房地产行业点评报告：单月销售降幅扩大，房企融资环境持续改善

7月销售数据降幅扩大，低基数下销售累计降幅收窄 国家统计局发布2024年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积5.41亿平，同比下降18.6%（1-6月-19.0%），其中商品住宅销售面积同比下降21.1%；1-7月商品房销售额5.33万亿元，同比下降24.3%（1-6月-25.0%），其中商品住宅销售额同比下降25.9%。7月商品房销售面积和销售额同比分别下降15.4%和18.5%，单月降幅较6月有所扩大，环比6月分别下降44.7%和46.0%，市场表现再度走弱。分区域看，1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.2%、-22.3%、-19.6%、-13.3%，中西部地区降幅较大。 新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅保持稳定 2024年1-7月，全国房屋新开工面积4.37亿平，同比下降23.2%（1-6月-23.7%），降幅持续收窄，其中住宅新开工同比下降23.7%；7月单月新开工面积0.57亿平，同比下降19.7%，销售和土地成交低位运行，房企新开工动力不足。1-7月，房屋竣工面积3.00亿平，同比下降21.8%（1-6月-21.8%），其中住宅竣工面积同比下降21.8%；7月单月竣工面积0.35亿平，同比下降21.8%。 开发投资降幅小幅扩大，房企融资环境有所改善 2024年1-7月，房地产开发投资额6.09万亿元，同比下降10.2%（1-6月-10.1%），降幅小幅扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.6%；7月单月开发投资额0.83万亿元，同比下降10.8%，销售和回款压力影持续响房企投资动力。2024年1-7月，房地产开发企业到位资金6.19万亿元，累计同比下降21.3%（1-6月-22.6%），降幅连续四个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3%（1-6月-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%）。 单月数据来看，国内贷款资金降幅明显收窄，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别收窄9.5、扩大8.7个百分点，或意味着当下购房者首付比例提高、贷款意愿降低。 投资建议 7月以来房地产政策整体宽松，央行下调1年期和5年期以上LPR各10个基点，购房成本持续下探，二十届三中全会提出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，后续核心城市限购政策仍有优化可能性。在政策效应减弱、房企半年度推货和促销活动结束后，7月成交数据整体不及预期。我们预计下半年在2023年同期低基数效应下，房地产数据降幅有望持续收窄，多项去库存政策有望助力下半年住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、月销售数据降幅扩大，低基数下销售累计降幅收窄 国家统计局发布2024年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积5.41亿平，同比下降18.6%（1-6月-19.0%），其中商品住宅销售面积同比下降21.1%；1-7月商品房销售额5.33万亿元，同比下降24.3%（1-6月-25.0%），其中商品住宅销售额同比下降25.9%。7月商品房销售面积和销售额同比分别下降15.4%和18.5%，单月降幅较6月有所扩大，环比6月分别下降44.7%和46.0%，市场表现再度走弱。分区域看，1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.2%、-22.3%、-19.6%、-13.3%，中西部地区降幅较大。 图1：2024年1-7月商品房销售面积同比下降18.6% 图2：2024年1-7月商品房销售金额同比下降24.3% 图3：2024年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.2%、-22.3%、-19.6%、-13.3% 2、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅保持稳定 2024年1-7月，全国房屋新开工面积4.37亿平，同比下降23.2%（1-6月-23.7%），降幅持续收窄，其中住宅新开工同比下降23.7%；7月单月新开工面积0.57亿平，同比下降19.7%，销售和土地成交低位运行，房企新开工动力不足。1-7月，房屋竣工面积3.00亿平，同比下降21.8%（1-6月-21.8%），其中住宅竣工面积同比下降21.8%； 7月单月竣工面积0.35亿平，同比下降21.8%。 图4：2024年1-7月房地产开竣工面积同比下降23.2%和21.8% 3、销售和回款依旧承压，开发投资降幅小幅扩大 2024年1-7月，房地产开发投资额6.09万亿元，同比下降10.2%（1-6月-10.1%），降幅小幅扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.6%；7月单月开发投资额0.83万亿元，同比下降10.8%，销售和回款压力影持续响房企投资动力。 图5：2024年1-7月房地产开发投资额同比下降10.2% 4、房企融资环境持续改善，个人按揭贷款单月降幅扩大 2024年1-7月，房地产开发企业到位资金6.19万亿元，累计同比下降21.3%（1-6月-22.6%），降幅连续四个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3%（1-6月-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%）。单月数据来看，国内贷款资金降幅明显收窄，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别收窄9.5、扩大8.7个百分点，或意味着当下购房者首付比例提高、贷款意愿降低。 图6：2024年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降21.3% 图7：2024年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3% 5、投资建议 7月以来房地产政策整体宽松，央行下调1年期和5年期以上LPR各10个基点，购房成本持续下探，二十届三中全会提出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，后续核心城市限购政策仍有优化可能性。在政策效应减弱、房企半年度推货和促销活动结束后，7月成交数据整体不及预期。我们预计下半年在2023年同期低基数效应下，房地产数据降幅有望持续收窄，多项去库存政策有望助力下半年住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。