房地产行业周报：成交环比下降，库存基本持平

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2018年05月20日 房地产 房地产行业周报 成交环比下降，库存基本持平 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn 分析师：周子涵 执业证书编号：S0740517100001 Email：zhouzh@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 138 行业总市值(百万元) 2,536,629.7 行业流通市值(百万元) 1,957,169.5 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2017 2018E 2019E 2020E 2017 2018E 2019E 2020E 万科 27.15 2.54 3.23 4.13 5.37 10.69 8.42 6.58 5.06 0.30 买入 保利地产 13.88 1.32 1.70 2.17 2.71 10.52 8.16 6.40 5.12 0.30 买入 建发股份 11.35 1.17 1.44 1.65 1.92 9.70 7.88 6.88 5.91 0.44 买入 光大嘉宝 12.26 0.61 0.69 0.82 1.02 20.10 17.77 14.95 12.02 0.95 买入 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增长-11.56%，同比增长-7.34%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积400.10万方，环比增长-11.56%，同比增长-7.34%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为5.87%，-11.71%，-15.31%；同比增速分别为-6.06%，-16.98%，3.68%。  二手房：成交环比增长0.65%，同比增长-16.55%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积149.51万方，环比增长0.65%，同比增长-16.55%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.72%，10.05%，-19.62%；同比增速分别为28.00%，-28.44%，-23.52%。  库存：可售面积环比增长0.76% 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4719.27万方，环比增长0.76%，去化周期34.32周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.37%，0.98%，-1.66%。一线、二线、三线去化周期分别为40.51周，28.54周，37.52周。  投资建议：本周申万房地产指数下跌-0.59%，个股方面，南都物业、世荣兆业涨幅居前。自上而下来看，四五线销售韧性足、二三线反弹或可期，行业基本面整体平稳；流动性上，利率上行空间或已有限；自下而上来看，资源仍逐步向龙头企业集中，龙头具备可持续稳定增长的能力和条件，且当前估值具备一定优势，我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、成长标兵：建发股份；3、REITs标的：光大嘉宝。  风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%沪深300房地产（申万） 内容目录 1、行业要闻 ....................................................................................................- 3 - 2、公司要闻 ....................................................................................................- 6 - 3、基本面回顾 .................................................................................................- 9 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（18/05/13-18/05/19）.........................- 9 - 3.2 15大中城市住宅可售套数分析（2018-05-19） .................................- 13 - 3.3 14个大中城市二手房成交分析（18/05/13-18/05/19） ......................- 15 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................- 17 - 图表目录 图表 1：一手房成交面积环比增速（周数据） .................................................- 9 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） .................................................- 9 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................- 10 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） .......- 10 - 图表 5：合计可售套数及去化周期（按面积） ...............................................- 13 - 图表 6：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................- 13 - 图表 7：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................- 13 - 图表 8：三线城市可售套数及去化周期 ..........................................................- 13 - 图表 9：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） .......- 14 - 图表 10: 二手房成交面积环比增速（周数据） ..............................................- 15 - 图表 11: 二手房成交面积同比增速（周数据） ..............................................- 15 - 图表 12: 主要城市二手房本周成交面积环比增速...........................................- 15 - 图表 13: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） .......- 16 - 1、行业要闻  北京：首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”出租率超80%，首批租户多是高管（澎湃新闻网） 北京首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”出租率超80%。90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元，180平方米以上的复式四居产品月租金为3万~4万元，租户多为高净值、事业稳定人群。 翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。  四部委：发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房（央视网） 通知要求，对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。 对违规提取住房公积金的缴存职工，住房公积金管理中心要记载其失信记录，并随个人账户一并转移;对已提取的，要责令限期全额退回，在一定期限内限制其住房公积金提取和贷款。  贵阳：购买新房3年内不得转让，严防地价过快上涨（观点地产网） 贵阳市人民政府近日发布《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知中明确要求做好土地供应，完善住房供给结构，切实稳定住房价格，严格限制投机炒房等行为。要求合理确定新增住宅供地价格，避免出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，建立房价与地价联动机制，严防地价过快上涨；督促房地产开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。 完善住房供给结构，严格限制投机炒房行为。明确购买的新建商品住房，3年内不得转让；严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。  海南：引进人才购买商品房不受限购政策限制（澎湃新闻网） 海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，对引进的各类人才，自在海南落户之日起，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限购政策的限制，这里面也包括柔性引进的高层次人才。 各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和海外留学归国本科毕业生，以及拥有重大科研成果的创新人才、产品符合重点产业支持方向的创业人才可在海南任一城镇落户。自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。另外，引进人才自主创业可向有关金融机构申请信用贷款或保证担保贷款，可在入驻园区申请零租金办公用房。  辽宁丹东：限制区域新房2年限售，首付不低于50%（和讯网） 丹东（楼盘）市政府出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》。 对限制区域实行房地产调控措施。非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易。 《意见》还对异地缴存住房公积金职工贷款购房首付比例进行了调整。异地住房公积金缴存职工在丹东市购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。  4月全国首套房贷款平均利率5.56% 全国连续16月上涨（《财经》） 2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。 在全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。今年4月，银行首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.196倍；工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮12%水平。  成都：限购对象由个人调整为家庭，满3年才能转让（金融界） 成都出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，《通知》提出将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。 目前成都市场供需关系已发生逆转，供需矛盾较为突出，投机需求钻“个人限购”空子而炒房的现象时有发生。同时，全国已出台限购政策的城市均以家庭为限购对象。因此，《通知》将限购对象由个人调整为家庭。  海南：吸引人才放大招：购房不