周观REITs2022年8月第1周：REITs市场回升，近期项目申报火热

证券研究报告|策略周报 2022年08月6日 REITs周报 REITs市场回升，近期项目申报火热 周观REITs2022年8月第1周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 相关研究 1.《中国台湾地区进出口拆解—从国家与地区、行业角度出发》，2022.8.4 2.《REITs市场回升，成交活跃度上行——周观REITs2022年7月第4周》，2022.7.30 投资要点： REITs市场近期项目申报火热。华夏北京保租房REIT于8月5日获上交所审批通过。中国电力建设股份有限公司于8月6日发布公告，拟五一桥水电站项目为底层资产申报基础设施公募REITs。华夏北京保租房REIT项目运营管理人和原 始权益人同为北京保障房中心，资产管理能力稳定，两处标的项目物业以小户型为主，租户主要为个人配租，两处标的运营稳定，出租及收缴情况良好。中国电建此次拟发行REITs底层资产五一桥水电站项目位于四川省甘孜藏族自治州九龙县，总装机容量约13.7万千瓦。此次REITs发行拟为公司盘活资产、拓宽融资渠道、促进新能源市场发展。 REITs市场本周上涨。本周（2022.8.1-2022.8.5）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.84%）收于128.42点，经营权REITs指数下跌（-0.04%）收于116.59点，产权REITs指数上涨（1.72%）收于140.25点。本周平均涨幅为0.62%，其 中，鹏华深圳能源清洁能源REIT（5.49%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅28.28%，其中，建信中关村产业园REIT（50.29%）、红土创新盐田港仓储物流 3《. 4《. 近端次新量减价升》，2022.7.30德邦证券8月金股》，2022.7.29 REIT（47.33%）和博时招商蛇口产业园REIT（43.71%）较发行时价格涨幅位列前三。 5.《寻找热门行业预警指标—力挽狂澜深化系列之2009-2010》， 2022.7.27 本周REITs成交活跃度下降。本周14只公募REITs平均换手率0.81%，成交金 额平均值1.91亿元，成交量0.32亿份；上周平均换手率1.52%，成交金额平均 值3.12亿元，成交量0.49亿份。14只公募REITs周度成交金额为9.56亿元，成交量为1.58亿份，较此前一周环比变化（-38.66%）和（-35.94%），对应上市以来历史分位水平分别为54.39%、40.35%；周度换手率为0.78%，对应上市以来历史分位水平为19.30%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额3.54亿元，较此前一周环比下降（-0.45%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流和能源基础设施REITs本周 成交金额分别为1.21、2.17、3.54、1.49和1.16亿元，前四类较此前一周分别环比-15.95%、-2.53%、-0.45%和-1.20%，区间日均换手率分别为1.11%、0.63%、0.84%、0.34%和1.72%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流和能源基础设施类公募REITs累计成交金额分别达181.19、88.13、171.53、124.31和8.026亿元，累计成交量分别为48.36、12.24、16.2、30.64和1.11亿份。 本周生态环保REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.08.05，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.48/ABS估值10.19)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.4/ABS估值14.86） 估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期REIT市场项目申报火热4 1.1.华夏北京保租房REIT获上交所审批通过4 1.1.1.华夏北京保租房REIT架构稳定，资产估值较高4 1.1.2.华夏北京保租房REIT两处标的资产运营良好4 1.2.中国电建拟申报能源基础设施公募REITs5 2.公募REITs指数本周上涨，成交活跃度下降6 2.1.REITs市场本周上涨6 2.2.本周REITs成交活跃度下降7 2.3.生态环保REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：华夏北京保租房REIT架构4 图2：两处标的资产估值较高4 图3：两处标的资产以小户型为主5 图4：两处标的资产以个人配租为主5 图5：两处标的资产运营稳定5 图6：REITs市场本周上涨6 图7：相对发行价涨幅，建信中关村产业园REIT（50.29%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（47.33%）7 图8：本周REITs成交活跃度下降7 图9：周度成交及换手情况8 图10：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图11：本周交通基础设施达成最大成交金额达3.54亿元，较此前一周环比下降(-0.45%).9 图12：公募REITs估值对比9 1.近期REIT市场项目申报火热 1.1.华夏北京保租房REIT获上交所审批通过 自首批两只保租房REITs红土创新深圳保租房REIT和中金厦门保租房REIT分别于7月11日和7月14日获交易所审批通过后，第三只保租房REIT华夏北京保租房REIT于8月5日获上交所审批通过，项目状态显示为“已通过”。 1.1.1.华夏北京保租房REIT架构稳定，资产估值较高 华夏北京保租房REIT采取“公募基金+ABS”架构，采用契约型、封闭式运作方式。基金管理人为华夏基金，资产支持证券管理人为中信证券，项目运营管 理人为北京保障房中心，标的项目为文龙家园项目和熙悦尚郡项目，其中项目运营管理人和原始权益人同为北京保障房中心，虽然项目仍为外部管理模式，但资产管理能力仍主要来源于原始权益人，实现管理品质的平稳接续，降低代理成本。 项目包括两处标的项目。文龙家园和熙悦尚郡分别位于海淀区西三旗板块和朝阳区青年路板块，项目周边设施完善，交通便利。两处标的资产分别可提供物 业数1,396、772间，建筑面积分别为7.66、3.62万平方米。招募书中采用收益法对资产价值进行评估，估值分别为7.32、4.19亿元，价值较高。 图1：华夏北京保租房REIT架构 资料来源：招募说明书，德邦研究所 图2：两处标的资产估值较高 项目 建筑面积（平方米） 物业数(间) 运营起始时间 收益法估值（元） 单价（元/平方米） 文龙家园 76,565 1,396 2015年2月 732,000,000 9,561 熙悦尚郡 36,232 772 2018年10月 419,000,000 11,564 资料来源：招募说明书，德邦研究所 1.1.2.华夏北京保租房REIT两处标的资产运营良好 标的项目物业以小户型为主，租户主要为个人配租。两处标的项目房间面积较小，最大户型仅为60平方米左右，且面积在50平方米左右的户型占比最高。租户来源以个人配租为主，其中文龙家园个人配租房间数占比为75.72%，熙悦尚 郡全部为个人租户，由住房保障部门受理、审核公租房申请人资格申请，组织配租、选房工作，具体以公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进行公租房的分配。 两处标的运营稳定，出租及收缴情况良好。两处项目截止项目申报时已分别运营超过7、3年，已进入运营稳定期。截至2022年3月31日，文龙家园已出 租1,326间，已出租面积为72,614.41平方米，出租率为94.8%；熙悦尚郡项目 已出租727间，已出租面积为34,158.22平方米，出租率为94.3%。两处目的项 目房价较低，其中文龙家园项目平均签约租金为52元/平方米/月，较西三旗板块平均价格低46%，熙悦尚郡项目平均签约租金为60元/平方米/月，相较青年路板块平均价格低约44%。 文龙家园 熙悦尚郡 图3：两处标的资产以小户型为主 套型房间面积房间数套型房间面积房间数大套型60-62平方米560大套型57平方米106 中套型50-52平方米836中套型52-55平方米112 ---小套型43-46平方米554 资料来源：招募说明书，德邦研究所 项目个人配租房间数单位趸租房间数个人配租房间数占比单位趸租房间数占比 图4：两处标的资产以个人配租为主 熙悦尚郡7270100%0% 文龙家园100432275.72%24.28% 资料来源：招募说明书，德邦研究所 图5：两处标的资产运营稳定 项目 类别 2022年3月31日 2021年末 2022年末 2019年末 文龙家园 出租率 94.80% 92.40% 93.70% 90% 熙悦尚郡 出租率 94.30% 95.20% 94.30% 98.60% 文龙家园 收缴率 - 98.40% 99.10% 99.20% 熙悦尚郡 收缴率 - 99.30% 99.50% 99.80% 资料来源：招募说明书，德邦研究所 1.2.中国电建拟申报能源基础设施公募REITs 首只能源基础设施REITs鹏华深圳能源REIT于7月26日上市流通后，中国电力建设股份有限公司于8月6日发布公告，拟五一桥水电站项目为底层资产申报基础设施公募REITs。项目将由中电建水电开发集团有限公司主导开展，底层资产五一桥水电站项目位于四川省甘孜藏族自治州九龙县，总装机容量约13.7 万千瓦。 此次REITs发行拟为公司盘活资产、拓宽融资渠道、促进新能源市场发展。 1）公司借助公募REITs搭建资产经营平台，实现资产与资本联动，推动公司基础设施投融资机制和运营管理模式创新，增强公司的滚动投资能力和可持续经营能力。2）公司借助REITs拓宽权益型融资渠道，减少对传统债务融资方式的依赖、盘活公司基础设施项目资产。REITs还可以为投资提供退出渠道，加快投资资金周转，实现从投融资、建设、运营、退出直至新项目投融管退的良性循环。3）拓宽融资还可为新能源发展建设提供增量资金，促进电力能源的发展。 2.公募REITs指数本周上涨，成交活跃度下降 2.1.REITs市场本周上涨 REITs市场本周上涨，鹏华深圳能源清洁能源REIT（5.49%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs 指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.8.1-2022.8.5）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.84%）收于128.42点，经营权REITs指数下跌（-0.04%）收于116.59点，产权REITs指数上涨（1.72%）收于140.25点。本周平均涨幅为0.62%，其中，鹏华深圳能源清洁能源REIT（5.49%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅28.28%，其中，建信中关村产业园REIT（50.29%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（47.33%）和博时招商蛇口产业园REIT（43.71%）较发行时价格涨幅位列前三。 图6：REITs市场本周上涨 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图7：相对发行价涨幅，建信中关村产业园REIT（50.29%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（47.33%） 代码 名称 交易日期 收盘价(元) 周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对发行价涨跌幅 （%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园RE