32城销售面积同比下降28%，旭辉及雅居乐宣布配股

投资要点 12月重点32城累计销售面积（截至23日）同比-28%，环比+7.9%。12城二手房成交面积累计同比-4%，环比-16%。其中一线城市同比-27%，环比-4%； 二线城市同比-31%，环比+12%；三四线城市同比-7%，环比+9%。具体城市来看：1）一线城市除广州环比+76%以外均为负增长，其中北京同比下降27%，广州同比下降51%，上海同环比分别下降8%、9%，下降幅度最小；2）二线城市中只有厦门、温州同比正增长，福州、武汉、温州、佛山等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中扬州、惠州、江阴、江门等表现较好。二手房成交仅同比表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-4%，环比-16%。 82城最低首付比率降至两成，需求侧政策持续宽松。12月首套主流利率平均4.09%、二套平均4.91%，同比分别下降155BP、100BP，创历史新低；截至12月18日包括一线城市在内仅9城首套主流利率高于4.1%，二套主流利率仅北京、上海、厦门以及西安4城高于4.9%。一线城市房贷利率最高，首套平均4.60%，二套平均5.13%，同比降幅最小；三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为164BP、107BP。今年以来多地取消“认房认贷”政策，82城首套房商贷最低首付比例降至两成，预计需求侧政策将持续宽松。 土地市场热度持续低位，国央企仍为拿地主力。1）南京：出让地块规模较小，仅2宗地块位于主城区，14宗地块底价成交，1宗流拍，成交总价49.03亿元，拿地企业多为政府平台以及创投公司，无民企参拍；2）合肥：共成功出让14宗宅地，其中10宗底价成交、2宗溢价、2宗触顶竞拍，成交总价74.54亿元，国央企为主力军，伟星、龙湖等少数民企参拍；3）厦门：共出让4宗地块，2宗底价成交、1宗溢价、1宗触顶摇号，成交总价80.4亿元，主要由国央企参拍；4）青岛：共出让40宗地块，1宗流拍、36宗底价成交、1宗溢价、2宗触顶，成交总价134.86亿元，大部分地块由当地房企竞得；5）天津：共出让20宗涉宅用地，18宗底价成交、2宗触顶摇号，成交总价98.54亿元，多个区域有地块出让，其中7宗位于市区触顶摇号地块由汇川、山川融城摘得。 旭辉、雅居乐双双宣布配股，融资额度超15亿港元。12月20日，旭辉集团、雅居乐同时宣布配股。旭辉为年内首次配股，配售价每股1.14港元，配股所得款净额约9.46亿港元，将用作偿还债务及一般企业用途。雅居乐为年内第二次配股，配售价每股2.32港元，较上一次配股价下跌13.4%，配股所得款净额约6.17亿港元。12月以来，新城、碧桂园、建发等多家房企进行配股融资，截至目前，配股仍为房企在境外资本市场的融资重要渠道。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 12月重点32城累计销售面积（截至23日）同比-28%，环比+7.9%。12城二手房成交面积累计同比-4%，环比-16%。其中一线城市同比-27%，环比-4%；二线城市同比-31%，环比+12%；三四线城市同比-7%，环比+9%。具体城市来看：1）一线城市除广州环比+76%以外均为负增长，其中北京同比下降27%，广州同比下降51%，上海同环比分别下降8%、9%，下降幅度最小；2）二线城市中只有厦门、温州同比正增长，福州、武汉、温州、佛山等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中扬州、惠州、江阴、江门等表现较好。二手房成交仅同比表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-4%，环比-16%。 表1：全国重点城市12月累计（截至23日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房12月累计（截至23日）成交情况（单位：万平方米） 82城最低首付比率降至两成，需求侧政策持续宽松。据贝克研究院统计数据显示，12月首套主流利率平均4.09%、二套平均4.91%，同比分别下降155BP、100BP，创历史新低；截至12月18日，包括一线城市在内仅9城首套主流利率高于4.1%，二套主流利率仅北京、上海、厦门以及西安4城高于4.9%。一线城市房贷利率最高，首套平均4.60%，二套平均5.13%，同比降幅最小；三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为164BP、107BP。今年以来多地取消“认房认贷”政策，82城首套房商贷最低首付比例降至两成，预计需求侧政策将持续宽松。 表3：重点城市放松政策调整及现行规则 土地市场热度持续低位，国央企仍为拿地主力。1）南京：出让地块规模较小，仅2宗地块位于主城区，14宗地块底价成交，1宗流拍，成交总价49.03亿元，拿地企业多为政府平台以及创投公司，无民企参拍；2）合肥：共成功出让14宗宅地，其中10宗底价成交、2宗溢价、2宗触顶竞拍，成交总价74.54亿元，国央企为主力军，伟星、龙湖等少数民企参拍；3）厦门：共出让4宗地块，2宗底价成交、1宗溢价、1宗触顶摇号，成交总价80.4亿元，主要由国央企参拍；4）青岛：共出让40宗地块，1宗流拍、36宗底价成交、1宗溢价、2宗触顶，成交总价134.86亿元，大部分地块由当地房企竞得；5）天津：共出让20宗涉宅用地，18宗底价成交、2宗触顶摇号，成交总价98.54亿元，多个区域有地块出让，其中7宗地块位于市区触顶摇号地块分别由汇川、山川融城摘得。 表4：南京、合肥、厦门、青岛、天津土拍情况 旭辉、雅居乐双双宣布配股，融资额度超15亿港元。12月20日，旭辉集团、雅居乐同时宣布配股。旭辉为年内首次配股，配售价每股1.14港元，配股所得款净额约9.46亿港元，将用作偿还债务及一般企业用途。雅居乐为年内第二次配股，配售价每股2.32港元，较上一次配股价下跌13.4%，配股所得款净额约6.17亿港元。12月以来，新城、碧桂园、建发等多家房企进行配股融资，截至目前，配股仍为房企在境外资本市场的融资重要渠道 。 表5：旭辉集团、雅居乐融资情况 2市场回顾 上周上证指数下跌3.85%、沪深300指数下跌3.19%，创业板指下跌3.69%，万得全A上周交易额3.22万亿，环比下跌20.92%。从板块表现来看，采掘、休闲服务、交通运输等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌4.66%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.65%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。 上周申万地产板块交易额1205.05亿，环比上升0.06%。 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周深深房A、天津松江、深振业A等个股涨幅显著。同达创业、大连友谊、万通地产等个股跌幅显著。 图3：上周深深房A、天津松江、深振业A等个股涨幅显著 图4：上周同达创业、大连友谊、万通地产等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周格力地产、中交地产、万科A等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中格力地产和中交地产交易额合计232.27亿，占板块交易额比重为18.06%，格力地产和中交地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、深深房A等涨幅居前，上涨个股个数占比46.97%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份等个股跌幅居前。 图5：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为46.97% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有16只股票上涨，建发国际集团、上实城市开发、长实集团等位居涨幅前列。合生创展集团、雅居乐集团、旭辉控股集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、旭辉控股集团均超过20亿（人民币）。 图7：上周表现强势的港股通内房股 图8：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周没有股票上涨。有23只股票下跌，其中佳兆业美好、宝龙商业、建业新生活等跌幅靠前。年初以来，华润万象生活、中海物业表现比较强势，这2只股票都实现了涨幅转负为正，分别上涨5.8%、0.03%。从上周成交额来看，碧桂园服务达到22.46亿（人民币），雅生活服务达5.29亿（人民币），其余股票均在5亿元以下。 图9：上周表现强势的物业股 图10：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 12月19日，天津市四批次土拍落下帷幕，24宗地块全数出让，成交总金额约99.808亿元，成功出让土地面积约57.2万㎡。24宗地地块中，20宗为涉宅用地，其余4宗为商业用地。22宗地块为底价成交，2宗地块产生溢价。（中国网地产） 12月20日，央行公布了12月份贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期LPR均维持不变。1年期贷款市场报价利率(LPR)3.65%，前值3.65%；5年期贷款市场报价利率(LPR)4.30%，前值4.30%。连续四个月保持不变。（观点网） 12月20日，住建部近日数据披露，今年前10月，全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户，按小区数计开工率为101.7%、按户数计开工率为102.3%。其中25个省份的开工小区数、户数均超过或达到计划任务。（观点网） 12月20日，青岛市第四批次土拍落下帷幕，供应40宗土地，总占地116万㎡，总建面252万㎡（含划拨），最终全部成交，总成交额142亿元。本轮土拍整体溢价率2.7%，李沧区1宗土地溢价1.8%、崂山区2宗土地溢价15%。从成交结果来看，出让地块大部分被青岛当地房企摘得。（观点网） 12月20日，南京市第五批次集中供地结束。本次底价成交14宗地块，1宗流拍，总成交面积44.45万平方米，成交规划面积87.3万平方米，成交总价49.03亿元。（观点网） 12月20日，据财政部数据显示，1-11月累计，全国政府性基金预算收入60161亿元，比上年同期下降21.5%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3854亿元，比上年同期增长4.9%；地方政府性基金预算本级收入56307亿元，比上年同期下降22.8%，其中，国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%。（观点网） 12月21日，1）上海市统计局数据显示，1-11月固定资产投资比去年同期下降2.6%。 三大投资领域中，城市基础设施投资比去年同期下降15.5%;工业投资下降2.5%;房地产开发投资下降3.3%。2）上海市统计局数据显示，1-11月，上海市房地产开发投资比去年同期下降3.3%；商品房施工面积16168.20万平方米，增长1.5%。其中，住宅施工面积7427.92万平方米，增长0.8%；商品房新开工面积2516.32万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积1356.97万平方米，下降8.7%；商品房竣工面积1175.10万平方米，下降49.4%。 其中，住宅竣工面积648.39万平方米，下降47.4%；商品房销售面积1525.89万平方米，下降4.0%。其中，住宅销售面积1281.66万平方米，增长2.6%。（新浪财经） 12月21日，人民银行行长易纲主持召开会议，其中提出，推动金融平稳健康运行。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。（观点网） 12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市住房保障和房产局发布一系列购房政策的