房地产行业周报：综合政策频出，按揭利率加速下行

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报综合政策频出，按揭利率加速下行证券研究报告 Research Report2022年5月29日江宇辉 地产行业分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要p本周核心观点：本周地方出台综合政策城市更多，涉及部分放松限购限贷的核心二线城市更多。另外，一线城市部分银行已下调首套、二套按揭贷款利率，更多优质民企完成债务发行。本周新房成交面积环比略微下降，同比降幅收窄。二手房成交面积环比上升，同比增速降幅收窄，二线城市同比增速持续为正。土地方面，供应成交面积均同比下降，供应面积降幅更大，供需比升至1.53，整体溢价率下降。本周融资方面，发债偿债额均有所上升，由于债务到期量较大，净融资额转负，信托本周发行量有所下降。厦门2022年第二批集中供地共出让10宗商住用地，最终9宗地块成交，1宗流拍，其中5宗底价成交，4宗溢价成交。土地出让金额共198.7亿元，整体溢价率1.4%，拿地全部为国央企。福州2022年第二批次集中供地出让19宗地块中16宗地块成交，本次出让的14宗涉宅用地，成交11宗，流拍3宗，共获土地出让金90.98亿元，总体溢价率2%。本次土拍除本土民企福建迪鑫正东启辰置业拿地一宗外，其余全部为国央企和地方平台拿地。p重点政策分析：更多城市出台综合性政策：上周开始更多城市出台综合性政策，其中包括成都、杭州、银川，及本周的太原、厦门等相对高能级城市都陆续出台综合性政策，后续更多城市包括之前已经放松但政策较为单一的城市有望继续出台综合性政策。更多城市提到预售资金监管及企业纾困政策：政治局会议之后，越来越多的城市放松政策中提到优化预售资金监管，各地因城施策下调整的预售资金监管政策也越来越科学。而本周开始，出台综合性政策的城市中有很多城市均提到满足企业合理融资需求，加强房地产项目信贷支持，政策放松已由销售端开始转移到融资端，在当前民企融资愈发困难的背景下，各地方政府更需要及时有效的出台针对性政策，帮助企业打通现金流循环。本周一线城市部分银行已下调房贷利率，苏州、郑州、济南、温州、南京等17个城市已经最低可执行首套 4.25%、二套 5.05%的房贷利率。p一周行情回顾：本周（2022/5/23-2022/5/29）申万房地产指数下跌3.39%，跑输上证综指2.87pct，在各类板块中位列第29/32，恒生地产建筑业指数下跌1.79%，跑输恒生综指1.36pct。本周涨幅前3的地产公司为：广汇物流（16.41%）、珠江股份（7.32%）、华丽家族（7.32%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST中房（-62.65%）、*ST中迪（-25.57%）、天誉置业（-19.81%）。本周（2022/5/23-2022/5/29）恒生物业服务及管理板块下跌4.2%，跑输恒生综指3.77pct，跑输恒生中国企业指数3.66pct，在各类板块中位列第26/28。本周涨幅前3的公司为：佳源服务（35.82%）、弘阳服务（4.97%）、第一服务控股（2.47%），本周跌幅前3的公司分别为：时代邻里（-12.69%）、佳兆业美好（-11.97%）、星盛商业（-11.44%）。p地产市场监测：本周（2022/5/21-2022/5/27）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积222.09万平，环比下降2.2%，同比下降48.4%，降幅收窄。15城二手房成交面积151.61万平，环比上升4.7%，同比下降22.5%。上周（2022/5/16-2022/5/22）100大中城市土地供应建面2390.12万平，同比下降54.7%，环比下降27.08%，土地成交建面1565.21万平，同比下降65.5%，环比下降29.78%，供需比上升至1.53。p房企融资情况：本周（2022/5/23-2022/5/29）房企境内新发债总额为135亿元，同比增长6%，环比上升21.11%。信托发行方面，本周发行17只房地产信托，发行规模18.71亿元，环比下降14.57%，平均年收益率7.82%，平均期限1.65年。p风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/23全国全国交易商协会保障性租赁住房银行间市场资产担保债务融资工具（CB）、保障性租赁住房债务融资工具、银行间类REITs等创新试点“三大工具”首批三单试点项目已经完成注册，规模合计40亿元，将支持南京、成都等地区1500多套保障性租赁住房建设、盘活资产，为银行间市场助力新市民和青年群体“住有所居”探索新路径。2022/5/24全国全国 住建部、财政部央行公积金支持住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合发布了《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。《通知》指出，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。《通知》强调，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。2022/5/27全国全国证监会、发改委保障性租赁住房REITs保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。2022/5/23山西太原太原市政府综合措施1）住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。2）多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”“以小换大”等方式购买新建商品房，一套已结清执行首套贷款政策。3）按照面积补贴契税，人才补贴。4）首套公积金贷款购房最高额度按照100万元。5）优化预售监管资金使用。6）加快发展保障性租赁住房和人才住房。2022/5/24贵州六盘水六盘水住房和城乡建设局综合措施1）降低首付比例：鼓励金融机构实行首套房贷款首付20%政策，并适当下调住房贷款利率。2）对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。3）公积金支持：住房公积金资金不足以保障职工住房贷款需求的情况下，利用住房公积金增值收益，用于补贴商业贷款还款期内利息之间的差额。4）企业纾困：加强房地产项目信贷支持，定期组织银企对接，引导金融机构对受困企业落实好相关信贷政策，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，加大对房地产项目并购信贷支持，督促金融机构不随意停贷、抽贷、压贷。 3请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/25福建厦门厦门房地产协会梳理发布综合措施1）调整限购：拥有二孩及以上（其中至少1个未成年）的本市户籍家庭可在本市购买第3套自住商品住房。在我市稳定就业半年以上的无住房非本市户籍家庭和个人,可在本市岛外购买一套自住商品住房。2）优化公积金政策：购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款，由原来采用“垫资”后报销的方式，正在优化为公积金直接支付的“预付制”。3）下调贷款利率：我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点，由上个月4.9%下降到目前4.55%。4）预售资金监管：允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，支持企业盘活资金。商品住房项目在投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上的基础上，适当降低预售许可工程形象进度要求，支持企业加快建设销售。5）优化土地出让：商住用地的土地出让金缴交时间最长由9个月延长至1年，适当减轻企业资金支付压力。2022/5/25河南安阳安阳市住建局综合措施1）购房补贴：2022年4月25日至2022年12月31日，在安阳市区内购买商品住宅（含二手房）并缴纳契税的，给予已缴契税50%消费补贴等。2）上调公积金贷款额度：提高住房公积金贷款额度，夫妻双方缴存最高贷款金额由50万元调整为60万元，“洹泉涌流”人才集聚计划引进人才、生育二孩或三孩的缴存职工最高贷款金额由60万元调整为70万元。3）降低首付比例：对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。4）优化预售资金监管：房地产开发项目可凭银行保函、商业保险、国有担保公司担保函替代预售资金监管账户中的资金，保函额度不超过应监管资金的50%，并可按照预售资金拨付节点予以相应调整。5）企业融资信贷支持：金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不随意抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足企业合理融资需求。6）分期缴纳土地出让金。2022/5/25湖北湖北省政府综合措施《通知》提出，支持刚性和改善性住房需求。坚持“房住不炒”定位，支持各地从实际出发完善房地产政策。采取支持人才购房、财政补贴、契税补贴、展销促销、合理调整住房公积金贷款首付比例和额度等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。完善长租房政策，增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。 4请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/25四川凉山彝族自治州住房和城乡建设局综合措施1）上调贷款额度：在州内购房的正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度在原基础上各县（市）实施差异化上调。2）认房不认贷：将公积金贷款额度与缴存余额挂钩倍数由20倍提高至25倍。贷款住房套数认定标准执行“认房不认贷”。3）合理确定辖区商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率。4）鼓励有条件的县（市）结合自身实际对农村户籍家庭、引进人才、符合国家政策生育二孩三孩的家庭等在辖区内购买商品房的给予政策性购房补贴。5）各县（市）在棚户区改造和集体土地、国有土地上房屋征收补偿中积极推行货币化安置，其中西昌市、会理市、德昌县、会东县、宁南县、冕宁县货币化安置比例不低于30％。2022/5/26广东肇庆肇庆六部门综合措施1）降低首付和贷款利率：指导金融机构按政策要求降低个人住房贷款门槛，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，降低首付比例和年利率。对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住房的，执行首套房贷款政策。2）提高首套住房公积金贷款上限。3）企业纾困：引导金融机构支持房地产企业开发贷款和新增购房贷款的合理需求，不得盲目抽贷、断贷、压贷，有效缓解房地产市场资金链运行压力。4）优化预售资金监管：结合企业信誉度的不同，对信誉度高的房地产企业，适当降低预售资金留存比例，