《市场周报(8.8-8.14)11 城政策放松,一二线成交走低、去化率小幅回升》

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/14 2022第33周 中新国房房周地报产（8.8-8.14） 11城政策放松,一二线成交走低、去化率小幅回升 【本周观点】11城政策放松,一二线成交走低、去化率小幅回升 政策：央行年内第二次下调政策利率，南京、廊坊等11城调控放松 楼市成交：一二线成交走低，沪杭去化表现仍亮眼7盘“日光”新增供应：总量回升，上海5盘入围全国供应面积TOP10 【疫情动态】 截止至2022年8月15日12时，全国报告累计新型冠状病毒肺炎确诊病例549万例，内地本周 共新增确诊病例3641例，其中，三亚本周新增确诊2385例，东方、儋州、陵水、湛江本周新增确 诊超100例。 近期，全国35个城市发布“静态管理”疫情防控通告，其中，湛江、金华、宜春等已解除区域 静态管理，三亚、万宁、陵水、商丘等还处在区域静态管控中。全国现有691个高风险地区，606个中风险地区，137个低风险地区。 图：重点城市新型冠状病毒肺炎累计确诊病例情况(截至2022年8月15日12时) 数据来源：百度疫情实时大数据报告 表：全国城市区域静态管控和中高风险区域数量及确诊情况(截至2022年8月15日12时) 序号 省份 城市 区域 静态管理 中高风险 新增确 诊 现存确诊 &无症状 1 海南 乐东黎族自治县 主城区 8月8日 37 78 85 2 海南 万宁 主城区 8月7日 45 59 69 3 海南 三亚 全域 8月6日 43 2385 3168 4 海南 陵水黎族自治县 主城区 8月6日 80 140 164 5 海南 东方 主城区 8月5日 34 156 178 6 河南 商丘 民权县 7月25日 7 0 156 7 海南 儋州 主城区 无 31 144 171 8 北京 北京 石景山、海淀、 怀柔 无 0 66 262 9 内蒙古 乌兰察布 全域 无 62 64 77 10 广东 茂名 电白区 无 12 31 49 11 重庆 重庆 主城区 无 3 16 51 12 海南 海口 龙华区、美兰区 无 12 16 21 13 内蒙古 锡林郭勒盟 二连浩特 无 0 8 22 14 内蒙古 锡林郭勒盟 二连浩特市 无 0 8 22 15 海南 琼海 主城区 无 20 7 13 16 广东 深圳 主城区 无 6 4 62 17 湖南 娄底 冷水江市 无 4 3 7 18 江苏 南京 鼓楼区 无 3 2 3 19 甘肃 张掖 主城区 无 17 2 2 20 广西 北海 主城区 无 93 1 472 21 湖北 潜江 主城区 无 4 1 11 22 新疆 乌鲁木齐 天山区 无 146 1 5 23 广东 珠海 香洲区 无 0 0 43 24 河北 石家庄 主城区 无 0 0 15 25 新疆 喀什地区 泽普县 无 8 0 2 26 内蒙古 巴彦淖尔 乌拉特中旗 无 0 0 1 27 四川 德阳 主城区 无 0 0 1 28 新疆 阿克苏地区 主城区 无 16 0 0 29 广东 东莞 主城区 无 2 0 0 30 广东 湛江 雷州市 已解除 32 109 151 31 上海 上海 主城区 已解除 17 75 214 32 浙江 金华 义乌市 已解除 17 50 150 33 江西 宜春 主城区、高安市 已解除 2 3 3 34 河南 郑州 主城区 已解除 0 2 12 35 江西 上饶 全域 已解除 4 0 0 数据来源：百度疫情实时大数据报告 【政策动态】央行年内第二次下调政策利率，南京、廊坊等11城调控放松 第33周，中央及地方出台一系列稳增长、调控松绑、保交付等政策。 中央层面，8月15日，央行年内第二次下调政策利率，MLF利率和7天OMO利率各降10BP。人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF） 操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。 中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。 地方层面，11个城市房地产政策分类放松，需求端主要涉及松绑限购、松绑限贷、放宽公积金贷款、松绑限售、出台购房补贴等。第一，廊坊松绑限购，取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件；第二，南京、湛江等5城松绑限贷，南京市区有1套房但贷款已结清的最低首付比例调整为不低于30%；第三，济南、安庆等5市放松公积金贷款，例如济南购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%；第四，廊坊松绑限售，对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求；第五，长春、江西新余等2区市发布购房补贴，比如长春对购买符合条件的新建商品 住房给予200元/平方米购房补贴。 长春：进城农民和来留长人才购房给予每平米200元补贴； 湛江：首套房首付降至20%，加大对优质房地产项目支持力度； 江西新余：公积金最高可贷80万元，中心城区购房可享财政补贴最高200元/平方米； 南京：集体土地征收补偿新规，超过10%农民不同意就不予征收； 南京：有一套住房但贷款结清的，买普通住房首付最低30%； 连云港：采用担保方式释放部分预售监管资金，提高公积金贷款额度； 廊坊：取消户籍、社保等限购条件，取消“北三县”等地限售年限要求； 济南：购买第二套自住房最低首付款由60%调整至40%； 南通海门：首套房首付比例两成，公积金贷款最高160万元； 贵阳：加快促进房地产消费，实行购房补贴、房票安置、购房团购等； 广州：拟更新引进人才入户细则，全日制本科生参保即可落户； 东莞：农民安居房不得用于经营，设计图纸不得具有经营功能； 安庆：夫妻住房公积金最高贷款55万元，支持异地缴存购房。 更多研究请详见研究中心官网：http://www.cricchina.com/research/ 【新房成交】一二线成交走低，沪杭去化表现仍亮眼7盘“日光” 2022年第33周成交一二线回落、三四线微升。一线城市成交指数为78.57，环比下降25.34；二线城市成交指数为50.91，环比下降3.95点；三四线城市成交指数为61.41，环比增长3.20点。 一线城市：4城成交环比均有所回落，其中，深圳成交环比腰斩，上海、北京成交环比降幅都在两成左右。 二线城市：成交整体继续回落，成都、南京环比跌幅超过2成，长沙跌幅更是高达44%，11个城市中仅杭州、重庆、宁波等4城成交环比回升，但绝对量仍不及2022年周平均值。 三四线城市：低基数效应下，多数城市成交环比有所回升，镇江、扬州、江门等小幅微增，汕 头、惠州等增幅超30%，韶关更是实现翻番，但反观肇庆、温州、莆田等成交走弱。 图：重点监测城市分能级成交指数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第33周，上海、成都等17个重点监测城市共计开盘/加推33次，平均开盘去化率为51%，较上周 回升8个百分点。推盘数量方面，上海周内推盘次数最多，有5个项目面世，长沙紧随其后，4个项目推售，成都、南京均有3个项目入市。 图：重点监测城市近期开盘/加推平均去化率 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 项目开盘冷热分化，杭州春知海棠苑、咏桂里以及上海首创禧瑞云启、新湖青蓝国际等共计7个项目开盘日光，厦门建发港务五缘灏月、和悦东方等去化率也在8成以上，但反观天津滨湾万科城 乐湖园、南京华发•四季雅筑去化率仅为个位数。 表：重点监测城市本周开盘项目去化情况（元/平方米、套） 类别 城市 项目 开盘时间 推售套数 认购率 去化率前10位 杭州 春知海棠苑 8月6日 160 100% 杭州 咏桂里 8月6日 156 100% 上海 首创禧瑞云启 8月6日 557 100% 上海 首创禧瑞云庭 8月9日 316 100% 上海 新湖青蓝国际 8月8日 275 100% 上海 宁嘉馨苑 8月10日 142 100% 上海 绿宝园五至七期 8月11日 40 100% 厦门 建发港务五缘灏月 8月7日 58 86% 长沙 轨道中建麓江府 8月6日 68 85% 厦门 和悦东方 8月9日 86 83% 去化率末10位 天津 滨湾万科城乐湖园 8月6日 22 0% 南京 华发·四季雅筑 8月7日 132 1% 南京 万科溪望城 8月8日 144 1% 济南 银丰玖玺城 8月6日 72 3% 徐州 水沐玖悦府 8月8日 72 4% 常州 星河丹堤·城央印 8月6日 198 5% 成都 中铁卓越时代城 8月6日 463 5% 武汉 北辰经开优+ 8月6日 110 5% 广州 中绿蔚蓝湾 - 108 6% 济南 远洋凤栖翰林 8月6日 72 8% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 聚焦受疫情影响城市楼市表现，东莞本周加推2个项目，中洲城邦、万科时富金色家园，销售表现相对亮眼，去化率都在4成左右。而珠海、南京所推项目去化堪忧，尤其是南京3个项目平均去化率仅为9%，华发·四季雅筑等2盘去化率仅为1%。 表：疫情城市本周新开盘/加推项目去化情况和续销项目认购情况（个、套） 城市 开盘加推项目个数 推售套数 认购套数 去化率 东莞 2 390 160 41% 珠海 1 128 18 14% 南京 3 348 33 9% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 聚焦近期政策松绑城市的房地产市场表现，重点监测城市共计开盘加推27个项目，平均开盘去 化率约为57%。其中，宁波、杭州、上海去化率显著回升，厦门本周所推均为稀缺的岛内盘，去化率回升至年内高位，武汉去化率继续低位运行，成都、合肥、济南、长沙去化率结构性回落。 表：出台新政城市本周新开盘/加推项目去化情况（个、套） 城市 开盘加推项目个数 推售套数 去化率 较上周 常州 1 198 5% - 成都 3 713 12% -28BP 广州 1 108 6% - 杭州 2 316 100% 45BP 合肥 2 316 70% -20BP 济南 2 144 6% -56BP 宁波 1 136 51% 47BP 厦门 2 144 84% 34BP 上海 5 1330 100% 31BP 苏州 1 140 13% - 天津 1 22 0% - 武汉 1 110 5% -1BP 徐州 1 72 4% - 长沙 4 654 47% -43BP 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 【新增供应】总量回升，上海5盘入围全国供应面积TOP10 2022年第33周，全国重点城市共取得预售证面积475万平方米，环比增长15%。图：重点监测城市商品住宅供应规模（万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统备注：每日供应数据为初步统计数据，其累计结果与月度成交存在一定出入。 一线城市为北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市为南京、杭州、苏州、成都等15个城市； 三四线城市为无锡、常州、惠州、徐州等45个城市，共计64个城市。 2022年第33周，重点城市供应面积TOP10项目中，上海5个项目入围，其中中建玖海云天以22.2 万平方米的预证面积摘得本周TOP10榜单冠军。 表：重点监测城市本周供应面积TOP10项目（平方米、套） 城市 项目名称 取证日期 预证套数 预证面积 上海 中建玖海云天 8月13日 2052 221648 河源 华丰国贸花园 8月10日 661 92799 上海 新湖青蓝国际 8月8日 550 76425 徐州 邳州碧桂园 8月9日 480 63729 惠州 佳兆业时代·可园 8月11日 512 58800 厦门 和悦东方 8月9日 393 56244 上海 融信旭辉世纪古美 8月6日 1636 54260 南宁 北投时代 8月12日 418 52700 上海 仁恒海上源 8月18日 265 47353 上海 中建·海