房地产行业周观点：三部门发文促进房地产行业平稳健康发展

周度观点： 三部门发文促进房地产行业回暖：5月4日，央行、银保监会及证监会分别发文。 央行强调要执行好房地产金融审慎管理制度，支持刚性和改善性住房需求。银保监会强调要因城施策落实好差别化住房信贷政策；对房企不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。证监会强调要积极支持房地产企业债券融资。 我们认为，三部门同时发文体现了其从供需两侧促进房地产行业平稳健康发展的决心。需求侧，在央行和银监会支持下，更多城市的首付比例和按揭利率有望下降； 供给侧，房企合理的贷款及融资需求将得到满足，在流动性压力缓解下，企业拿地意愿有望提高；此外，收并购项目有序推进，行业集中度或进一步提高。 两地完成首批集中供地：1）5月7日，无锡首批集中供地收官，8宗地块全部成交； 其中，7宗底价成交，1宗以3.68%溢价成交；2）5月5日，广州今年首轮集中供地落幕，18宗地块中17宗成功出让；其中15宗底价成交，2宗溢价成交。 两地首轮供地均平稳收官，以底价成交为主。环比2021年第三轮，广州本轮集中供地取消了限价、限销售对象等要求，并同时取消了竞配建；土拍规则优化下，地块利润空间显著修复，带动流拍率下降18pct。我们认为，广州土拍热度的回暖，体现了项目盈利能力是当前房企判断是否拿地的关键。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（04.30-05.06）：重点监测33城合计成交面积125.8万㎡，环比上周下降55.3%；2022年累计成交5181.9万㎡，累计同比下降45.8%。其中，一线城市成交19.2万㎡，环比上周下降56.4%，2022年累计成交944.5万㎡，累计同比下降39.2%；二线城市成交63.8万㎡，环比上周下降57.3%，2022年累计成交2587.4万㎡，累计同比下降35.4%；三线城市成交42.8万㎡，环比上周下降51.2%，202 2年累计成交1650.0万㎡，累计同比下降58.8%。 土地供应（04.25-05.01）：百城土地宅地供应规划建筑面积659万㎡，2022年累计供应规划建面13647万㎡，累计同比下降58.1%，供求比1.41。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5447元/㎡，近四周平均挂牌均价5776元/㎡，环比下降14.9%，同比增长2.3%。 土地成交（04.25-05.01）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积222万方，2022年累计成交9681万㎡，累计同比下降61.8%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为13386元/㎡，环比增长66.5%，同比增长83.4%，整体溢价率为10%，2022年平均楼面价4827元/㎡，同比下降4.3%，溢价率4.1%，较去年同期下降16.2个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（04.30-05.06） 重点监测33城合计成交面积125.8万㎡，环比上周下降55.3%；2022年累计成交5181.9万㎡，累计同比下降45.8%。其中，一线城市成交19.2万㎡，环比上周下降56.4%，2022年累计成交944.5万㎡，累计同比下降39.2%；二线城市成交63.8万㎡，环比上周下降57.3%，2022年累计成交2587.4万㎡，累计同比下降35.4%；三线城市成交42.8万㎡，环比上周下降51.2%，2022年累计成交1650.0万㎡，累计同比下降58.8%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（04.25-05.01） 百城土地宅地供应规划建筑面积659万㎡，2022年累计供应规划建面13647万㎡，累计同比下降58.1%，供求比1.41。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积247万方，今年累计供应5213万㎡，累计同比下降63.2%，累计供求比1.43；三四线城市供应规划建筑面积412万方，今年累计供应7234万㎡，累计同比下降56.7%，累计供求比1.25。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5447元/㎡，近四周平均挂牌均价5776元/㎡，环比下降14.9%，同比增长2.3%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价8240元/㎡，近四周平均起拍楼面价4934元/㎡，环比下降2.4%，同比下降27.3%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3973元/㎡，近四周平均起拍楼面价2813元/㎡，环比下降16.2%，同比下降24.2%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（04.25-05.01） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积222万方，2022年累计成交9681万㎡，累计同比下降61.8%。其中，一线城市成交建筑面积88万㎡，今年累计成交281万㎡，累计同比下降82.9%；二线城市成交建筑面积65万㎡，今年累计成交3635万㎡，累计同比下降58.3%；三四线城市成交建筑面积70万㎡，今年累计成交5765万㎡，累计同比下降61.5%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为13386元/㎡，环比增长66.5%，同比增长83.4%，整体溢价率为10.0%，2022年平均楼面价4827元/㎡，同比下降4.3%，溢价率4.1%，较去年同期下降16.2个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为21251元/㎡，整体溢价率为15.0%，2022年平均楼面价25979元/㎡，同比增长97.6%，溢价率6.9%，较去年同期溢价率下降3.6个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为7221元/㎡，整体溢价率为3.6%，2022年平均楼面价5843元/㎡，同比增长11.2%，溢价率4.2%，较去年同期溢价率下降12.5个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为9225元/㎡，整体溢价率为1.8%，2022年平均楼面价3156元/㎡，同比下降21.7%，溢价率2.6%，较去年同期溢价率下降24.6个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。