4月销售继续下滑，政策放松限购限售

投资要点 3月土拍环比回升，同比仍旧大幅下滑。] 3月份迎来了年内集中供地的首批供 应及成交小高潮，全国土地市场供求双侧环比回升，不过同比依旧大幅下滑。 1）成交规模方面，3月共有6个城市完成了首轮集中土拍，但大部分城市成交规模较小。根据CRIC统计数据，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达6463万平方米，环比增加55%，但同比下降60%。2）溢价率方面，在合肥、厦门、重庆等城市首轮集中土拍明显回暖的带动下，3月平均溢价率达4.5%，环比增加0.3个百分点，但远不及去年同期的18%。3）流拍率方面，供应增加之下，流派现象有所加剧，3月流拍率达18%，环比增加4个百分点，相较于去年同期翻倍。 不同地区土拍冷热分化明显。在降低优质地块出让门槛、提升住宅限价等调整下，部分城市如重庆、合肥土拍回温明显，溢价率分别为5.4%和11.2%，出现了多宗地触顶成交的火热局面；反观区位较为偏僻、周边库存较大的地块，仍难成功出让，如福州分别有6幅地遭遇撤牌或流拍，流拍率高达33%，武汉出让总建筑面积93万平方米，不及去年的5%，溢价率仅为1%。 取消或放松限购、限售政策成为各地楼市放松的新着力点。近期来看，除了降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度等举措以外，取消限购、限售等限制性措施开始成为当前楼市松绑的另一突破点，政策放松进入较为全面的阶段。3月1日，河南郑州市打响开放限购第一枪，规定老年人投靠家庭可以新购一套住房，实际上取消了限购的规定。4月1日，浙江衢州颁布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为全国首个限购、限售均取消的城市。据不完全统计，当前郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均有取消限购限售等限制性措施。在当前促进合理住房需求、行业良性循环的政策导向下，预计未来各地将出现一轮限购限售“退出潮”。 4月累计销售面积同比-49.9%，环比-19.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至08日）同比-49.9%，环比-19.4%。其中一线城市同比-48.6 %，环比-39.5%；二线城市同比-49.0%，环比-9.4%； 三四线城市同比-53.0%，环比30%。一线城市中深圳环比+49.7%，增速最高； 在统计的二线城市中，武汉、苏州、青岛和南宁表现优于其他城市，环比实现正增长，其中南宁环比增长70.3%；三四线城市表现各异，整体来看表现不及3月。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 3月土拍环比回升，同比仍旧大幅下滑。3月份迎来了年内集中供地的首批供应及成交小高潮，全国土地市场供求双侧环比回升，不过同比依旧大幅下滑。1）成交规模方面，3月共有6个城市完成了首轮集中土拍，但大部分城市成交规模较小。根据CRIC统计数据，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达6463万平方米，环比增加55%，但同比下降60%。 2）溢价率方面，在合肥、厦门、重庆等城市首轮集中土拍明显回暖的带动下，3月平均溢价率达4.5%，环比增加0.3个百分点，但远不及去年同期的18%。3）流拍率方面，供应增加之下，流派现象有所加剧，3月流拍率达18%，环比增加4个百分点，相较于去年同期翻倍。 图1：全国城市经营用地溢价率情况 图2：全国城市经营用地流拍率情况 不同地区土拍冷热分化明显。在降低优质地块出让门槛、提升住宅限价等调整下，部分城市如重庆、合肥土拍回温明显，溢价率分别为5.4%和11.2%，出现了多宗地触顶成交的火热局面；反观区位较为偏僻、周边库存较大的地块，仍难成功出让，如福州分别有6幅地遭遇撤牌或流拍，流拍率高达33%，武汉出让总建筑面积93万平方米，不及去年的5%，溢价率仅为1%。 表1：2022年3月各城市首轮集中土拍热度对比 取消或放松限购、限售政策成为各地楼市放松的新着力点。近期来看，除了降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度等举措以外，取消限购、限售等限制性措施开始成为当前楼市松绑的另一突破点，政策放松进入较为全面的阶段。3月1日，河南郑州市打响开放限购第一枪，规定老年人投靠家庭可以新购一套住房，实际上取消了限购的规定。4月1日，浙江衢州颁布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为全国首个限购、限售均取消的城市。据不完全统计，当前郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均有取消限购限售等限制性措施。在当前促进合理住房需求、行业良性循环的政策导向下，预计未来各地将出现一轮限购限售“退出潮”。 表2：近期地方城市楼市取消或放松限购、限售政策 4月累计销售面积同比-49.9%，环比-19.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至08日）同比-49.9%，环比-19.4%。其中一线城市同比-48.6%，环比-39.5%；二线城市同比-49.0%，环比-9.4%；三四线城市同比-53.0%，环比-30%。一线城市中深圳环比+49.7%，增速最高；在统计的二线城市中，武汉、苏州、青岛和南宁表现优于其他城市，环比实现正增长，其中南宁环比增长70.3%；三四线城市表现各异，整体来看表现不及3月。 表3：全国重点城市4月累计（截至08日）成交情况（单位：平方米） 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌0.94%、沪深300指数下跌1.06%，创业板指下跌3.64%，万得全A上周交易额2.81万亿元，环比降低39.41%。从板块表现来看，建筑装饰、钢铁、建筑材料和房地产表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨1.64%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产上涨10.77%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。上周申万地产板块交易额2071.41亿元，环比下降28%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、南山控股、中国武夷、中华企业等个股涨幅居前，海泰发展、阳光股份、信达地产、三湘印象等个股跌幅居前。 图5：上周新华联、南山控股、中国武夷等个股涨幅显著 图6：上周海泰发展、阳光股份、信达地产等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、阳光城、天保基建等排在行业前列，成交额均超80亿。其中，万科A和阳光城交易额合计221.7亿，占板块交易额比重为10.68%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，天保基建、中交地产、中国武夷、新华联等涨幅居前，上涨个股个数占比76.52%。年初以来，ST爱旭、万业企业、西藏城投、广宇发展等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为76.52% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周绿景中国地产、禹洲地产、宝龙地产、龙光地产等涨幅居前，而天誉置业、绿地香港、珠光控股、丰盛控股等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、美的置业、绿城中国、越秀地产展等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展达39.69亿（人民币），远远领先。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周宝龙商业、碧桂园服务、卓越商企服务、雅生活服务等位居涨幅前列，而招商积余、新大正、保利物业等位居跌幅前列。 年初以来，中海物业、绿城服务、华润万象生活等位居涨幅前列。上周从成交金额来看，碧桂园服务以32.13亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月5日，安徽濉溪农商银行、六安农商银行、黄山徽州农商行负责人表示：“4月1日起新受理的首套房贷，利率最低可执行5.2%”。（上海证券报） 4月6日，杭州市发布2022年度国有建设用地供应计划，计划总量为4815.97公顷。 其中，商服用地供应计划为260.35公顷，占计划总量的5.41%；住宅用地供应计划为1103.55公顷，占计划总量的22.91%,其中市区住宅用地供应计划为997.97公顷。（中房网） 4月6日，甘肃省住房资金管理中心发布消息称，自2022年4月6日起，将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元；单身缴存职工50万元调整为60万元。（新京报） 4月7日，重庆银保监局发布关于印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》的通知。 其中在满足安居需求方面，《细则》明确，银行保险机构应在依法合规、风险可控的前提下，加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度，助力增加保障性住房供给。（我的钢铁） 4月7日，贵州安顺市、六盘水市对住房公积金有关政策进行调整。其中，安顺市首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例由房价的30%降低为20%，二套住房公积金个人住房贷款最低首付比例由房价的50%降低为30%，此外，职工购买、建造、翻建、大修自住住房办理住房公积金提取时，可同时申请住房公积金个人住房贷款，取消对“又提又贷”的限制；六盘水市单职工个人住房公积金贷款额度提高到40万元，双职工提高到48万元。（搜狐） 4月7日，兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》。 新政提出，降低个人购买住房门槛，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%；公积金政策方面，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元；限购方面，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。（澎湃新闻） 4月8日，今年成都首轮集中供地正式收官，合计出让2565亩，成交总额393.1亿元。 本批次集中供地均采取“限价竞买+抽签竞得”的方式拍卖，共推出50宗地块，其中16宗溢价、28宗底价成交，6宗流拍，实际成交率为88.0%。（搜狐） 4月8日，杭州市公布《杭州市2022年度国有建设用地供应计划》，提出2022年度国有建设用地供应计划总量为4815.97公顷。其中，住宅用地计划供应1103.55公顷，包括产权住宅用地、租赁用地、其他住宅用地等。（和讯网） 4月8日，青岛自然资源和规划局披露，青岛市2022年4月份拟以招拍挂方式出让国有建设用地使用权相关地块83宗，总面积3422亩。其中，工矿仓储用地57宗，面积约2280亩；新兴产业用地2宗，面积约88亩；商服用地9宗，面积约371亩；城镇住宅类（1宗，面积约19亩；公共管理与公共服务用地及其他用地14宗，面积约664亩。（观点网） 4月9日，汇丰银行在广州地区的首套房贷最低可以调至LPR基准，即4.6%，二套房贷利率最低为LPR+60bp，即5.2%。当前四大行在广州地区的主流房贷利率并没有变化。 （搜狐） 4月9日，北京首个“现房销售”试点项目正式上市。有一半的房源采取现房销售，另一半则仍是期房销售。期房部分，购房人现在就可以购买并办理按揭贷款，而现房则需要到房屋竣工后才能办理购房手续。（澎湃新闻） 3.2公司动态跟踪 绿城中国：4月6日，公司2020年3月实现销售金额151亿元，销售面积58万平方米。公司2022年1-3月累计实现销售金额375亿元，销售面积约154万平方米。 美的置业：4月6日，