房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求

行业研究 2022年10月10日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产第39~40周周报：二手房销售持续 东复苏，多部委联合施政稳需求 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（9.26-9.30）A股地产指数（申万房地产）涨幅-2.50%（上周-2.45%），A股大盘（万得全A）涨幅-2.52%（上周-1.77%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.83%（上周-7.97%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.96%（上周-4.42%）。本周 司A股地产板块表现均强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。 证行业基本面： 券新房销售降幅扩大，二手房销售持续复苏。从数据来看，45城商品房累计销售面积（10.1~10.7）同比-39.8%，上月同比-12.3%； 研16城二手房成交面积（10.1~10.8）同比65.8%，上月同比21.0%。 究去化周期上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至10.7）为649天，上月同期为586天。 报土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至10.9）成交土地建面同比-18.7%，上周累计同比-18.2%；本 告周100大中城市（10.3~10.9）土地成交溢价率0%，上周1.8%；100大中城市本年累计（截至10.9）土地成交总价同比-38.1%，上周累计同比-37.8%。 融资形势依旧严峻。从数据来看，境外地产债发行规模（10.1~10.9）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2%。投资策略： 中央多部门联合出台需求端呵护政策，政策方向进一步明确，为地方的政策放松进一步开打了空间。我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。9月29日，央行、银保监 会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市， 可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限则按现行 规定执行。当前国家统计局跟踪商品住宅销售价格的70个大中城市中，有23个城市符合规定条件，包括10个二线城市，13 个三线城市。同日，央行决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。这是央行时隔逾7年首次下调首套个人住房公积金贷款利率。财政部、税务总局明确，在2023年年底之前，符合条件的纳税人出售自有住房后并在1年内重新购房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头， 兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 目录 1.市场行情(2022.9.26~2022.9.30)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.10.7)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.10.8)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.新房库存(截至2022.10.7)13 5.土地市场(截至2022.10.9)14 5.1供应土地规划建筑面积同比15 5.2成交土地规划建筑面积同比16 5.3土地供应成交面积比18 5.4成交土地溢价率19 5.5成交土地总价20 6.融资情况(截至2022.10.9)21 6.1境内地产债发行规模同比21 6.2境外地产债发行规模同比23 7.政策情况(2022.9.26~2022.10.9)24 8.投资策略25 9.风险提示26 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：45城商品房成交面积日累计值8 图10：45城商品房成交面积日累计同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图12：45城商品房月成交面积同比10 图13：各线城市商品房月成交面积同比10 图14：16城二手房成交面积日累计值11 图15：16城二手房成交面积日累计同比11 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比12 图17：16城二手房月成交面积同比12 图18：各线城市二手房月成交面积同比13 图19：15城商品房可售面积与去化周期13 图20：各线城市商品房去化周期14 图21：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计值15 图22：100大中城市供应土地规划建筑面积周累计同比15 图23：各线城市供应土地规划建筑面积周累计同比16 图24：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值16 图25：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比17 图26：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比17 图27：100大中城市周累计土地供应成交面积比18 图28：各线城市周累计土地供应成交面积比18 图29：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)19 图30：各线城市成交土地溢价率(%)19 图31：100大中城市成交土地总价周累计值20 图32：100大中城市成交土地总价周累计同比20 图33：各线城市成交土地总价周累计同比21 图34：境内地产债发行规模日累计值21 图35：境内地产债发行规模日累计同比22 图36：境内地产债每月发行规模同比22 图37：中资离岸地产债发行规模日累计值23 图38：中资离岸地产债发行规模日累计同比23 图39：中资离岸地产债每月发行规模同比24 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：新房可售面积与去化周期13 表6：100大中城市土地成交与供应14 表7：内债、外债发行规模同比21 表8：本周主要地产调控政策梳理24 P4 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 1.市场行情(2022.9.26~2022.9.30) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/09/30) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3022.3 -2.50% -2.45% -3.55% 万得全A 4679.9 -2.52% -1.77% -12.02% 沪深300 3804.9 -1.33% -1.95% -14.09% 资料来源：Wind、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/09/30) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2211.4 -7.83% -7.97% -28.55% 恒生指数 17222.8 -3.96% -4.42% -20.73% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 东兴证券普通报告 P7 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 资料来源：WIND，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.10.7) 表3：新房成交面积同比 45城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(30城) 本年至今累计同比 -30.0% -23.9% -26.0% -39.5% 本月至今累计同比 -39.8% -57.6% -31.6% -31.1% 上月同比 -12.3% 12.8% -17.6% -17.2% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：45城商品房成交面积日累计值 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图10：45城商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 P10 东兴证券普通报告 房地产第39~40周周报：二手房销售持续复苏，多部委联合施政稳需求 图12：45城商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.10.8) 表4：二手房成交面积同比 16城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(8城) 三四线城市(6城) 本年至今累计同比 -14.6% -30.8% -0.8% -28.8% 本月至今累计同比 65.8% 46.0% 101.4% 18.9% 上月同比 21.0% 8.6% 31.4% 11.5% 资料来源：Wind、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图14：16城二手房成交面积日累计值 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图15：16城二手房成交面积日累计同比 资料来源：WIND，东兴证券研