南京首轮土拍遇冷，32城销售面积下滑48%

投资要点 宁波首拍本土企业托底明显，南京首拍热度不及预期。] 1）宁波：本轮土拍33 宗涉宅地均成功出让，其中8宗溢价成交、并且5宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率较去年第三轮略有下降，降至5.9%，成为目前首个较去年第三轮市场热度指标下降的城市。超七成地块被本土城投托底拿下。2）南京：此次首拍南京一方面减少了供应规模，另一方面大幅降低了出让门槛。从最终结果来看，计划出让的19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低。具体来看，央国企成为拿地主力，13幅成交地块基本均由央、国企竞得。 地方政策持续松绑政策，楼市“政策宽松”预期延续。继3月16日，国家六部委联合发声“稳定楼市，防范风险，稳定市场”预期后，全国已有约80城发布共计近百条楼市利好新政策，其中松绑城市由三四线城市逐渐扩展至热点一二线城市，力度不断增强。本周淮安明确对于本地2套住房、父母在市区无房，或多孩家庭可再购一套，非本地户籍人才家庭、父母在市区可再购一套； 此外有消息称绍兴将颁布楼市松绑政策，除三区“热点区域”外，购房套数不再限制，新建商品限售调整为网签备案后3年，同时新房最低首付比例也有所下调。3月份以来，部分一二线城市相继对限购、限售政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，未来预期将有更多城市进行跟进。 4月32城累计销售面积同比-47.8%，环比-5.0%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至22日）同比-47.8%，环比-5.0%。 其中一线城市同比-49.6%，环比-25.2%；二线城市同比-45.5%，环比+6.2%； 三四线城市同比-52.3%，环比-17.1%。一线城市除上海外，均有不同程度回暖，其中深圳环比+85.7%，表现亮眼；在统计的二线城市中，环比增速4月以来首次实现正增长，武汉、青岛与南宁表现较好，分别环比+22.5%、+24.6%与+55.3%；三四线城市表现各异，常州、南平表现优于其他城市，分别实现环比+99.0与+108.4%。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 宁波首拍本土企业托底明显，南京首拍热度不及预期。1）宁波：本轮土拍33宗涉宅地均成功出让，其中8宗溢价成交、并且5宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率较去年第三轮略有下降，降至5.9%，成为目前首个较去年第三轮市场热度指标下降的城市。超七成地块被本土城投托底拿下。2）南京：此次首拍南京一方面减少了供应规模，另一方面大幅降低了出让门槛。从最终结果来看，计划出让的19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地块中3宗触顶摇号，3宗溢价成交，余下全部底价成交，整体竞拍热度较去年第三批次进一步走低。具体来看，央国企成为拿地主力，13幅成交地块基本均由央、国企竞得。 表1：宁波各轮集中土拍热度对比 表2：南京各轮集中土拍热度对比 地方政策持续松绑政策，楼市“政策宽松”预期延续。继3月16日，国家六部委联合发声“稳定楼市，防范风险，稳定市场”预期后，全国已有约80城发布共计近百条楼市利好新政策，其中松绑城市由三四线城市逐渐扩展至热点一二线城市，力度不断增强。本周淮安明确对于本地2套住房、父母在市区无房，或多孩家庭可再购一套，非本地户籍人才家庭、父母在市区可再购一套；此外有消息称绍兴将颁布楼市松绑政策，除三区“热点区域”外，购房套数不再限制，新建商品限售调整为网签备案后3年，同时新房最低首付比例也有所下调。3月份以来，部分一二线城市相继对限购、限售政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，未来预期将有更多城市进行跟进。 表3：本周（04.18-04.24）地方城市楼市松绑政策 4月32城累计销售面积同比-47.8%，环比-5.0%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至22日）同比-47.8%，环比-5.0%。其中一线城市同比-49.6%，环比-25.2%；二线城市同比-45.5%，环比+6.2%；三四线城市同比-52.3%，环比-17.1%。 一线城市除上海外，均有不同程度回暖，其中深圳环比+85.7%，表现亮眼；在统计的二线城市中，环比增速4月以来首次实现正增长，武汉、青岛与南宁表现较好，分别环比+22.5%、+24.6%与+55.3%；三四线城市表现各异，常州、南平表现优于其他城市，分别实现环比+99.0与+108.4%。 表4：全国重点城市4月累计（截至22日）成交情况（单位：平方米） 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌3.87%、沪深300指数下跌4.19%，创业板指下跌6.66%，万得全A上周交易额3.97万亿元，环比下降12.24%。从板块表现来看，纺织服装、采掘、公用事业表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌9.20%，在所有申万一级行业中相对排名15/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨9.32%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。 上周申万地产板块交易额1865.38亿元，环比下降27.03%。 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周皇庭国际、奥元美谷、南京高科等个股涨幅居前，京能置业、南国置业、空港股份等个股跌幅居前。 图3：上周皇庭国际、奥元美谷、南京高科等个股涨幅显著 图4：上周京能置业、南国置业、空港股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、中交地产等排在行业前列，成交额均超90亿。其中，万科A和保利地产交易额合计227.6亿，占板块交易额比重为12.04%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、信达地产、皇庭国际等涨幅居前，上涨个股个数占比45.45%。年初以来，中房股份、万业企业、广宇发展、西藏城投等个股跌幅居前。 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为68.18% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周中国宏泰发展、丰盛控股、上海实业控股等涨幅居前，而天誉置业、新城发展、合景泰富集团等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、美的置业、中国宏泰发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达21.49亿（人民币），远远领先。 图7：上周表现强势的港股通内房股 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周无股票上涨，蓝光嘉宝服务、恒大物业、彩生活保持不变，而金科服务、碧桂园服务、融创服务控股等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、绿城服务位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以20.97亿（人民币）的成交额领跑行业。 图9：上周表现强势的物业股 图10：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月24日，重庆市住房城乡建委发布《重庆市城镇住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》，其中提出，“十四五”期间，重庆市新筹建保障性租赁住房40万套（间）、人才住房5万套，新筹建市场租赁住房15万套（间）。（观点网） 4月23日，山西大同、晋中、朔州、吕梁、阳泉等地的银行自主下调了房贷利率。其中，首套房按揭贷款平均利率普遍降至5.1%左右，二套房降至5.4%左右，降幅达到20-40个BP。（山西晚报） 4月22日，银保监会党委召开会议，会议中强调持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。（中新经纬） 4月22日，南京今年首场宅地集中拍卖结束，本次集中挂牌的20宗地块仅14宗地块顺利成交，合计揽金191.75亿元，表现“冰火两重天”——8幅底价成交，3幅溢价成交，“触顶”地块3幅，无人报名而流拍的地块多达6幅。本次土拍共有20幅涉宅地块，出让规模是南京实行“两集中”出让以来最小的一次。地块全部位于主城、江北新区、浦口以及江宁等相对活跃的区域。（江苏网） 4月22日，天津市规划和自然资源局发布公告称，天津市2022年第一批集中供地的15宗地块因故停牌，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让。根据公告，上述停牌地块均为商住用地，起始价合计约168.01亿元，所涉土地面积约90.54万平方米，总建筑面积约152.32万平方米。（贝壳财经） 4月22日，广州共3宗商地成功出让，分别坐落于天河区金融城、黄埔区知识城、白云区设计之都，成交金额累计超过20亿元。（观点网） 4月21日，长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知（简称“《意见》”），主要围绕用地管理、房屋库存去化两大政策内容展开。 《意见》规定，购买非住宅商品房一手房的按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。（贝壳财经） 4月21日，北京市住建委、北京市规自委发布了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》（以下简称《导则》），对保障性租赁住房（简称"保租房"）的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了基本要求。（中证网） 4月21日，为支持缴存职工改善住房需求，福州住房公积金中心规定，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例调整为40%。此外，放宽了异地缴存职工贷款限制，在福州以外的地区缴存住房公积金的福州户籍职工在福州市行政区域范围内购买自住住房的，可以申请住房公积金贷款。（观点网） 4月20日，广东清远、韶关、河源、梅州、云浮等地部分银行下调房贷利率，降幅为10个基点至40个基点不等。目前四大行在韶关执行首套房贷利率5.5%、二套房贷利率5.5%； 清远首套房5.4%、二套房5.5%；云浮市首套房5.5%、二套房5.6%；河源首套房5.78%、二套房6%；梅州首套房5.5%。（克而瑞） 4月20日，江苏南通今年首批集中供地收官，共有8宗地块成交，其中2宗地块溢价成交，6宗地块底价成交，1宗地块流拍，成交总额合计58.4亿元。从整体来看，南通此次土拍仍然较为冷清，8宗地块的平均楼面价为7050元/平方米，平均溢价率为1.4%。（贝壳财经） 4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。（每日经济新闻） 4月19日，北京第二批集中供地正式挂出，共17宗住宅用地，总用地面积约98万平方米，建筑规模约175万平方米，总起始价约559.7亿元。（观点网） 3.2公司动态跟踪 保利发展：4月18日，公司发布2021年年报。公司2021年实现营收2849.33亿元，同比增加17.2%，实现归母净利润273.88亿元，同比降低5.39%。 碧桂园：4月22日，公司发布2021年年报。公司2021年实现营收5230.64亿元，同比增加13.0%，实现归母净利润267.97亿元，同比降低23.49%。 万科企业：4月21日，公司发布2021年年报。公司2021年实现营收4528亿元，同比增加8.0%，实现归母净利润225亿元，同比降低45.7%。 中国金茂：4月21日，公司发布2021年年报。公司2021年实现营收900.60亿元，同比增加49.97%，