龙头商管增长韧性凸显，基础物管盈利能力改善

2022年8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩公告；公司2022年上半年实现营收52. 8亿，同比+31.5%，归母净利润10.3亿，同比+27.5%。 营收业绩高增长，基础物管盈利能力修复。1）收入利润快速提升：2022年上半年公司实现营收52.8亿，同比+31.5%，归母净利润10.3亿，同比+27.5%，在商业板块因疫情带来减租的不利影响下，公司中期业绩依然实现有韧性的增长；2）受减租影响综合毛利率略有下滑，但住宅物业板块毛利率改善：期内，公司综合毛利率31.7%，较去年同期下降0.5个百分点，受租金减免影响商管业务毛利率同比下降2.9个百分点至50.3%；但得益于公司有效成本控制及经营效率提升，住宅物业管理业务中物业管理业务毛利率由去年同期13.3%提升至15.1%，开发商增值服务毛利率由去年同期26.0%提升至38.8%；3）行政费用率下行：截至报告期末，公司控费增效效果显著，行政开支占总收入比重较去年同期下降1.6个百分点。 商管龙头韧性彰显，规模质量扩张并举。1）零售额逆势增长，经营效率继续提升：上半年，公司在疫情影响及集团减租的压力下实现旗下购物中心零售额596.7亿，同比+6.6%；购物中心运营收入7.5亿，同比+13.6%，租金减免前经营利润率提升1.6个百分点至65.5%的优异成绩；2）内外部拓展双轮驱动：上半年，公司新签母公司商业运营项目8个，于上海、成都、厦门等地获取第三方购物中心项目7个，商业版图继续扩张；3）落地3个重奢项目巩固高端市场：上半年，在现有8个重奢购物中心的基础上，公司新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢项目，进一步巩固公司在国内高端商业市场的领导地位。 业主增值与城市空间齐发力，收并购扩大物业版图。1）物管收入大幅增长，业主增值服务大放异彩：上半年，公司物管业务实现收入33.5亿，同比+40.2%；其中业主增值服务收入达5.6亿，同比+77.7%，占总收入比提升至16.7%；2）市场拓展出色，城市空间业务颇有斩获：上半年公司市场化直拓合约面积2220万方，同比+25.4%，重点发力的城市公共空间业务成功获得深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道“物业城市”项目，潍坊市奎文区环卫项目等重点项目；3）收并购助力规模快速扩张：上半年公司落地禹洲物业、中南物业和九洲物业的并购，新增在管建面7285万方；截至报告期末，公司住宅物业已覆盖全国136个城市，合约面积3.23亿方，在管面积2. 45亿方，在管面积较2021年底大幅增长0.98亿方。 投资建议：上半年在房地产行业下行、疫情带来对零售业的冲击及租金减免等多重影响下，公司依然保持了收入和业绩的稳健增长。分业务结构看，公司商管业务凭借行业龙头及高端定位维持了增长韧性，物管业务依靠并购、精细化管控和强大的外拓保持增长的同时还提高了利润率，我们看好公司凭借强大的竞争力在后疫情时代及房地产行业企稳后继续保持业绩快速增长。 维持公司2022-2024年EPS分别为1.00、1.28、1.64元/股的预测，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表