房地产行业周报：8月销售仍在筑底，第三轮土拍开局冷淡

投资要点 8月百强房企销售同比降幅扩大，企业分化加剧。2022年8月百强房企销售金额6047亿元，同比下降37.3%，降幅较上月扩大2pp；1-8月商品房累计销售金额46819亿元，同比下降47.6%。其中国央企在保交付市场逻辑推动下实现较好的去化水平，保利发展（+17%）、中海（+39%）、金地（+13%）、金茂（+57%）、建发（+57%）、越秀（+45%）等8月均实现环比增长；龙湖（+22%）、滨江（+16%）等区域深耕型民企销售表现同样突出。累计来看，1-8月累计跌幅较小的房企有越秀地产（-3%）、华发股份（-15%）、华润置地（-18%）、滨江集团（-20%）、建发房产（-21%）、招商蛇口（-23%）、保利发展（-25%）等。 无锡土拍皆为底价成交，厦门土拍未见民企身影。1）无锡：第三轮集中供地共计成功出让11宗地块，总建面97万平方米，成交总金额120亿元，全部地块皆为底价成交。而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”；2）厦门：第三批次出让6幅地块，幅数有所减少，但总供应建面却为三批次中最高的一轮，其中1幅流拍，5幅成交，成交总金额179亿元。对比第二批次土拍表现来看，厦门此轮成交热度进一步走低，平均溢价率0.2%，较第二批次下降了1.2pp，岛外地块则出现了流拍现象，参拍房企也以中海、国贸等央国企为主。 除市场因素外，厦门此次土拍参拍资金门槛较高，6幅地中有4幅地的起拍总价超过20亿元，其中岛内两宗地的起拍单价都在40亿元以上，整体投入成本较高，也打压了房企的参拍热情。 8月百强房企投资力度再度减弱，新增货值集中度持续走高。8月百强房企土地成交金额同环比分别下降35%和56%，土储资源进一步向头部房企聚集。截至8月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总货值的50%/24%，前20强房企新增货值集中度合计高达74%，较上月末提升了6pp。其中2022年1-8月新增货值超千亿的房企达到6家，从高到底分别为华润、保利、滨江、招蛇、中海、万科，较去年同期减少了12家，且去年同期已有5家房企新增货值超过2000亿元。1-8月拿地呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企。 2022H1重点房企业绩分化明显，物业板块业绩表现稳健。近期各公司陆续发布2022年上半年业绩报告，企业间业绩分化明显，房企中仅建发国际集团（+178%）、万科A（+11%）、保利发展（+5%）、金地集团（+8%）、华发股份（+9%）、滨江集团（+1%）等实现归母净利润同比正增长。物业板块业绩表现稳健，重点物企归母净利润增速多保持在30%左右。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 8月百强房企销售同比降幅扩大。目前行业整体信心尚处在低位，较难扭转市场下行预期，2022年8月百强房企销售延续今年以来的低迷表现。根据克而瑞数据监测，2022年8月百强房企销售金额6047亿元，同比下降37.3%，降幅较上月扩大2pp。累计来看，1-8月商品房累计销售金额46819亿元，同比下降47.6%。 图1：8月百强房企商品房销售金额同比-37.3% 图2：1-8月百强房企商品房累计销售金额同比-47.6% 企业分化加剧，央国企和部分区域民企表现突出。虽然8月百强房企销售同环比下滑，头部企业展现出较强的业绩韧性，其中国央企在保交付市场逻辑推动下实现较好的去化水平，保利发展（+17%）、中海（+39%）、金地（+13%）、金茂（+57%）、建发（+57%）、越秀（+45%）等8月均实现环比增长；由于项目市场好，龙湖（+22%）、滨江（+16%）等区域深耕型民企销售表现同样突出。累计来看，1-8月累计跌幅较小的房企有越秀地产（-3%）、华发股份（-15%）、华润置地（-18%）、滨江集团（-20%）、建发房产（-21%）、招商蛇口（-23%）、保利发展（-25%）等。 表1：2022年8月重点房企销售排行榜 无锡土拍皆为底价成交，厦门土拍未见民企身影。1）无锡：第三轮集中供地共计成功出让11宗地块，总建面97万平方米，成交总金额120亿元，全部地块皆为底价成交。而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”；2）厦门：第三批次出让6幅地块，幅数有所减少，但总供应建面却为三批次中最高的一轮，其中1幅流拍，5幅成交，成交总金额179亿元。对比第二批次土拍表现来看，厦门此轮成交热度进一步走低，平均溢价率0.2%，较第二批次下降了1.2pp，岛外地块则出现了流拍现象。参拍房企也以中海、国贸等央国企为主，未见民企身影。除市场因素外，厦门此次土拍参拍资金门槛较高，6幅地中有4幅地的起拍总价超过20亿元，其中岛内两宗地的起拍单价都在40亿元以上，整体投入成本较高，也打压了房企的参拍热情。 表2：无锡、厦门各轮集中土拍热度对比 8月百强房企投资力度再度减弱，新增货值集中度持续走高。8月百强房企土地成交金额同环比分别下降35%和56%，土储资源进一步向头部房企聚集。截至8月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总货值的50%/24%，前20强房企新增货值集中度合计高达74%，较上月末提升了6pp。其中2022年1-8月新增货值超千亿的房企达到6家，从高到底分别为华润、保利、滨江、招蛇、中海、万科，较去年同期减少了12家，且去年同期已有5家房企新增货值超过2000亿元。1-8月拿地呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企，仅有滨江、龙湖、伟星等少量民企上榜。 表3：2022年1-8月中国房地产企业新增货值TOP50 2022H1重点房企业绩分化明显，物业板块业绩表现稳健。近期各公司陆续发布2022年上半年业绩报告，企业间业绩分化明显，房企中仅建发国际集团（+178%）、万科A（+11%）、保利发展（+5%）、金地集团（+8%）、华发股份（+9%）、滨江集团（+1%）等实现归母净利润同比正增长。物业板块业绩表现稳健，重点物企归母净利润增速多保持在30%左右。 表4：部分企业上半年业绩预披露 2市场回顾 上周上证指数下跌1.54%、沪深300指数下跌2.04%，创业板指下跌4.06%，万得全A上周交易额4.23万亿，环比下跌16.60%。从板块表现来看，家用电器、房地产、轻工制造和传媒表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨1.92%，在所有申万一级行业中相对排名2/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.84%，在所有申万一级行业中相对排名7/28。上周申万地产板块交易额829.77亿，环比上涨3.38%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周京投发展、粤宏远A、空港股份等个股涨幅居前。西藏城投、ST爱旭、浦东金桥等个股跌幅显著。 图5：上周京投发展、粤宏远A、空港股份等个股涨幅显著 图6：上周西藏城投、ST爱旭、浦东金桥等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超51亿。其中，万科A和保利地产交易额合计132.7亿，占板块交易额比重为14.4%。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、天保基建、华发股份、ST爱旭等涨幅居前，上涨个股个数占比37.9%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、金科股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为37.9% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有15只股票上涨，丰盛控股、国瑞置业、佳源国际控股、万科企业上涨明显，而旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股、新城发展、富力地产等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、太阳城集团、丰盛控股、绿城中国、九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团、长实集团均超过10亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有6只股票上涨，保利物业、中海物业、新大正、远洋服务控股涨幅明显，而金科服务、绿城服务、融创服务控股、永生生活服务位居跌幅前列。年初以来有1只股票上涨，为中海物业。上周从成交金额来看，碧桂园服务、永升生活服务、招商积余均超过2亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 8月29日，山东省住房城乡建设厅下发通知，将全面推行“先验房后收房”，维护群众合法权益，青岛自2022年9月1日起施行。（和讯网） 8月29日，济南公共资源交易中心消息，三批次集中供地预挂牌42宗地，总面积约1984亩，预公告至9月13日。（和讯网） 8月29日，国家发改委、民政部等部门推出房租减免、税费减免等措施，政策明确，养老托育服务机构属于中小微企业和个体工商户范畴、承租国有房屋的，将一律免除租金到今年年底。（中国新闻网） 8月29日，财政部下达中央基建投资预算3.2亿元支持粤港澳大湾区建设。（观点网） 8月29日，住建部发布消息，前7月全国新开工改造城镇老旧小区4.4万个。（中工网） 8月29日，山东省住房城乡建设厅下发通知，将全面推行“先验房后收房”，维护群众合法权益，青岛自2022年9月1日起施行。（齐鲁网） 8月29日，山东省威海市住房公积金管理中心印发通知，住房公积金最高贷款额度将由60万提高至80万元。（和讯网） 8月29日，福建福安市官方微信公众号“今日福安”发布消息，公积金最高贷款额度提高至80万元，二套房首付比例降至30%。（和讯网） 8月29日，新疆维吾尔自治区人民政府新闻办公室召开疫情防控新闻发布会，受疫情影响贷款无法按期偿还者，可申请调整还款计划。（环球网） 8月30日，财政部发布消息，2022年安排城镇保障安居工程补助资金708亿元。（金融界） 8月30日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。（京报网） 8月30日，中国农业银行发布消息，农行对公房地产贷款余额在同业中不是很大，风险可控，不盲目抽贷、断贷、压贷。（和讯网） 8月30日，深圳市统计局数据，1-7月，全市固定资产投资同比增长13.8%，房地产开发投资增长10.0%。（观点网） 8月30日，广州市房地产中介协会发布的数据显示，8月二手住宅网签78万平方米，环比增长8.7%。（和讯网） 8月30日，青岛公共住房建设投资有限公司发布通知，青岛首个保障性租赁住房公募REITs项目启动9月7日开标。（和讯网） 8月30日，东莞市住房和城乡建设局更新了“莞e认购”小程序的“温馨提示”，东莞限购区域房贷首付款比例下调10%。（观点网） 8月30日，景德镇住建局称，购房款全额存进监管账户，监管账户写进预售证并多处公示。（观点网） 8月30日，深圳公告资源交易中心集中挂牌7宗住宅用地，总占地面积49. 5万平米，起始总价118亿元。（东方财富网） 8月30日，无锡三轮供地收官，11宗地揽金约120亿元，均以底价成交，朗诗连夺2宗，成民企独苗。（和讯网） 8月30日，东莞第三批次供地，7宗地总成交136.9亿元，其中4宗地底价成交，保利、华润、中海均有斩获。（观点网） 8月30日，郑州市住房保障和房地产管理局发布公告，住房租赁企业须在9月1日前开设资金监管专户，否则不得享受财政奖补资金支持。（中房网） 8月31日，李克强主