业绩维持韧性，商管+物管高速并行

2023年3月28日，华润万象生活发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收120.1 6亿，同比+35.4%，归母净利润22.06亿，同比+27.9%。 营收高增长，修正后基础物管板块毛利率提升。1）并购及市拓助力收入高增：公司收入主要来自两大业务板块，住宅物业管理板块收入的快速增长源于收并购及市场化外拓带来再管面积的大幅增加，商业运营板块主要因华润置地及第三方业务合约商业项目数量上升，让商业运营管理服务收入增加；2）住宅物管剔除摊销影响后毛利率小幅改善：截至报告期末，公司综合毛利率30.1%，同比下降1个百分点，其中住宅物业管理服务毛利率18.9%,同比下降0.4个百分点，但剔除后并购公司带来的无形资产摊销影响后毛利率修正为19.8%，同比增长0.5个百分点；3）商管板块盈利能力逆市增强：截至报告期末，公司商业运营及管理板块毛利率50.7%，在克服去年疫情影响及租金减免双重不利影响下，得益于有效成本控制及经营效率提升，毛利率同比增长2.1个百分点。 商业板块彰显韧性，疫情冲击下保持增长。1）零售额逆势提升，商业运营收入稳步提升：上半年，公司在疫情影响及集团减租的压力下实现旗下购物中心零售额1264.4亿，同比+6.3%；购物中心运营服务收入24.8亿，同比+16.5%；2）继续巩固重奢市场优势：公司在现有8个重奢购物中心基础上，2022年新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢项目，进一步巩固公司在国内高端商业市场的领导地位；3）写字楼业务保持稳健增收：在行业整体环境较为困难的背景下，公司写字楼运营及物业管理收入2022年达到17.3亿，同比+20.7%。 在管项目放量，增值业务发展势头良好。1）物管和商管规模快速扩张：报告期内，公司物业管理服务项目合计1362个，较上年新增608个，在管总面积2.8亿平，同比增长1.33亿平；购物中心方面，截至报告期末公司已开业项目达到84个，较去年同期增加15个；2）开发商增值服务稳中有升：截止报告期末，公司开发商增值服务实现收入9.73亿，同比+19.7%，主要因并购带来的相关开发商增值业务；3）社区增值业务快速发展：公司2022年克服疫情困难，通过管理规模的增加和业务深耕，社区增值服务收入达到12.56亿，同比+73.3%。 投资建议：公司交出一份优良的2022年答卷，收入业绩高速增长，拆分结构看各项业务收入增速和利润率走势均保持平稳或有所增长。我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、充足在手现金及高效率及高性价比重磅并购落地共同带来。公司商管业态的优势有望长期保持，同时账面充沛的资金也为后续扩张留有充足余地。我们维持公司2023年EPS1.28元/股的预测，小幅上调2024年EPS预测至1.67元/股（原值1.6 4元/股），引入2025年EPS2.16元/股的预测，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表