房地产行业周报：节后成交环比增长，库存微降

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2018年05月11日 房地产 房地产行业周报 节后成交环比增长，库存微降 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn 分析师：周子涵 执业证书编号：S0740517100001 Email：zhouzh@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 138 行业总市值(百万元) 2,550,243.7 行业流通市值(百万元) 1,970,479.4 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2017 2018 2019E 2020E 2017 2018 2019E 2020E 万科 27.94 2.54 3.23 4.13 5.37 11.00 8.66 6.77 5.21 0.31 买入 保利地产 13.70 1.32 1.70 2.17 2.71 10.38 8.06 6.31 5.06 0.30 买入 建发股份 11.21 1.17 1.44 1.65 1.92 9.58 7.78 6.79 5.84 0.43 买入 光大嘉宝 12.60 0.61 0.69 0.82 1.02 20.66 18.26 15.37 12.35 0.98 买入 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增长9.77%，同比增长-8.76%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交4.21万套，环比增长12.02%，同比增长-9.03%，合计成交面积457.29万方，环比增长9.77%，同比增长-8.76%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-7.98%,9.65%,14.86%；同比增速分别为-17.78%,-22.62%,11.47%。  二手房：成交环比增长34.12%，同比增长-8.45%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交1.67万套，环比增长34.78%，同比增长-1.51%，合计成交面积149.28万方，环比增长34.12%，同比增长-8.45%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为21.35%,47.83%，26.15%；同比增速分别为32.72%,-21.78%,-16.55%。  库存：可售面积环比增长-1.13%（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4700.94万方，环比增长-1.13%，去化周期33.92周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-2.21%,-0.08% ,-0.89%。一线、二线、三线去化周期分别为40.12周,27.82周,38.72周。  投资建议：本周申万房地产指数上涨2.01%，个股方面，世荣兆业、沙河股份涨幅居前。自上而下来看，四五线销售韧性足、二三线反弹或可期，行业基本面整体平稳；流动性上，利率上行空间或已有限；自下而上来看，资源仍逐步向龙头企业集中，龙头具备可持续稳定增长的能力和条件，且当前估值具备一定优势，我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、成长标兵：建发股份；3、REITs标的：光大嘉宝。  风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%沪深300房地产（申万） 内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 3 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 6 - 3、基本面回顾 .................................................................................................... - 9 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（2018/05/06-2018/05/11） ..................... - 9 - 3.2 15大中城市住宅可售套数分析（2018/05/11） .................................... - 12 - 3.3 14个大中城市二手房成交分析（2018/05/06-2018/05/11） .................. - 15 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 17 - 图表目录 图表 1：一手房成交面积环比增速（周数据） ................................................... - 9 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................... - 9 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 10 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 10 - 图表 5：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 12 - 图表 6：一线城市可售套数及去化周期（按面积） .......................................... - 12 - 图表 7：二线城市可售套数及去化周期（按面积） .......................................... - 13 - 图表 8：三线城市可售套数及去化周期 ............................................................ - 13 - 图表 9：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ....... - 13 - 图表 10：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 15 - 图表 11：二手房成交面积同比增速（周数据） ............................................... - 15 - 图表 12：主要城市二手房本周成交面积环比增速 ........................................... - 15 - 图表 13：14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ..... - 16 - 1、行业要闻  上海4月住宅供应量同比增长84.5%，成交同比下跌31.6%，创近8年来最低点（观点地产网）； 5月6日，数据监测显示，上海4月份新建商品住宅新增供应面积105.7万平方米，比去年同期上涨84.5%；新增供应套数为9200套，比去年同期上涨86.06%。两项数据均为22个月以来的新高。 4月份新入市项目分布较为均匀。其中，外环内的新增供应占总量35%；黄浦、普陀、杨浦等中心区域也均有新盘入市。然而，据监测，今年4月全市新建商品住宅成交面积为46.3万平方米，相比去年同期下跌31.6%，成交量仅为4000余套，创下近8年来同期最低点。 市场人士分析，4月份新增供应入市时间呈“前低后高”走势，下半月入市项目约7500套，占全部供应量的82%。由于购房者摇号时间位于下半月，距离正式网签还有一定时间差距，预计这批房源将集中到5月正式网签，将带动成交量提升。  中国四大银行集体增长北京首套房贷款利率至不低于央行基准利率的1.1倍（澎湃新闻网） 从工行、建行、农行和中行四家国有大行的北京分行获悉，将于下周一或周二开始，将北京地区首套房贷款利率按照央行基准利率的1.1倍执行，二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率上浮20%。此前，四大行在北京的首套房贷款利率均为基准利率的1.05倍。 对于2018年度全国房贷变化趋势。国家金融与发展实验室副主任曾刚曾指出，一方面银行需要配合房地产市场调控以及监管趋紧的大趋势。另一方面，从银行自身考虑，目前贷款额度紧张，贷款需求相对旺盛，银行在进行资产配置时愿意配置收益更高资产。在贷资产期限结构上，银行考虑到流动性也倾向期限短的资产。由此，个人按揭贷款无论是从价格还是期限以及国家政策三方面都不占优势。虽然个人按揭贷款在基础利率上浮，但依然无法与企业端融资利率相提并论。  佛山发特急通知规范楼市秩序：开发商避免在夜间开盘销售（澎湃新闻网） 近日，广东省佛山市住房和城乡建设管理局印发特急令——《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》，要求加强对房地产销售秩序的监督管理，切实维护购房者合法权益，规范房地产市场秩序。 《通知》明确，要指导房地产开发企业合理安排开盘时间和销售方式，避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售。 商品住房项目公开发售的首日，区局必须派员到场监督指导。严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入诚信档案，暂停网签。要高度重视涉房地产市场舆论引导和舆情处置 。  北京：与市场评估差价较大的限价房，将收购为共有产权房（澎湃新闻网） 《通知》规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由 开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。 《通知》指出，收购转化的共有产权住房，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售；具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。  东莞限价加码：取消同一套房屋首次备案180天后可累计增至5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得增长（澎湃新闻） 5月8日晚间，广东省东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》（以下简称《通知》），取消了同一套房屋首次备案180天后可累计增长5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得增长，该文件自5月9日起实施。 《通知》规定，新建商品住房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度，由原来规定不高于前3个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含）调整为不高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的10%（含）。  受朝鲜“改革开放”影响，丹东近期房价涨幅已在30%以上（和讯名家）