房地产开发2022W14：兰州限购限售政策放松，32城新房成交同比下降63%

兰州限购限售政策放松，绵阳拟推出多孩家庭购房优惠政策。4月5日甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》从多方面对房地产政策进行放松。需求端：1、限购方面：孝老和多胎家庭，可在限购区域内新购一套房产；2、限贷方面：一是降低商业贷款首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%；二是首套房认定标准上，推行“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。此外公积金贷款、人才购房补贴、预售资金监管、土拍保证金等方面均有一定放松。另外，本周四川绵阳和浙江台州针对多孩家庭给予购房优惠政策，绵阳为购房补贴，台州为公积金贷款额度上浮。本周上海、吉林等地疫情的爆发和外溢对本地及周边城市的房地产市场造成较大影响，长三角及大湾区多个城市成交数据环比大幅下滑。我们认为目前销售市场面临的两大问题：一、尽管3月以来多地放松房地产政策，但主要集中于三四线及少部分弱二线城市，多数核心二线城市“四限”政策仍未放松，需求端获得的刺激程度不足；二、在疫情和国际形势的影响下，购房者对未来收入预期下降，加杠杆购房意愿迅速下降。预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。而房贷利率有望进一步持续下调，提升居民杠杆率，对冲购房者对收入预期下降的影响。 行情回顾：涨幅位列各行业前列，领先大盘2.87个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为1.8%，领先大盘2.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共68支，较上周减少48支，下跌股数为70支。（若无特殊说明，报告中本周指4.4-4.8当周）。 新房成交情况：受多地疫情影响，本周32个城市新房成交面积为175.3万平方米，环比下降46.3%，同比下降62.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为24.0万方，环比-32.6%，同比-61.2%；样本二线城市为114.2万方，环比-46.1%，同比-59.4%；样本三线城市为37.1万方，环比-52.9%，同比-70.9%。 二手房成交情况：受多地疫情影响，本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计79.4万方，环比下降23.9%，同比下降41.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.3万方，环比-13.7%；样本二线城市为42.7万方 ，环比-29.9%； 样本三线城市为11.3万方 ， 环比-19.2%。 年初至今累计二手房成交面积为1277.1万方 ， 同比变动为-37.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为385.0万方，同比-41.8%； 样本二线城市为724.7万方，同比-33.0%；样本三线城市为167.4万方，同比-33.0%。 重点公司境内信用债情况：根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.4-4.10）共发行房企信用债2只，环比下降12支；发行规模共计13.50亿元，总偿还量113.20亿元，净融资额为-99.70亿元。 投资建议：疫情反复影响基本面，政策放松持续推进，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.兰州限购限售政策放松，绵阳拟推出多孩家庭购房优惠政策 4月5日，甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》从多方面对房地产政策进行放松。需求端：1、限购方面：孝老和多胎家庭，可在限购区域内新购一套房产；2、限贷方面：一是降低商业贷款首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%；二是首套房认定标准上，推行“认贷不认房”，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。3、公积金政策：提高公积金贷款额度，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元；新市民在兰州缴纳住房公积金的，按照住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务等等；人才购房补贴等等。供给端：降低土地竞买保证金比例至20%；压缩预售资金审批时限，提高预售资金拨付使用效率；鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。 4月6日，据证券时报报道，近期安徽省内多地的首套房贷利率在前期降低的基础上，出现了进一步下调的迹象。房贷利率下调有两个特点：一是商业银行根据市场形势变化及时作出了价格调整，以实际行动落实为民办实事要求，有利于形成更加市场化差别化的利率定价水平，打破了长期以来房贷利率“一口价”现象；二是本轮调整主要集中在首套房首贷户，切实降低购房消费者尤其是刚需群体的利息支出，有利于吸引更多新市民落户、提振消费水平。 4月2日四川省绵阳市住房和城乡建设委员会发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》，对多孩家庭给予购房优惠政策方面，《征求意见稿》提出实施财政补贴。对符合政策生育二孩、三孩的家庭，自通知执行之日起，在绵阳城区（含安州区）购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。同时，鼓励开发企业对生育二孩、三孩的家庭，在给予最高优惠的基础上再给予特别优惠。特别优惠的额度不计入低于备案价15%内。4月7日台州市住房公积金管理中心印发《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》新规明确，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育第3个子女的职工家庭（以出生证载明时间为准），在本市购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，最高可贷款额度上浮20%，上浮后的单方缴存最高可贷款额度为36万元，夫妻双方缴存最高可贷款额度为60万元。按照贷款计算公式得出的贷款额度上浮20%，上浮后仍低于20万元的，按照20万元计算贷款额度，不超过最高可贷款额度。已享受其他住房公积金贷款额度优惠政策的三孩家庭，贷款额度上浮比例不再叠加。 从本周样本城市新房数据和二手房数据看，上海、吉林等地疫情的爆发和外溢对本地及周边城市的房地产市场造成较大影响，长三角及大湾区多个城市成交数据环比大幅下滑。 我们认为目前销售市场面临的两大问题：一、尽管3月以来多地放松房地产政策，但主要集中于三四线及少部分弱二线城市，多数核心二线城市“四限”政策仍未放松，需求端获得的刺激程度不足；二、在疫情和国际形势的影响下，购房者对未来收入预期下降，加杠杆购房意愿迅速下降。我们之前判断本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。目前多地的“四限”政策放松已经验证了我们的判断，预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。而房贷利率有望进一步持续下调，提升居民杠杆率，对冲购房者对收入预期下降的影响。预计后续地产政策将持续放松并加大力度，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.8%，领先大盘2.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共68支，较上周减少48支，下跌股数为70支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、中国武夷、中华企业、宁波富达、蓝光发展，涨幅分别为33.2%、33.2%、26.9%、26.2%、26.0%。跌幅前五为阳光股份、信达地产、ST慧球、同达创业、广宇发展，跌幅分别为-15.1%、-14.4%、-11.6%、-10.9%、-9.9%。 本周49家重点房企中共计上涨34支，较上周减少5支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、禹洲集团、蓝光发展、龙光地产、正荣地产，涨幅分别为44.7%、36.7%、26.0%、24.3%、23.1%。跌幅前五为世联行、泰禾集团、阳光城、新城控股、佳源集团，跌幅分别为-9.8%、-4.8%、-4.4%、-4.3%、-1.3%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（4.6-4.8）涨幅前五个股 图表5：本周（4.6-4.8）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（4.6-4.8）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（4.6-4.8）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为175.3万平方米，环比下降46.3%，同比下降62.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为24.0万方，环比-32.6%，同比-61.2%；样本二线城市为114.2万方，环比-46.1%，同比-59.4%；样本三线城市为37.1万方，环比-52.9%，同比-70.9%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计14周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-28.8%）、上海（-16.6%）、 广州 （-52.8%）、 深圳 （-37.8%）同比均为负。 二三线城市中盐城 （-90.2%）、海门（-81.3%）、惠州（-73.6%）等总计27城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（4.2-4.8） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计79.4万方，环比下降23.9%，同比下降41.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.3万方，环比-13.7%； 样本二线城市为42.7万方，环比-29.9%；样本三线城市为11.3万方，环比-19.2%。 年初至今累计二手房成交面积为1277.1万方，同比变动为-37.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为385.0万方，同比-41.8%；样本二线城市为724.7万方，同比-33.0%；样本三线城市为167.4万方，同比-33.0%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（4.4-4.10）共发行房企信用债2只，环比下降12支；发行规模共计13.50亿元，环比下降139.15亿元，总偿还量113.20亿元，环比上升41.01亿元，净融资额为-99.70亿元，环比下降180.16亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（59.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（59.3%）为主要构成。债券期限方面，本周均为1-3年的债券。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 5.本周相关政策回顾 图表23：地方性政策（4.4-4.9） 图表24：地方性政策（4.4-4.9） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。