房地产行业周观点：银保监工作会议强调促进房地产业良性循环

周度观点： 房地产贷款增速回落：1月30日，央行公布2021年金融机构贷款投向统计报告。 2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速较上年末下降5.2个百分点；个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速较上年末下降3.3个百分点。 2021年预售资金监管整体收紧的环境下，房地产贷款增速放缓加剧了房企流动性压力，二、三轮土拍显著降温。我们认为，融资端政策将持续纠偏，以满足优质房企的合理贷款需求，增强优质企业拿地能力。 银保监工作会议强调促进房地产业良性循环：1月24日，2022年银保监会工作会议以视频形式召开。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 银保监会议保持了与中央经济工作会议政策的连贯性。我们认为，为使房企保持适度流动性，金融机构将提高对信用良好企业开发贷的投放额度；同时加速按揭投放，促进房企销售回款。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（01.29-02.04）：重点监测33城合计成交面积64.5万㎡，环比上周下降82.4%；2022年累计成交1540.3万㎡，累计同比下降44.6%。其中，一线城市成交28.0万㎡，环比上周下降67.2%，2022年累计成交340.6万㎡，累计同比下降36.5%；二线城市成交23.2万㎡，环比上周下降87.8%，2022年累计成交792.1万㎡，累计同比下降26.7%；三线城市成交13.3万㎡，环比上周下降85.5%，202 2年累计成交407.6万㎡，累计同比下降64.9%。本周销售下降受春节假期数据统计影响。 土地供应（01.24-01.30）：百城土地宅地供应规划建筑面积151万㎡，2022年累计供应规划建面803万㎡，累计同比下降88.4%，供求比0.58。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2367元/㎡，近四周平均挂牌均价10999元/㎡，环比增长12.4%，同比增长186.7%。 土地成交（01.24-01.30）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积99万方，2022年累计成交1391万㎡，累计同比下降84.0%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5449元/㎡，环比增长112.5%，同比增长5.5%，整体溢价率为1.0%，2022年平均楼面价3841元/㎡，同比下降14.8%，溢价率2.6%，较去年同期下降12.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（01.29-02.04） 重点监测33城合计成交面积64.5万㎡，环比上周下降82.4%；2022年累计成交1540.3万㎡，累计同比下降44.6%。其中，一线城市成交28.0万㎡，环比上周下降67.2%，2022年累计成交340.6万㎡，累计同比下降36.5%；二线城市成交23.2万㎡，环比上周下降87.8%，2022年累计成交792.1万㎡，累计同比下降26.7%；三线城市成交13.3万㎡，环比上周下降85.5%，2022年累计成交407.6万㎡，累计同比下降64.9%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（01.24-01.30） 百城土地宅地供应规划建筑面积151万㎡，2022年累计供应规划建面803万㎡，累计同比下降88.4%，供求比0.58。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积93万方，今年累计供应207万㎡，累计同比下降91.8%，累计供求比0.59；三四线城市供应规划建筑面积58万方，今年累计供应427万㎡，累计同比下降89.3%，累计供求比0.42。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2367元/㎡，近四周平均挂牌均价10999元/㎡，环比增长12.4%，同比增长186.7%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价2467元/㎡，近四周平均起拍楼面价3048元/㎡，环比增长37.3%，同比下降36.1%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2218元/㎡，近四周平均起拍楼面价3816元/㎡，环比下降11.3%，同比增长53.5%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（01.24-01.30） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积99万方，2022年累计成交1391万㎡，累计同比下降84.0%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积7万㎡，今年累计成交353万㎡，累计同比下降88.3%；三四线城市成交建筑面积92万㎡，今年累计成交1027万㎡，累计同比下降79.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5449元/㎡，环比增长112.5%，同比增长5.5%，整体溢价率为1.0%，2022年平均楼面价3841元/㎡，同比下降14.8%，溢价率2.6%，较去年同期下降12.9个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为5460元/㎡，整体溢价率为0.6%，2022年平均楼面价4779元/㎡，同比下降6.7%，溢价率2.3%，较去年同期溢价率下降8.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为5448元/㎡，整体溢价率为1.1%，2022年平均楼面价3379元/㎡，同比下降1.5%，溢价率2.1%，较去年同期溢价率下降19.3个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。