房地产行业周报：销售仍在筑底阶段，示范房企融资改善

投资要点 9月重点32城累计销售面积（截至23日）同比-25%，环比+0%，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。其中一线城市同比+11%，环比+11%； 二线城市同比-36%，环比-5%；三四线城市同比-15%，环比+3%。具体城市来看：1）一线城市同环比均出现正增长，其中北京、上海同比增速在20%以上，广州、深圳同比出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波、武汉等城市跌幅较大，苏州、温州、东莞等城市同比正增长；3）三四线城市环比回升，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。 郑州二次土拍底价成交，北京三次土拍热度有所提升。1）郑州：二批次集中供地共出让涉宅用地17宗，其中3宗终止出让，其余14宗全部底价成交，总成交金额103亿元，总出让面积62.3万㎡，拿地企业以地方国资出面托底为主，郑地集团独揽7宗，民企此次并无斩获。2）北京：23日完成第三批集中供地，18宗地块全部成交，总成交价500亿元，平均溢价率为6.06%，较前两轮有所提升。3）上海：23日第三批集中土拍首日，共有27宗宅地成功出让，成交总价超760亿元，其中3宗达到中止价进入一次报价阶段。此外多个城市发布了第三批次的集中供地公告，1）南京：本次出让涉宅用地46宗，总出让面积约2600亩，总起始价约463亿元，保证金比率20%，本次未进行“毛坯限价”。2）天津：第三批集中供地推出建设用地17宗，总规划建面约131万平米，起始价99亿元，其中涉宅用地15宗，推出规划建面121万平米。3）成都：计划出让涉宅用地48宗，合计约2499亩，新津土地不限定清水房价，其他区域采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。 9月房贷利率进一步下降。2022年9月1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。根据贝壳研究院数据，9月103个重点监测城市的主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点，平均放款周期为25天，与上月基本持平。8月5年期以上LPR超预期下降15个基点，带动带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。 “中债增”担保下示范房企融资改善。本周旭辉集团公开发行2022年度第二期中期票据，其发行规模12亿元，期限示范房企三年，票面利率为3.22%，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。自引入“中债增”担保进行担保以来，五家示范房企都实现了境内债的发行。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月重点32城累计销售面积（截至23日）同比-25%，环比+0%，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。其中一线城市同比+11%，环比+11%；二线城市同比-36%，环比-5%；三四线城市同比-15%，环比+3%。具体城市来看：1）一线城市同环比均出现正增长，其中北京、上海同比增速在20%以上，广州、深圳同比出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波、武汉等城市跌幅较大，苏州、温州、东莞等城市同比正增长； 3）三四线城市环比回升，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+17%，环比-23%。 表1：全国重点城市9月累计（截至23日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房9月累计（截至23日）成交情况（单位：万平方米） 郑州二次土拍底价成交，北京三次土拍热度有所提升。1）郑州：二批次集中供地共出让涉宅用地17宗，其中3宗终止出让，其余14宗全部底价成交，总成交金额103亿元，总出让面积62.3万㎡，拿地企业以地方国资出面托底为主，郑地集团独揽7宗，民企此次并无斩获。2）北京：23日完成第三批集中供地，18宗地块全部成交，总成交价500亿元，平均溢价率为6.06%，较前两轮有所提升。3）上海：23日第三批集中土拍首日，共有27宗宅地成功出让，成交总价超760亿元，其中3宗达到中止价进入一次报价阶段。此外多个城市发布了第三批次的集中供地公告，1）南京：本次出让涉宅用地46宗，总出让面积约2600亩，总起始价约463亿元，保证金比率20%，本次未进行“毛坯限价”。2）天津：第三批集中供地推出建设用地17宗，总规划建面约131万平米，起始价99亿元，其中涉宅用地15宗，推出规划建面121万平米。3）成都：计划出让涉宅用地48宗，合计约2499亩，新津土地不限定清水房价，其他区域采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。 9月房贷利率进一步下降。2022年9月1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。根据贝壳研究院数据，9月103个重点监测城市的主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点，平均放款周期为25天，与上月基本持平。8月5年期以上LPR超预期下降15个基点，带动带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。 图1：9月房贷利率进一步下降 “中债增”担保下示范房企融资改善。本周旭辉集团公开发行2022年度第二期中期票据，其发行规模12亿元，期限示范房企三年，票面利率为3.22%，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。自引入“中债增”担保进行担保以来，五家示范房企都实现了境内债的发行。 表3：近期“中债增”担保民企发债情况 2市场回顾 上周上证指数下跌1.22%、沪深300指数下跌1.95%，创业板指下跌2.68%，万得全A上周交易额3.26万亿，环比下跌1.58%。从板块表现来看，电气设备、有色金属、综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌2.45%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.07%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。 上周申万地产板块交易额1126.23亿，环比下跌0.45%。 图2：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图3：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周我爱我家、新华联、同达创业等个股跌幅显著。中交地产、中洲控股、万业企业等个股跌幅显著。 图4：上周我爱我家、新华联、同达创业等个股跌幅显著 图5：上周中交地产、中洲控股、万业企业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、新华联、中交地产、招商蛇口等排在行业前列，成交额均超过了42亿。其中保利地产和万科A交易额合计138.41亿，占板块交易额比重为11.68%，保利地产和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、新华联、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比39.39%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图6：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图7：年初以来申万地产上涨个股占比为39.39% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有4只股票上涨，丰盛控股、中国宏泰发展、建发国际集团、长实集团。旭辉控股集团、德信中国、新城发展、禹洲地产、天誉置业等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、中国宏泰发展、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、龙湖集团、华润置地、绿城中国、旭辉控股集团均超过10亿（人民币）。 图8：上周表现强势的港股通内房股 图9：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周没有股票上涨，永升生活服务、宝龙商业、滨江服务、佳兆业美好、融创服务控股、雅生活服务等位居跌幅前列。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、招商积余均超过了5亿（人民币）。 图10：上周表现强势的物业股 图11：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月19日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布1-8月全市商品房销售面积同比下降8.4%。（观点网） 9月20日，国家统计局发布1-8月份全国商品住房和住宅销售额双双下降，住宅额下降超30%。（和讯网） 9月20日，天津未成年二孩家庭首套住房公积金贷款限额上浮20%，另外，天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。（观点网） 9月20日，上海市发布2022年1-8月本市房地产开发、经营基本情况，1-8月，房地产开发投资比去年同期下降10.9%。其中，住宅开发投资比去年同期减少6.6%，办公楼开发投资比去年同期减少14.7%，商业营业用房比去年同期减少26.7%。（观点网） 9月20日，张青松担任央行货币政策委员会委员。（观点网） 9月20日，山东莒南延长商住房补贴政策，执行二手房“带押过户”登记模式。（观点网） 9月20日，郑州日报发布称，全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作。（观点网） 9月21日，郑州开启2022年第二批集中供地，最终14宗地块以总价103.24亿元成交。 （中国网地产） 9月21日，湖南衡东首房可贷购房价款的70%，买房最高补贴契税的100%。（观点网） 9月22日，湖北孝昌首次申请公积金购房最高可贷50万，给予购房契税100%补贴。 （观点网） 9月23日，汇丰研究发表报告指，如本港住宅市场出现更多不利因素，市场情绪料进一步恶化，且加息幅度进一步扩大，发展商将会面临盈利下行风险。（观点网） 9月23日，甘肃甘南州将推行商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务。（ 观点网 ） 9月23日，合肥第三批集中供地开始，共计划出让26宗地块。共有17宗成交，收金约191.68亿元，13宗溢价成交。（观点网） 9月23日，湖南省家庭唯一住房用于长租后，再次购房可按首套执行公积金贷款。（观点网） 9月23日，北京试行存量房交易“连环单”业务并进行办理。（东方财富网） 3.2公司动态跟踪 保利置业：9月19日，公司发布公告，上海保利置业获准发行50亿元公司债券。 华发股份：9月20日，公司发布公告，因公司经营发展需要，经公司总裁提名，并经公司第十届董事局提名委员会2022年第一次会议审查通过，同意聘任向宇先生为本公司执行副总裁，任期自董事局审议通过之日起至本届董事局任期结束之日止；9月24日，珠海华发实业股份有限公司子公司无锡铧利置业有限公司收购深圳市润金陇投资有限公司持有的无锡铧安置业有限公司15%股权，交易对价为人民币3.9亿元；收购深圳市天润陇行投资有限公司持有的深圳市润陇投资有限公司100%股权，交易对价为人民币6.5亿元。本次收购均以现金方式进行。 万科集团：9月20日，公司发布公告，万科完成发行20亿元中期票据，票面利率为3.2%。 碧桂园：9月20日，公司发布公告，碧桂园地产集团发行15亿元人民币的3年期中票，票面利率为3.2%。 万通地产（万通发展）；9月20日，公司发布公告，控股股东累计减持股份达到1%。 旭辉集团：9月21日，公司发布公告，发行12亿元中期票据，发行期限3年，票面利率3.22%。 金融街：9月21日，公司发布公告，聘任盛华平为公司总经理。 中交地产：9月21日，公司发布公告，现为满足项目公司业务发展需要，将参股公司郑州展腾置业有限公司未使用的担保额度12,787万元调剂至参股公司佛山中交房地产开发有限公司。 中洲控股：9月21日，公司发布公告，公司监事陈