万科是一家主要从事房地产开发和物业管理的公司,其主要股东为深圳市地铁集团有限公司。近期,公司4月份销售持续大幅下滑,但有望受益于政策放宽。根据研报,建议“区间操作”。公司4月份实现销售面积160.9万平方米,销售金额308.4亿元,YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。由于房地产商风险犹存,市场信心尚未恢复,销量低迷,企业拿地谨慎,在此背景下,有较好现金流和精细化管理能力的大型房企竞争优势凸显,市场集中度将加速提升。在市场下行压力下,近期有更多的城市房地产政策放松,但是市场短期难言见底。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元,YOY分别-18.7%和+4.4%,EPS分别为1.58元和1.65元,按目前A股价格计算,2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍,PB为0.93倍;H股对应PE为10.1倍和9.7倍,PB为0.8倍,建议“区间操作”。