房地产行业第5周周报：节后一周市场销售回升，多地下调按揭利率下限

房地产行业第5周周报 节后一周市场销售回升，多地下调按揭利率下限 2023年2月5日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 节后一周市场销售回升，多地下调按揭利率下限 2023年2月5日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年2月第1周，受到春节周期影响，新房和二手房成 交量较去年同期均有明显提升，新房环比较2023年春节前一周（2023W3） 微降，较2022年春节后第一周（2022W6）有明显提振；二手房环比较2023 年春节前一周（2023W3）提升，较2022年春节后第一周（2022W6）也有 明显提升。去化方面，重点监测15城市库存面积环比微降，去化周期延长，主要受到春节假期成交缩量影响导致。 ⯁重点政策解读：首套房按揭利率下限动态调整政策出台后，多地下调或取消按揭利率下限，泉州、太原、丽水、福州、厦门、长春等地首套房按揭利率下调至3.8%，韶关、浮云、江门、惠州等地取消按揭利率下限。根据10-12 月统计局70大中城市新建住宅价格指数环比同比情况来看，目前有35城 符合按揭利率调整条件，结构上来看包括14个二线城市和21个三线城市，政策出台后释放出更大的按揭利率下行空间，有望扭转房价下跌预期，提振购房者购房意愿。2023年春节后，各地需求端政策放松仍在继续，有更多高能级城市加入到政策放松行列中来，例如2月3日南京发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》指出“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。”我们认为后续需求端政策有望进一步沿着支持刚性和改善性需求的方向放松，更多核心城市有望加大放松力度，在稳定地产决心越来越坚定的背景下，我们认为只有核心城市复苏，才有望带动周边二三线城市市场修复，并且目前核心城市政策仍有放松空间，因此我们认为在销售端有明显企稳回升前，需求端政策有望继续加码。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/01/30-2023/02/05）申万房地产指数下跌0.74%，跑输上证综指0.70pct，在各类板块中位列第25/31，恒生地产建筑业指数下跌4.75%，跑输恒生综指0.39pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：珠光 控股（13.58%）、我爱我家（12.88%）、三湘印象（9.84%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：美的置业（-21.21%）、时代中国控股（-15.15%）、新城发展（-14.93%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌10.09%，跑输恒生综指5.74pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（22.00%）、越秀服务（8.73%）、佳兆业美好（5.84%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（-17.70%）、碧桂园服务 （-17.02%）、宝龙商业（-14.64%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/01/28-2023/02/03）30个大中城新房成交面积 189.55万平方米，同比上升154.49%，环比上升2735.21%。15城二手房成交面积142.81万平方米，同比上升942.67%，环比上升23892.86%。监测15个重点城市库存面积19365.70万平方米，环比下降0.31%，去化周期103.55周，较上周延长5.93周。上周（2023/01/21-2023/01/29）100大中城市土地供应建面235.22万平方米，同比下降96.47%，环比下降94.70%；土地成交建面551.34万平方米，同比下降85.96%，环比下降78.31%；供需比下降为0.43，溢价率为6.26%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/01/28-2023/02/03）房企境内新发债总额为49.00亿元，债务总偿还量为105.29亿元，同比上升1382.96%，环比上升162.70%；净融资额-56.29亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化13 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：近期下调按揭利率下限城市政策情况4 图表2：本周政策回顾5 图表3：本周房地产板块行情走势（%）8 图表4：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表5：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表6：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表7：本周物业板块行情走势（%）9 图表8：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表9：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表10：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表11：本周重点公司公告9 图表12：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表14：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表15：2022年12月住宅价格和同比及环比增速11 图表16：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表17：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表18：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表19：2022年12月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表20：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表21：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表22：100大中城土地供需比（倍）13 图表23：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表24：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表25：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表26：15城库存面积及去化周期13 图表27：一线城市库存面积及去化周期13 图表28：二线城市库存面积及去化周期14 图表29：三线城市库存面积及去化周期14 图表30：重点城市库存和去化周期情况14 图表31：境内新发债规模及同比增速15 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表33：房企债券相关公告15 图表34：房企债券发行详情15 图表35：房企最新负面事件16 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 首套房按揭利率下限动态调整政策出台后，多地下调或取消按揭利率下限： 图表1：近期下调按揭利率下限城市政策情况 时间 城市 调整情况 2022年底 泉州 首套房贷利率下调至3.8%，此前为4.1%。执行周期为2022年的11月1日到12月31日。 1月16日 太原 首套房贷利率下调至3.8%，此前为4.1%。 1月18日 九江 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，即4.0%。 1月18日 韶关 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 1月18日 云浮 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 1月18日 江门 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前首套房贷利率最低可至3.9%。 1月21日 丽水 首套房房贷利率下调至3.8%，二套房房贷利率下调至4.9%。 1月30日 天津 从天津浦发银行、中国银行等多家银行获悉，天津首套房贷利率下限调回3.9%。 1月30日 福州 首套房贷利率下调至3.8%，此前为4.1%。二套仍不变为4.9%。 1月30日 厦门 首套房贷利率下调至3.8%，此前为4.1%。 1月30日 珠海 目前已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。 1月31日 沈阳 首套房贷利率下调至3.9%，执行周期为2月1日至4月1日。 1月31日 长春 首套房贷利率下调至3.8%，此前为4.1%。 1月31日 南宁 首套住房商贷利率下限下调至为3.7%。 2月2日 惠州 阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前首套房贷利率最低可至3.8%。 2月2日 株洲 首套房贷利率下调至3.7%，此前为4.1%。 资料来源：信达证券研发中心整理 政策解读： 动态调整房贷利率下限常态化，有望扭转房价下跌预期提振需求。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态长效机制。根据10-12月统计局70大中城市新建住 宅价格指数环比同比情况来看，目前有35城符合按揭利率调整条件，结构上来看包括14 个二线城市和21个三线城市，释放出更大的按揭利率下行空间，从需求端来看房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，对提振购房需求有着积极意义。同时，这一机制将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，更好“因城施策”，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制，原则上房价未扭转下跌趋势前地方政府可以持续下调或取消首套房贷款利率下限。因此从购房者情绪上来说有望扭转房价下跌预期，提振购房者购房意愿。 利率政策较08年和14年救市力度仍有空间。1)基准利率（LPR）与GDP增速之比处在高位，降息仍有空间。从历年基准利率与GDP增速关系来看，可以看到近年来LPR与GDP增速之比处于高位，若保持社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，当前仍 有降息空间。同时2022年在疫情等因素扰动之下，经济下行压力加大，作为国民经济支 柱产业的房地产行业出现下行风险在2023年稳经济的总目标下亟待解决，结构性下调5年期LPR具备较大可能性。2）房贷利率政策较08年和14年的房地产救市利率政策也有较大空间。复盘2008年和2014年两轮较大的下行周期中利率方面救市政策，房贷利率下 限均调整至基准利率7折，较基准利率下降至少150bp，而本轮下行周期当前已经超过08 年和14年，因此，利率政策如果想要达到08年和14年的救市效果的话，房贷利率下限可能需要低于基准利率150bp以上，如果按照当前5年期LPR4.30%，则首套房贷款利率下限则需要低至2.80%，较此前5月发布的首套住房商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20bp下限有130bp的空间。 近期核心城市政策仍在放松，需求端政策加大力度可期。住建部部长近日表态将大力支持刚性和改善性住房需求，强调“因城施策、精准施策，提振市场信心”，这一表态为各地后续因城施策的政策放松方向提出了更为明确的导向。2023年春节后，各地需求端政 策放松仍在继续，有更多高能级城市加入到政策放松行列中来，例如2月3日南京发布 《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》指出“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。”我们认为后续需求端政策有望进一步沿着支持刚性和改善性需求的方向放松，更多核心城市有望加大放松力度，在稳定地产决心越来越坚定的背景下，我们认为只有核心城市复苏，才有望带动周边二三线城市市场修复，并且目前核心城市政策仍有放松空间，因此我们认为在销售端有明显企稳回升前，需求端政策有望继续加码。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：住房和城乡建