房地产行业周报：降息加速按揭利率下行，各地政策密集加码出台

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报降息加速按揭利率下行，各地政策密集加码出台证券研究报告 Research Report2022年5月22日江宇辉 地产行业分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要p本周核心观点：中央降息降低住房贷款最低利率，各地继续出台放松政策，本周地方出台政策更为综合，城市能级向二线城市提升。本周新房成交面积环比持平，同比降幅扩大，一线城市下降较多。二手房成交面积环比下降，同比增速再次转负。土地方面，供应成交面积同比增速仍为负，供应面积增加较多，成交面积与上周基本持平，供需比升至1.65，整体溢价率上升。本周融资方面，发债偿债额均大幅上升，发债额同比增速9个月内首次回正，净融资额下降，信托本周发行量也有所上升。2022年5月16日南昌第二轮集中供地原计划出让19宗，10宗因故终止交易，其余9宗中6宗溢价成交（含4宗触顶摇号），3宗底价成交，共获得出让金53.88亿元，总出让面积33.55万平米。本次出让的住宅地块均实行“限地价”出让，采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式。p重点政策分析：5月15日央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。本次信贷政策调整是本轮周期中首个全国性房地产调控放松政策，示范效应明显。其意义在于：1）打开了按揭利率下限空间。2）按揭利率有望加速下行。3）降低购房成本，有效支撑居民购买力。4）金融端政策有望在全国范围内继续跟进。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15bp。本次基准利率下调有两个特点：1）5年期LPR首次单独下调，对症下药“稳地产”。2）大幅下调15bp，叠加15日下调按揭利率下限，房贷利率有望加速下行。按揭利率有望加速下行，需求端居民购买力提升，有利于市场销售恢复。p一周行情回顾：本周（2022/5/16-2022/5/20）申万房地产指数上涨0.57%，跑输上证综指1.45pct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数上涨3.44%，跑输恒生综指0.55pct。本周涨幅前3的地产公司为：*ST中迪（48.54%）、铁岭新城（24.77%）、九龙仓集团（20.78%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：中交地产（-17.72%）、金科股份（-11.48%）、深深房A（-8.22%）。本周（2022/5/16-2022/5/20）恒生物业服务及管理板块上涨3.04%，跑输恒生综指0.95pct，跑输恒生中国企业指数1.57pct，在各类板块中位列第23/28。本周涨幅前3的公司为：旭辉永升服务（10.65%）、融创服务（9.86%）、碧桂园服务（9.61%），本周跌幅前3的公司分别为：佳源服务（-74.52%）、金科服务（-9.09%）、卓越商企服务（-7.05%）。p地产市场监测：本周（2022/5/14-2022/5/20）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积220.86万平，环比下降0.1%，同比下降54.4%，降幅扩大。115城二手房成交面积143.28万平，环比下降12.5%，同比下降26.9%。上周（2022/5/9-2022/5/15）100大中城市土地供应建面2897.94万平，同比下降5.9%，环比上升78.62%，土地成交建面1760.62万平，同比下降56.3%，环比上升2.51%，供需比上升至1.65。p房企融资情况：本周（2022/5/16-2022/5/22）房企境内新发债总额为106.5亿元，同比增长23%，环比上升33.8%。信托发行方面，本周发行17只房地产信托，发行规模21.9亿元，环比上涨17.87%，平均年收益率7.52%，平均期限1.8年。p风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。 2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/15全国央行、银保监会下调首套房贷款利率中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2022/5/20全国央行降息据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。此前，5年期以上LPR为4.6%。 这意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25％。2022/5/15海南海口海口住建局等4部门综合措施1）放松限购：人才落户后享受本地居民待遇：未落户无自有住房累计12个月缴税或社保可购买1套。2）首付比例：公积金贷款购买二手住房，首次购房或已结清公积金贷款，首付比例不低于30%。3）放松限售：2017年4月14日至9月20日购买的商品住房（以购房合同备案时间为准，下同），取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。4）优化土地出让：以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的，竞买保证金不低于土地评估价的60%。5）优化商品房预售资金监管：设立商品房预售资金监管账户时合理确定监管额度。开发企业可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的监管资金。监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。优化支付节点，精细管理，细分工程进度，多节点及时支付，提高资金使用效率。对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例，支持企业生产经营。2022/5/16四川成都成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室综合措施1）优化家庭住房总套数认定标准：近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。2）优化无房居民家庭认定标准：购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。3）优化预售办理条件：允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售。4）优化预售资金监管：支持各区（市）县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。 3请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/17浙江杭州杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室综合措施1）优化二手房限购：在本市限购范围内购买二手住房的，落户未满五年取消连续缴纳24个月社保的要求；非本市户籍，前四年连续缴纳社保24个月改为前一年连续缴纳12个月。2）完善税收调节：本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。3）三孩放松限购：符合条件三孩家庭限购范围内可增加购买一套，新建商品住房摇号时参照“无房家庭”优先摇号。2022/5/17江苏泰州泰州市住房和城乡建设局综合措施1）优化限售：商品住房转让限制年限由2年调整至1年（从合同备案之日起算）。2）购房补贴：大专以上人才、外来务工人员、进城农民今年内在市区购买首套商品住房的，补贴实际缴纳契税的50%。3）鼓励金融机构合理确定最低首付比例和最低贷款利率4）上调公积金贷款额度：双职工由40万调整至50万，单职工由25万调整至30万。5）优化土地出让金缴纳：土地出让合同签订一个月内缴纳成交价50%，三个月内缴至75%，六个月内缴清。可采用“现金+银行保函”或“现金+保险保函”缴纳。6）满足企业合理融资需求：加大对优质项目的金融支持力度，做好重点房地产开发企业风险处置项目并购金融服务，加大并购债券融资支持力度。7）鼓励货币化安置：政府整栋团购商品房、新出让土地配建等。8）优化预售资金监管：监管额度按价格备案时申报成本总额75%执行。信用综合评价得分前30的企业可申请保险保函置换同等额度监管资金。A+、A级开发企业可分别以可售房源担保的方式置换30%、20%额度的监管资金。2022/5/18安徽阜阳综合措施1）首付比例降低：首套房首付比例最低降至20%。2）贷款利率降低：首套住房和改善性住房贷款利率降至最低，拥有一套房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购买商品住房的，鼓励各金融机构执行首套房贷款政策。3）上调贷款额度：公积金贷款个人贷款最高额度由30万元调整为40万元、夫妻双方贷款最高额度由40万元调整为50万元。4）购房补贴：引导房地产开发企业在自愿的基础上，为购买新建商品住房的个人或家庭，提供总房款减免3%-5%的优惠。5）优化土地出让金：新出让土地可按土地起始价的20%缴纳竞买保证金，签订合同一个月后缴纳土地出让款的50%，余款可按合同约定分期缴纳。6）优化商品房预售资金监管：以“保交楼”、“多一分不留”原则确定监管额度；增设主体结构1/3、2/3两个资金拨付节点，允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度，提高资金使用效率。 4请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容2022/5/19宁夏银川银川市六部门综合措施1）购房数量和购房主体不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制。2）个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%；对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。3）单职工缴存住房公积金贷款最高额度由50万元提高至60万元。允许全国范围内缴存公积金职工在银川市内购房申请公积金贷款。4）土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌起始价的50%。5）工程施工至首层室内地坪标高时，拨付监管重点资金的20%，完成外立面装饰的拨付重点监管资金的85%；完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%。6）采用装配式建造方式开发建设的房地产项目装配率由50%下调至35%，同时对信用评价为AA的房地产开发企业，实行“正负零”预售。2022/5/20江苏南通南通市住房和城乡建设局等七部门综合措施1）下调首付比例：居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。2）提高贷款额度：贷款额度放宽至原可贷额度的两倍，最高贷款额度不超过40万元/人，80万元/户。3）下调贷款利率：居民家庭购买普通住房商业贷款利率下限执行全国最低标准，首套住房商业贷款利率下限执行贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套房商业贷款利率下限执行现行最低标准。4）住房补贴：在主城区购买首套或第二套普通商品住房（含二手住房）的购房者（以房屋买卖合同网签备案时间为准），按照购房总额（住宅部分）的0.75%给予奖补。2022/5/19浙江湖州湖州市住房和城乡建设局放松限购、优化土地出让1）在中心城市范