物管商管双轮驱动，坚持有质量的规模增长

所属行业物业 发布时间2022年9月5日 相关研究： 2022中国房地产业ESG发展白皮书|物业服务篇 20220629 物管商管双轮驱动，坚持有质量的规模 增长 华润万象生活（01209.HK） 2021中国物企超级服务力研究成果发布！20211216 年报综述｜“收并购+外拓”加码规模增长，核 20220412 心指标稳健向好 年报综述｜增长势能持续释放，营收长尾效应 显现20220414 核心观点：2022年8月31日，华润万象生活发布中期业绩 公告，报告期内实现营收52.78亿元，同比增长31.5%，其中住宅物业管理服务实现收入33.54亿元，同比增长40.2%。截至报告期末，住宅在管面积2.45亿平方米，较去年同期增长101%，第三方面积占比超50%。 研究团队 李艳杰lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王然 15632486298(微信号) wangran@ehconsulting.com.cn 引言 2022年8月31日华润万象生活发布中期业绩公告，报告期内实现营收52.78亿元，相较于 2021年上半年的16.72亿元同比增长31.5%，归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%。住宅物业管理服务实现收入33.54亿元，同比增长40.2%。2022上半年，华润万象生活持续进行规模扩张策略，期内企业斩获多个项目，截至报告期末，住宅在管面积2.45亿平方米，较去年同期增长101%，第三方面积占比超50%。 业绩表现优异，营收增幅31.5% 2022上半年，华润万象生活业绩表现优异，营收稳健增长。报告期内，华润万象生活录得 收入52.78亿元，相较于2021年上半年的40.14亿元同比增长31.5%，毛利16.72亿元，同比增长29.4%，毛利率为31.7%；归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%。 图：2020H1-2022H1华润万象生活营收情况 数据来源：企业中期业绩公告 规模扩张是华润万象生活实现高收益增长的源动力，在增长策略上企业一方面承接母公司优质项目资源，另一方面持续加强市场化外拓，保持着规模的持续增长。同时，华润万象生活作为当前上市物企中以“物管+商管”独特的业务模式发展的企业，其物管板块持续发力，并维持较高的增长幅度，报告期内对总收入的贡献进一步提升至超60%；在商管领域，华润万象生活是目前上市物企中规模及收入体量最高的企业，且长期保持在行业第一梯队，报告期内该板块也为总收入的增长做出了不小的贡献。 坚持“双线发力”，物管收入增速超40% 华润万象生活采取“2+1”生意模式（商管、物管+大会员体系），坚持住宅物业管理服务与商业运营及物业管理服务双线发力，上半年这两个板块均取得了不错的成绩，会员体系也在不断打通。 在住宅物业管理服务板块，报告期内，华润万象生活实现收入33.54亿元，同比增长40.2%，占总收入的63.5%，其中物业管理服务收入23.82亿元，占总收入的45.1%，同比增长37.2%，是华润万象生活的收益增量的主要来源。 2022上半年，华润万象生活在社区增值服务领域持续发力，实现收入5.6亿元，涨幅最为明显，达到了77.7%，对整体收入贡献度也由2021年同期的7.9%增长到了2022年中期的10.6%。 在商管业务板块，华润万象生活继续保持行业第一的地位。报告期内，华润万象生活上半年新签母公司商业运营项目8个，商业运营及物业管理服务收入19.24亿元，同比增长36.5%，商业运营服务版图持续扩张，进一步巩固商业高端市场行业领导地位。 图：2021H1-2022H1华润万象业务构成情况 数据来源：企业中期业绩公告 注：内环为2021年上半年业务构成情况，外环为2022上半年业务构成情况。 截至报告期末，华润万象生活购物中心布局68个城市，体量大且集中在一二线城市，这些城市的居民消费潜力较高，为华润万象生活商管收入的增长带来较大的空间。在商业项目拓展上，2022年上半年华润万象生活也有较大的突破，分别于上海、成都、厦门等重点城市成功获取优质第三方购物中心项目7个，高品质新开购物中心6个，新增武汉万象城、福州 万象城和海口万象城3个重奢购物中心，带动华润万象生活在营重奢购物中心增至11个。 截至报告期末，华润万象生活购物中心总在管项目74个，实现零售额596.7亿元，同比增长6.6%，实现收入11.73亿元，同比增长22.2%，经营利润维持高位。 除了城市布局带来的优势，华润万象生活还有合理的运营策略，针对不同群体推出针对性的服务产品线，即针对高端用户的万象城、针对家庭客群的万象汇、针对年轻群体的万象天地。同时，企业一体化的大会员体系也对业态之间、客群之间的资源整合与服务联动起到了较大的辅助作用 管理规模维持高位，第三方拓展实力显著增强 2022年，在经济周期及地产周期影响之下，物业行业的发展也受到了较大的冲击。但华润万象生活作为“物管+商管”双线发力的企业，同时也有华润置业这一稳健发展的地产支持，能够为物管板块提供持续的规模增量。相比之下所受到的市场冲击有限，此外在拓展策略上华润万象生活也在持续加强市场化外拓，进一步助力自身管理规模的大幅增加。 从业态分布及管理规模上看，华润万象生活三种业态总在管面积2.61亿平方米，较去年同 期1.36亿平方米同比增长92.4%；合约面积3.48亿平方米，较去年同期1.84亿平方米增长89.4%。住宅业态涨幅最高，合约及在管面积涨幅均实现翻倍增长，写字楼及购物中心业态相对维持平稳增长趋势。 表：2021H1-2022H1华润万象生活管理面积情况 数据来源：企业中期业绩公告 以下仅以住宅物业管理规模做详细的分析：截至报告期末，华润万象生活业务覆盖全国136 个城市，在管面积2.45亿平方米，据去年同期增长101%，在管项目数量1317个，上半年 新增在管项目数量700个；合约面积3.23亿平方米，据去年同期增长99%，合约项目数量 1609个，2022年上半年新增合约数量691个，在管及合约面积均实现了翻倍增长。 管理规模的翻倍增长与企业在2022年初先后收购中南服务、禹洲物业有重要关系。根据收购文件显示，两个标的在未来仍有较为可观的在途面积及合约面积持续转化交付成为创造收益的在管面积，对于未来1-2年华润万象生活的管理规模增长会起到较为积极的作用。 图：2020H1-2022H1华润万象生活住宅管理面积情况 数据来源：企业中期业绩公告 2022年上半年，华润万象在生活市场化外拓合约面积2220万平方米，同比增长25.4%，新签第三方项目7个，第三方面积达到了58.6%，超过总在管面积的一半，充分展现了其市场化能力。此外，2022年7月份新签第三方项目3个，分别分布在南京、武汉、深圳。就在去年同期，第三方面积还仅占总在管面积的28.7%，可见华润万象生活的独立拓展能力愈发显著，外拓项目增长速度较快且质量好。 数据来源：企业中期业绩公告 对于并购标的的选择，华润万象生活总裁喻霖康表示，华润万象生活会坚持四方面原则，实现高质量并购。第一，经营稳健，财务规范；第二，与公司战略相匹配；第三，与公司文化理念趋同；第四，估值合理。在“不为了并购而并购”的理念下，华润万象生活高质量并购禹洲物业管理有限公司、江苏中南物业管理有限公司和四川九洲千城物业管理有限公司，实现新增在管面积7285万平方米。并积极寻求与政府平台、区域品牌房企合资、合作机会， 成功落地3个合资公司，实现协同发展。 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份(837350)旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码