32城销售同比-48%，4月社融增量跌破万亿

投资要点 苏州首拍仍未有明显起色，本土城投仍是拿地主力。本轮土拍15宗涉宅地全部成功出让，供应规模仅占全年计划15%，其中4宗溢价成交、并且2宗地块触及中止限价、进入一次性报价环节，其余11宗均底价成交，整体溢价率为3%；房企竞拍方面，15宗地均被央/国企拿下，除中粮、招商、中国铁建3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，在高新区以超33亿元的总价获取三宗土地。 5月32城累计销售面积同比-48%，环比-7%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至13日）同比-47.8%，环比-7.1%。其中一线城市同比-48.1%，环比-25.1%；二线城市同比-43.3%，环比-6.2%；三四线城市同比-56.5%，环比-0.1%。一线城市仅北京略有回暖，环比+1.6%，上海、深圳分别环比-70.4%与-58.7%；在统计的二线城市中，仅武汉、青岛表现较好，分别环比+12%与+42.4%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现尤为亮眼，分别实现环比+101.8%与+216%。 苏州限售和限购政策放松力度大，长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场。二线城市政策松绑延续，近期苏州全面放宽限购限售条件，外地户籍6个月社保可购房；长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场，供作租赁的住房不纳入家庭住房套数计算。有消息称杭州、成都和合肥等多地楼市或将进一步松绑。1）杭州：放松限购和二手房转让政策，对于去年三胎家庭新增一套购房资格、针对非本地户籍落户取消4年社保要求，可以直接购买存量房，个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的免征营业税；2）成都：降低非本地户籍的社保要求，多孩家庭可购买多套，放松三圈层限购；3）合肥：多孩家庭首付比例低至3成。 4月社会融资规模增量跌破万亿，新增人民币贷款同比断崖式下跌。4月末社会融资规模存量为326万亿，同比+10.2%，其中对实体经济发放的人民币贷款余额200万亿元，同比+10.7%。从增量来看，2022年4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元，其中4月份对实体经济发放的人民币贷款增加3616亿元，同比少增9224亿元。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场仍然冰冷。4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元，其中住户存款减少7032亿元，下跌量远远大于贷款下跌量，说明居民并非提出存款用于偿付贷款，在宏观经济下行压力及疫情冲击下，居民收入来源或受影响。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 苏州首拍仍未有明显起色，本土城投仍是拿地主力。苏州本轮土地集中出让门槛大幅放松，保证金比例降至20%，出让金缴纳周期延长至6个月，取消设置地块市场指导价，提振地市的意图十分明显。本轮土拍15宗涉宅地全部成功出让，供应规模仅占全年计划15%，其中4宗溢价成交、并且2宗地块触及中止限价、进入一次性报价环节，其余11宗均底价成交，整体溢价率为3%；房企竞拍方面，15宗地均被央/国企拿下，除中粮、招商、中国铁建3家规模房企外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，在高新区以超33亿元的总价获取三宗土地。 表1：苏州各轮集中土拍热度对比 5月32城累计销售面积同比-47.8%，环比-7.1%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至13日）同比-47.8%，环比-7.1%。其中一线城市同比-48.1%，环比-25.1%；二线城市同比-43.3%，环比-6.2%；三四线城市同比-56.5%，环比-0.1%。 一线城市仅北京略有回暖，环比+1.6%，上海、深圳分别环比-70.4%与-58.7%；在统计的二线城市中，仅武汉、青岛表现较好，分别环比+12%与+42.4%；三四线城市表现各异，镇江、莆田表现尤为亮眼，分别实现环比+101.8%与+216%。 表2：全国重点城市5月累计（截至13日）成交情况（单位：平方米） 苏州限售和限购政策放松力度大，长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场。二线城市政策松绑延续，近期苏州全面放宽限购限售条件，外地户籍6个月社保可购房；长沙新政全面打通新房、二手房、租赁住房市场，供作租赁的住房不纳入家庭住房套数计算。有消息称杭州、成都和合肥等多地楼市或将进一步松绑。1）杭州：放松限购和二手房转让政策，对于去年三胎家庭新增一套购房资格、针对非本地户籍落户取消4年社保要求，可以直接购买存量房，个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的免征营业税；2）成都：降低非本地户籍的社保要求，多孩家庭可购买多套，放松三圈层限购；3）合肥：多孩家庭首付比例低至3成。 表3：本周（5.9-5.15）重点城市楼市松绑政策 4月社会融资规模增量跌破万亿，实体经济新增人民币贷款创07年以来同期最低。5月13日央行发布统计数据报告。截至4月末，社会融资规模存量为326万亿，同比增长10.2%，其中对实体经济发放的人民币贷款余额200万亿元，同比增长10.7%。从增量来看，2022年4月社会融资规模增量为9102亿元（预期20329亿元，前值46500亿元），比上年同期少9468亿元，其中4月份对实体经济发放的人民币贷款增加3616亿元，同比少增9224亿元，创07年以来同期最低。 图1：4月社会融资规模存量326万亿元 图2：4月社会融资规模增量降低至9102亿元 新增人民币贷款同比断崖式下跌，主要是住户贷款大幅缩减。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场仍然冰冷；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元，居民的消费能力也在减弱。 图3：4月新增对实体经济发放的人民币贷款3616亿元 图4：4月住户贷款减少2170亿元 人民币存款增加909亿元，住户存款大幅减少。4月末人民币存款余额243.19万亿元，同比增长10.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.4pp和1.5pp；4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元，其中住户存款减少7032亿元，下跌量远远大于贷款下跌量，说明居民并非提出存款用于提前偿付贷款，在宏观经济下行压力及疫情冲击下，居民收入来源或受影响。 图5：4月人民币存款余额243万亿元 图6：4月住户存款减少7032亿元 财政存款小幅增加，M2货币供应同比增长10.5%。财政存款仅小幅增加410亿元，同比少增5367亿元，可能是由于财政支出加速，以及减税降费增多导致财政存款流出，财政的托底效在显现。4月末广义货币余额249.97万亿元，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.8pp和2.4pp。 图7：4月新增财政存款410亿元 图8：4月M2同比增长10.5% 2市场回顾 上周A股市场整体表现正常。上证指数上涨2.76%、沪深300指数上涨2.04%，创业板指下跌5.04%，万得全A上周交易额4.18万亿元，环比增长151.06%。从板块表现来看，汽车、电子设备、电子、建筑装饰表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨3.91%，在所有申万一级行业中相对排名9/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌3.42%，在所有申万一级行业中相对排名3/28。 上周申万地产板块交易额1887.87亿元，环比增长149.22%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周福星股份、财信发展、ST爱旭等个股涨幅居前。泰禾集团、海航投资、天保基建等个股跌幅居前。 图11：上周福星股份、财信发展、ST爱旭等个股涨幅显著 图12：上周禾集团、海航投资、天保基建等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周中交地产、保利地产、天保基建等排在行业前列，成交额均超100亿。其中，中交地产和保利地产交易额合计239.18亿，占板块交易额比重为12.36%，中交地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、信达地产、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比43.18%。年初以来，中房股份、广宇发展、万业企业、西藏城投等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为43.18% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周中国德信中国、正荣地产、上海实业控股等涨幅居前，而天誉置业、合景泰富集团、太阳城集团等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、弘阳地产、中国宏泰发展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达25.25亿（人民币），远远领先。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有9只股票上涨，招商积余、新大正、滨江服务等涨幅居前，而宝龙商业、永升生活服务、金融街物业等位居跌幅前列。 年初以来，中海物业、华润万象生活位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以26.55亿（人民币）的成交额领跑行业。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月13日，常州商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易。这意味商品住房的限售年限由4年缩短至2年。（贝壳财经） 5月13日，银保监会发布关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见：坚决遏制新增地方政府隐性债务，严禁银行保险机构配合地方政府通过新增隐性债务上新项目、铺新摊子。坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。（观点网） 5月11日 ，南京首套房和二套房房贷利率再次下调，部分银行首套房贷利率低至4.8%-4.9%左右；二套房的贷款利率约在5.2%—5.3%左右。（财经网） 5月11日，长沙明确将进一步加快盘活存量房供作租赁住房试点，业主可以存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。（观点网） 5月11日，洛阳公积金政策调整，决定阶段性取消公积金流动性风险预警限制，个人最高贷款调为55万，首付最低20%。（贝壳财经） 5月11日，财政部与住房和城乡建设部于印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》显示，今年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307.0亿元用于老旧小区改造、100.0亿元用于棚户区改造。（搜狐） 5月10日，苏州今年首轮集中供地竞拍结束，15宗地块全部成交，总成交额233.8亿元，4宗溢价成交，2宗触顶成交，11宗底价成交。（财经网） 5月10日，东莞今年第二批集中供地拟挂牌20宗地；南京二批次预计出让40幅地块，其中重点地块共有26幅，总用地面积超162万平方米。（观点网） 5月10日，沈阳放松新建商品住房的限购政策，在满足一定条件下，在沈阳已拥有2套住房的，可在限购区域内再购买1套新建商品住房，家庭二套房首付调低至40%。（财经网） 5月10日，合肥市优化限购政策，部分区域取消限购；其他区域外地人累计缴纳6个月社保，即可购买一套房。（观点网） 5月10日，山东德州市住房公积金贷款最高额度，在现有基础上提高10万元；公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点。（观点网） 5月10日，南京调整新房限售政策。对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为