房地产行业周观点：银监会支持房地产行业良性循环和健康发展

周度观点： 银监会支持房地产行业稳定发展：7月21日，国新办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人表示，6月份，房地产贷款新增2003亿元，房地产开发贷款新增522亿元，房地产信贷整体运行平稳；同时，银监会指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来的最快。 我们认为，加速发放按揭贷款，体现了银监会满足消费者刚需和改善性住房需求，反应了房地产金融政策的连续性、稳定性。此外，银监会对开发贷的支持，有利于保持房地产融资平稳有序，进而缓解房企流动性压力。 两地结束二轮集中供地：（1）7月22日，无锡第二批次集中供地结束，16宗涉宅地块全部成交，其中1宗触顶成交，2宗溢价成交，整体溢价率为1.39%。（2）7月18日，广州市第二批次集中供地完成，14宗涉宅地块成交11宗，其中7宗地块底价成交，4宗地块溢价成交，整体溢价率为6.55%。（3）上海公布二批次32宗涉宅地块交易活动安排，9宗地块仅1家单位申请竞买，将于7月25日直接成交； 剩下23宗地块，在7月25日-7月28日陆续完成现场竞价。 截至7月22日，15个城市已完成二轮集中供地，4个城市发布了挂牌公告，3个城市未挂牌。广州二轮土拍延续了区域热度冷热不均的态势，天河区地理位臵与周边环境较差地块的流拍，进一步反应了房企重视销售去化的拿地逻辑。 我们认为，销售虽已触底回升，但拿地开工少，传导到施工加速下滑，房地产开发投资滞后下行仍未结束，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（07.16-07.22）：重点监测33城合计成交面积312.5万㎡，环比上周增长0.6%；2022年累计成交9359.3万㎡，累计同比下降41.0%。其中，一线城市成交78.8万㎡，环比上周增长12.6%，2022年累计成交1710.8万㎡，累计同比下降31.1%；二线城市成交162.1万㎡，环比上周下降0.1%，2022年累计成交4783.1万㎡，累计同比下降32.7%；三线城市成交71.6万㎡，环比上周下降8.5%，2022年累计成交2865.4万㎡，累计同比下降54.3%。 土地供应（07.11-07.17）：百城土地宅地供应规划建筑面积486万㎡，2022年累计供应规划建面27313万㎡，累计同比下降46.3%，供求比1.33。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3900元/㎡，近四周平均挂牌均价6781元/㎡，环比增长2.8%，同比增长65.4%。 土地成交（07.11-07.17）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积1531万方，2022年累计成交20559万㎡，累计同比下降55.0%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8804元/㎡，环比增长114.0%，同比增长68.0%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5930元/㎡，同比增长3.0%，溢价率3.8%，较去年同期下降14.0个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（07.16-07.22） 重点监测33城合计成交面积312.5万㎡，环比上周增长0.6%；2022年累计成交9359.3万㎡，累计同比下降41.0%。其中，一线城市成交78.8万㎡，环比上周增长12.6%，2022年累计成交1710.8万㎡，累计同比下降31.1%；二线城市成交162.1万㎡，环比上周下降0.1%，2022年累计成交4783.1万㎡，累计同比下降32.7%；三线城市成交71.6万㎡，环比上周下降8.5%，2022年累计成交2865.4万㎡，累计同比下降54.3%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（07.11-07.17） 百城土地宅地供应规划建筑面积486万㎡，2022年累计供应规划建面27313万㎡，累计同比下降46.3%，供求比1.33。其中，一线城市无土地供应；二线城市供应规划建筑面积240万方，今年累计供应11173万㎡，累计同比下降41.6%，累计供求比1.28；三四线城市供应规划建筑面积246万方，今年累计供应14379万㎡，累计同比下降50.6%，累计供求比1.34。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3900元/㎡，近四周平均挂牌均价6781元/㎡，环比增长2.8%，同比增长65.4%。其中，一线城市无挂牌均价；二线城市供应土地挂牌楼面价3331元/㎡，近四周平均起拍楼面价4245元/㎡，环比下降1.0%，同比增长60.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价4453元/㎡，近四周平均起拍楼面价3663元/㎡，环比下降2.8%，同比增长0.2%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（07.11-07.17） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积1531万方，2022年累计成交20559万㎡，累计同比下降55.0%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积1223万㎡，今年累计成交8700万㎡，累计同比下降51.3%；三四线城市成交建筑面积308万㎡，今年累计成交10701万㎡，累计同比下降57.5%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为8804元/㎡，环比增长114.0%，同比增长68.0%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5930元/㎡，同比增长3.0%，溢价率3.8%，较去年同期下降14.0个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为10023元/㎡，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价7084元/㎡，同比增长10.5%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.3个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3976元/㎡，整体溢价率为0.7%，2022年平均楼面价3386元/㎡，同比下降19.8%，溢价率2.9%，较去年同期溢价率下降19.8个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。