3月销售开工降幅收窄，投资竣工继续筑底

克而瑞研究中心 2024年4月 中国房地快产评 3月销售开工降幅收窄，投资竣工继续筑底 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6 克而瑞研究中心 3月销售开工降幅收窄，投资竣工继续筑底 文/杨科伟、谢杨春、吴嘉茗 4月16日上午，国家统计局公布了一季度宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在政策组合拳之下，一季度GDP同比增长5.3%，投资、消费、进出口等指标呈现稳定增长，国民经济开局良好。而房地产数据在去年高基数下，各指标虽仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。 GDP一季度同比增5.3%，企业、居民信贷回落显内需仍不足 今年第一季度国内生产总值(经调整后的价格计算)同比实现了5.3%的增长，相较上年第四季 度环比上升了1.6%。整体而言，在政策效果逐步显现、生产和需求稳步提升、就业和物价水平保持总体稳定的情况下，国民经济保持了持续改善的良好趋势。 在经济增长的主要驱动力方面，“投资、消费、进出口”等关键指标呈现出稳定增长的态势，并有所提升。具体来看，一季度固定资产投资的年增长率为4.5%，较去年全年的增长率提高了1.5pcts。社会消费品零售总额的增长率为4.7%，而服务零售的增长率更是达到了10%。根据海关发布的数据，进出口总额的增长率为5%，创下了过去六个季度以来的最高水平。 GDP增长的重要原因一方面是工业生产的恢复。一季度工业增加值同比增长了6%，与去年同期和上一季度相比均有显著提升。工业增长对GDP增长的贡献率达到了37.3%，对GDP增长的拉动作 用约为2个百分点。另一方面服务业在上年高基数的基础上也持续实现了回升。 当然，也有部分指标较1-2月份回落，尤其是金融数据，市场主体对于整体经济前景以及扩张意愿保持相对谨慎。 一方面，M1、M2同比增速回落至1.1%和8.4%，M1M2剪刀差虽有所收窄，但仍维持在7.5%的高位，企业资金活化意愿并不强；另一方面，社融、信贷数据季末略有回升，但整体扩张呈现谨慎。信贷层面，企业、居民端同步回落。3月非金融企业贷款新增2.34万亿，同比少增3600亿，居民 中长贷新增4516亿，同比少增1832亿。 综合而言，目前内需不足的情况仍需改善，当前经济正处在结构调整转型的关键阶段，市场经营主体的信心和经济回升的动力都需要进一步增强。 3月商品房成交整体好于去年三、四季度，成交面积和金额降幅双双收窄 虽然商品房销售整体处在筑底修复阶段，但在诸多政策利好下，购房信心和预期正边际改善。1—3月份，新建商品房销售面积22668万平方米、新建商品房销售额21355亿元，同比分别下降 克而瑞研究中心 19.4%和27.6%，但两者降幅较1-2月分别收窄1.1pcts和1.7pcts。 究其原因：一方面是3月份房企供货节奏有所加快，CRIC百城住宅供应环比增110%，且以改善为主；另一方面，商品房“以价换量”的策略也对成交形成有力支撑。前3月商品房成交均价 9779元/平方米，同比下降9.5%。 单3月来看，商品房成交规模绝对值仍处在历年低位。3月新建商品房销售面积11299万平方 米、新建商品房销售额10789亿元，分别是2016年和2017年以来同期新低，较近十年3月份成交均值下降21%和16%。 3月同比降幅表现为收窄，但降幅高于2023年下半年历月。3月新建商品房销售面积、金额同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。 值得注意的是，考虑到去年一季度为成交高峰，同比下跌仍在意料之中。若与去年三季度、四 季度月均相比，3月成交面积分别增长26%和34%，整体好于下半年，一定程度上体现了当前市场 信心正在逐步修复，但城市间分化在加剧。根据CRIC百城住宅成交数据显示，3月宁波、济南、天津、重庆、等成交止跌、底部趋稳， 部分城市前期需求透支，目前仍处深度调整期，诸如南京、郑州、西宁等弱二线城市。 成交点状恢复之下，微观项目去化却未有起色。据CRIC调研数据，重点城市3月平均开盘去化率为28%，较上月环比增9pcts，同比下降17pcts，和去年三、四季度同期相比，跌幅分别为6pcts和4pcts，去化率还处于下行通道。 全国月度商品房销售面积、销售金额（单位：万平方米、亿元） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 克而瑞研究中心 3月新开工面积同比降幅收窄2.4pcts至25.4%，竣工延续低迷同比跌21.7% 1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%。房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8%。其中，住宅新开工面积12534万平方米，下降28.7%。房屋竣工面积15259万平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，下降21.9%。 整体来看，一季度新开工仍然保持低位，但出现一定边际改善。而竣工受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。 其中1-3月新开工面积同比降幅较1-2月收窄1.9个百分点至27.8%，与2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts，保持在低位。3月新开工面积7854万平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度单月幅度。从绝对量来看，基本延续了2023年下半年以来的7000-8000万平方米左右的 开工量，3月新开工面积仅较2023年月均低1%。竣工面积的走势未能延续去年高增长态势，进入2024年持续负增长。这与去年同期基数过高 不无关系。一季度竣工面积累计同比增速-20.7%，较1-2月降幅扩大0.5个百分点。3月竣工面积 4864万平方米，绝对量仅高于去年4月、5月和7月，同比则下降21.7%，降幅较1-2月份收窄1.5pcts。 房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 3月房地产开发投资额同比跌10.1%，绝对量仍比2023年月均高12% 1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，降幅较1-2月扩大0.5pcts， 比2023年全年降幅收窄1pcts。而住宅开发投资16585亿元，下降10.5%，降幅同样较1-2月扩大0.8pcts，住宅投资降幅、降速均高于全国。 实际上，开发投资并没有延续1-2月份企稳回升的态势，一定程度受到在建施工投资放缓和土地市场仍处低位的影响。根据CRIC统计，3月全国300城经营性用地成交面积同比下降12%。 单月来看，3月全国房地产开发投资额10240亿元，虽较1-2月份下降14%，但绝对量仍高出2023年月均12%。同期来看，3月全国开发投资同比跌10.1%，较1-2月份降幅扩大1.1pcts，同期开发投资额基本上回落至2018年3月水平。 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 综上，我们对于后市给出如下判断： 展望后市，我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。 核心一二线城市在政策利好下将迎来点状复苏，三四线城市成交规模将延续筑底行情。值得注 意的是，在捡漏“低价房”的背景下，二手房继续分流新房刚需和刚改需求，市场份额仍将继续增长，进一步挤压新建商品房销售规模增长空间。 综合而言，商品房销售面积、金额、商品房新开工面积累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交楼”政策的推动下，2024年二季度的竣工面积仍有支撑，但整体仍呈现下降趋势。“三大工程”持续落地以及二季度土拍逐渐恢复，土地购置等先行指标回升，预计房地产开发 投资在二季度延续企稳。