策。9月29日，央行和银保监发布通知，对于今年6-8月新房售价同环比连续下降的城市，到2022年底前放宽首套房商业贷款利率下限。此次政策涉及范围较广，在纳入统计局调查的70个大中城市中，有23个城市符合条件。政策发布后济宁、武汉、清远等城市的利率已下调至4%以下（此前首套房贷利率下限为4.1%）。9月30日，财政部、税务总局发布公告支持换房退税，到年底前，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，对出售已缴纳的税予以退税优惠。9月30日，中国人民银行发布公告，10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15个百分点。中央连续发布政策有利于减少购房成本，加强房地产市场的流通性，但从政策的具体内容来看，我们认为中央对房地产政策的放松仍较为克制，坚持“房住不炒”的定位。 盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股 对应2022和2023年PE分别为8.6倍和7.9倍，PB为0.88倍；H股对应PE为6.4倍和5.8倍，PB为0.62倍，预计A股和H股股息率分别达6%和8%，建议“区间操作”。 ..............................................................接续下页........................................................................... 年度截止12月31日 2019 2020 2021 2022F 2023F 纯利(Netprofit) RMB百万元 38872 41516 22524 24055 26204 同比增减 ％ 15.10% 6.80% -45.75% 6.80% 8.93% 每股盈余(EPS) RMB元 3.439 3.573 1.937 2.069 2.254 同比增减 ％ 12.42% 3.90% -45.78% 6.80% 8.93% A股市盈率(P/E) X 5.16 4.97 9.17 8.58 7.88 H股市盈率(P/E) X 3.82 3.68 6.78 6.35 5.83 股利(DPS) RMB元 1.05 1.25 0.97 1.07 1.17 股息率(Yield) ％ 5.88% 7.04% 5.46% 6.01% 6.61% 评等定义 【投资评等说明】 强力买进（StrongBuy）潜在上涨空间≥35% 买进（Buy）15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（TradingBuy）5%≤潜在上涨空间<15% 无法由基本面给予投资评等 中立（Neutral） 预期近期股价将处于盘整建议降低持股 附一：合幷损益表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 营业收入 367894 419112 452798 496380 541152 经营成本 234550 296541 353977 397058 432291 营业税金及附加 32905 27237 21056 20352 24352 销售费用 9044 10637 12809 11913 12446 管理费用 11018 10288 10242 10920 11364 财务费用 5736 5145 4384 4716 5412 资产减值损失 1649 -1981 -3514 -2000 -1500 投资收益 4984 13512 6614 4630 5093 营业利润 76613 79959 52531 53256 58032 营业外收入 715 999 1148 1200 1200 营业外支出 789 1282 1456 1000 1000 利润总额 76539 79676 52223 53456 58232 所得税 21408 20378 14153 13364 14558 少数股东损益 16260 17783 15545 16037 17470 归属于母公司所有者的净利润 38872 41516 22524 24055 26204 附二：合幷资产负债表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 货币资金 166195 195231 149352 114432 119913 应收帐款 1988 2992 4744 5218 5740 存货 897019 1002063 1075617 968055 1016458 流动资产合计 1438989 1547387 1600268 1632274 1664919 长期投资净额 130476 141895 144449 151672 159255 固定资产合计 12400 12577 12821 13462 14135 在建工程 4180 3237 3398 2719 2990 无形资产 290940 321790 338370 355288 373053 资产总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 流动负债合计 1272610 1317493 1311446 1324561 1337807 长期负债合计 186740 201840 234419 236763 239131 负债合计 1459350 1519333 1545865 1561324 1576937 少数股东权益 82521 125334 156820 158388 159972 股东权益合计 270579 349844 392773 424195 458130 负债和股东权益总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 附三：合幷现金流量表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 经营活动产生的现金流量净额 45687 53188 4113 5347 10694 投资活动产生的现金流量净额 -28627 5797 -26281 -13140 -14454 筹资活动产生的现金流量净额 -33338 -32504 -23104 -18483 9242 现金及现金等价物净增加额 -15930 25924 -44954 -26276 5481 货币资金的期末余额 159739 185662 140708 114432 119913 货币资金的期初余额 175668 159739 185662 140708 114432 1 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 2022年10月11日 3