固定收益主题报告：22城土拍零距离：二拍热度一般，国企仍是拿地主力

截至9月4日，除沈阳、长春、郑州外，22城已有19城完成了二轮集中供地，二轮土拍情况如何？ ■本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，部分城市放松土地金支付周期、限价等 拿地后规则。拿地前，多地延续此前拿地规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，武汉、无锡允许房企使用银行保函代替保证金缴纳，天津、北京允许预交保证金，预申请保证金门槛较低。拿地中规则基本不变，武汉、宁波、厦门等8城均采用摇号方式确定竞得人，深圳、广州为竞自持+摇号方式，但广州竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%；合肥则为报高标+摇号，福州为竞首付 比例+摇号，济南为竞建筑品质或竞建设进度，上海、杭州、苏州采用一次性书面报价，北京不再设臵直接报高标地块。拿地后，广州、济南、苏州、北京延长土地金 付款周期，南京、青岛、合肥、厦门放松配建要求，南京、成都、福州放松限价要 固定收益主题报告 22城土拍零距离：二拍热度一般，国企仍是拿地主力 2022年09月5日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 金融资源盘点与省内城投支 2022-08-12 持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 求，宁波调整装标限制。对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价、 何识别和评估风险？ 2022-08-11 取消配建要求等方式重新出让，提高地块利润空间。 ■热度整体一般，城市间冷热分化。截至目前，19城二轮土拍广义流拍率为7.6%，较今年首轮的15.3%明显改善，但仍高于去年首轮的6.1%；平均溢价率为3.1%，较今年首轮的3.7%小幅下行。流拍率有所改善，但底价成交率上升、溢价率下降，土拍热度整体一般。城市间冷热仍分化，推地数量上杭州、成都、南京、合肥推地数量较多，济南、青岛、武汉、长春、天津等因城市整体供地计划下降、集中土拍次数增至4次等原因前两轮推地数量大幅减少；广义流拍率上广州较高，武汉、合肥、天津、北京、长沙、福州广义流拍率也在15%以上，广州、长沙、深圳、北京、武汉、苏州广义流拍率进一步上升，其余城市均较去年第三轮有所下降或保持不变；平均溢价率上深圳较高，为10.4%，北京、宁波、合肥平均溢价率相对较高，较今年首轮相比，合肥、武汉、深圳、厦门、重庆平均溢价率有所下降，宁波、北京、广州小幅改善。 ■国企拿地意愿上升，成拿地主力军，主流民企参与度持续减弱。19城二轮土拍中， 国企拿地意愿修复，全口径拿地金额合计3227.3亿，占比为60.4%，较今年首轮的56.3%进一步上升，已高于去年首轮拿地水平；民营房企拿地金额为988.7亿，占比由今年首轮的22.3%进一步降至18.5%。国企参与度上升下，城投拿地占比较今年首轮的32.2%降至27.9%，但民企拿地意愿持续较弱，城投拿地占比仍明显高于去年首轮的仅10%。城市上来看，武汉、济南主要依靠城投支撑，拿地金额占比均在70%以上，半数城市城投拿地金额占比有所上升；深圳、北京、广州则以国企拿地为主，超九成地块被国企拍得；杭州、无锡主要依靠当地民企支撑，青岛、合肥、 无锡等多数城市民企参与度进一步下降。从主流房企参与情况来看，主流国企拿地 意愿有所上升，保利、华润、招商蛇口、越秀拿地意愿较强，全口径拿地金额分别为402.5亿、394.3亿、381.3亿、304.4亿，中海、华发拿地也较为积极，拿地金额均在150亿以上，中国金茂、建发股份、联发集团拿地金额在60亿以上，其余国企拿地金额多在50亿以下。截至目前，民企参与意愿明显较低，滨江、龙湖分别拿 地224.5亿、74.9亿，旭辉集团拿地5.6亿。城市布局上，保利、华润、招商蛇口 等大型国企积极在北京、上海、成都、南京等地拿地；越秀、联发拿地较积极，越秀除在大本营广州拿地107.2亿外，上海拿地95.2亿、深圳41.1亿，南京、成都等地也均有拿地，联发本轮土拍集中在杭州、上海拿地，分别为21.9亿、21.1亿，深圳、厦门分别拿地12.7亿、7.4亿；建发、国贸、首开、绿城、滨江等则着重深耕城市，建发在厦门拿地50.9亿、福州拿地9亿，国贸在厦门、福州拿地21.5亿、 24.6亿，首开在北京拿地40亿，绿城在杭州拿地39亿，滨江在杭州拿地224.5亿。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 通胀不及预期，债市或延续2022-08-10 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.拿地前、拿地中规则基本不变，部分城市放松拿地后规则3 2.热度整体一般，城市间冷热分化4 3.国企拿地意愿上升，主流民企参与度持续减弱5 图表目录 图1：2022年二轮土拍规则变化4 图2：2022年二轮土拍供地基本情况（宗，亿）5 图3：本轮土拍流拍率有所改善，但溢价率下降5 图4：2022年19城二轮土拍基本情况（宗，%）5 图5：国企拿地意愿持续改善，民企参与度持续减弱6 图6：2022年19城二轮土拍拿地企业性质分布6 图7：主流房企2022年二轮土拍拿地分布（亿）7 截至9月4日，除沈阳、长春、郑州外，22城已有19城完成了二轮集中供地，二轮土拍情况如何？ 1.拿地前、拿地中规则基本不变，部分城市放松拿地后规则 本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，多数城市延续之前土拍规则，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。 拿地前、拿地中多地规则基本不变。拿地前，多地延续此前拿地规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，武汉、无锡允许房企使用银行保函代替保证金缴纳，天津允许500-1000万预交保证金；北京部分地块实行“预申请”制度，预申请保证金门槛 较低，普遍在500-1500万左右，预申请但未竞得的企业退还保证金和利息，预申请但未参与地块竞拍的企业，若地块成交则仅退还预申请保证金，若地块未成交则不退还预申请保证金。拿地中，各地达到限价后的土地获取规则基本不变，武汉、宁波、厦门、无锡等8城均采用摇号方式确定竞得人，深圳、广州为竞自持+摇号方式，但广州竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%，竞拍门槛降低；合肥则为报高标+摇号，福州为竞首付比例+摇号， 济南为竞建筑品质或竞建设进度，上海、杭州、苏州采用一次性书面报价；北京本轮土拍未采用直接报高标方式，地价触顶后进入竞现房销售或竞政府产权份额阶段，达到一定比例后进入摇号或报高标阶段，部分地块直接摇号确定竞得人。 拿地后，广州、济南、苏州、北京延长土地金付款周期，广州增城区、白云区、海珠区、南沙区5宗地允许土地金1年内付清，济南除高新区2宗地外、其余地块土地金在5个月内付 清，苏州吴中区地块、相城区地块土地金支付周期由3个月延长至5个月；北京对于预申请 且成功竞得的企业，延长了土地开发建设补偿费缴纳期限，地块成交后30日内缴纳全部土地出让收益和50%土地开发建设补偿费，剩余补偿费4个月内付清。南京、青岛、合肥、厦门放松配建要求，南京、青岛本轮土拍未设臵配建公租房要求，合肥配建保障房租赁住宅占比由今年首轮的22.6%降至7%，厦门定配建地块占比由今年首轮的40%降至20%。南京、成都、福州放松限价要求，南京共13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”，即在地块 出让时不设定毛坯限价,完成开发后向有关部门报备审核；成都青白江区、新津区未设臵限价；福州若地价底价成交，商品房备案均价按销售指导价确定，成交价每增加1%，备案均价可上浮0.3%，最高上浮不超过4.5%。宁波调整装标限制，全装修住宅预售项目装修标准由“1500-2000元/㎡”调整为“不高于毛坯备案均价的15%，且在1500-6000元/平方米之间”，且“现房销售项目（不含预售转现售）、“定品质”项目、大面积改善型等住宅房源可根据实 际情况，按照“一事一议”原则确定装修价格”。 此外，对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求、重新规划商业等方式重新出让，提高地块利润空间。如，福州仓山区东升旧厂房2宗地由今年首轮取消出让的地块拆分而来，集体下调了起拍楼面价、上调了销售限价，提升地块利润空间；北 京昌平区马池口镇地块起拍楼面价大幅下调12.4%至12968元/方，朝阳区孙河乡地块起拍楼面价大幅下调29%至43801.6元/方；成都新都区斑竹园地块、金牛区营门口地块上调销售限价，上调幅度分别为17.8%、40.4%；长沙对于此前终止出让的1宗雨花区黎托地块通过下调商业占比、取消配建的方式重新出让，商业占比由原来的25%下调至15%，并取消配建7.5%租赁住房的要求。 图1：2022年二轮土拍规则变化 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 首轮 二轮 首轮 二轮 首轮 二轮 首轮 二轮 首轮 二轮 首轮 二轮 深圳 限马甲、严控购地资金来源， 同一企业最多可竞得3宗地 50.0% 15.0% 竞自持+摇号；摇号 竞自持+摇号 土地金5日内结清 北京 限马甲、严控购地资金来源 20%，预申请地块保证金500-1500万 15.0% 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；报高标；摇号 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；摇号 广州 限马甲、严控购地资金来源 20.0% 15.0% 竞自持+摇号；摇号 南沙珠江街地块、增城地 块允许土地金1年内付清 增城区、白于区、海珠区、南沙区5宗地允许土地金1年内付清 上海 部分地块调整为“100分制”，限马甲、严控购地资金来源 20.0% 10.0% “随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，一次性报价最接近均价者得 武汉 限马甲、严控购地资金来源 20%，可用银行保函替代 5%-15% 摇号 宁波 限马甲、严控购地资金来源 实际成交价的20%，差额补缴 15.0% 摇号 限售价 全装修住宅预售项目装修标准由“1500- 2000元/㎡”调整为“不高亍毛坯备案均价的15%，且在1500-6000元/平方米之间”，且“现房销售项目（不含预售转现售）、“定品质”项目、大面积改善型等住宅房源可根据实际情况，按照“一事一 议”原则确定装修价格”。 厦门 限马甲、严控购地资金来源 20.0% 15.0% 摇号 限售价 土地金付款周期延长至1年 杭州 限马甲、严控购地资金来源 20.0% 10.0% 一次性书面报价+摇号 限毛坯、限装修 济南 限马甲、严控购地资金来源；仅济阳区地块不允许联合竞买 20%-100% 15.0% 竞建筑品质/竞建设进度 延长土地金余款缴纳期限 除高新区2宗地块，其余地块土地金均须 在2022年12月25日前付清土地金即可 青岛 限马甲；严控购地资金来源，多宗地不允许联合购买 部分20%、部分50%、部 分100% 100%，个别20% 15.0% 竞品质+摇号 无锡 限马甲、严控购地资金来源 限马甲、严控购地 资金来源；1宗地 仅允许独立申请 20%-30%；允许300万预申请保证金，竞得后以“现金+保函”补齐 15.0% 摇号 预申请人竞得意向地块后，可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证 南京 限马甲、严控购地资金来源；取消竞得地块数量限制 20.0% 10%-15% 摇号 限售价 13宗未设住宅销售 限价 仅1宗要求最低配建租赁住房面积 未设置配建要求 成都 限马甲、严控购地资金来源 20%-30% 20.0% 15.0% 抽签 青白江区、新津区 未设置限价 合肥 限马甲；部分地块限注资、开 发资质；严控购地资金来源 20%-30% 15.0% 投报高品质住宅建设方案+摇号 限售价；放松配建要求 30日内、3个月内分两期支付50% 苏州 限马甲；严控购地资金来源 20.0% 15.0%