核心观点与关键数据

• 业绩高增：新易盛2025年上半年预计实现归母净利润37亿元-42亿元，同比增长327.68%-385.47%；扣非归母净利润36.91亿元-41.91亿元，同比增长326.84%-384.66%。主要得益于AI算力投资增长、产品结构优化和高速率产品需求增加。
• AI算力驱动：全球AI算力基础设施建设持续加码，拉动高性能光模块需求，推动公司业绩爆发式增长。
• 泰国产能释放：泰国工厂一期自2023年上半年投入运营，二期于2025年初投产，聚焦1.6T模块量产，提升海外市场交付能力，为北美云厂商提供供应保障。
• 技术领先：公司推出业界领先的800G/1.6T光模块产品，覆盖VCSEL/EML、硅光及薄膜铌酸锂技术路线。800G产品2024年下半年逐渐上量，预计2025年成为重要收入来源；1.6T产品2025年下半年起量。公司积极布局下一代CPO技术。

研究结论

• 盈利预测：预测公司2025-2027年收入分别为221.46、319.13、408.55亿元，EPS分别为8.47、11.99、15.16元，对应PE分别为22、15、12倍。
• 投资评级：维持“买入”评级，认为公司客户和产品结构不断优化，作为高速数通光模块领先厂商，盈利能力有望进一步提升。

风险提示

• 宏观经济风险、产品研发不及预期、行业竞争加剧、下游需求不及预期、AI算力需求不及预期、海外经营风险。

核心观点与关键数据

宏观经济环境
比利时经济预计在2025至2027年间以每年约1%的速度增长，通胀预计在2026年降至2%以下，但2027年可能因ETS2系统引入而短暂上升。失业率预计维持在6%左右，但公共赤字预计到2027年将达到GDP的5.6%，公共债务将超过GDP的112%，引发财政可持续性担忧。地缘政治不确定性加剧，美国与欧盟贸易关系紧张可能进一步影响比利时出口。

布鲁塞尔地区政治与财政状况
布鲁塞尔地区选举后一年仍无政府成立，预算问题成为关键议题。地区政府采用临时预算方案，影响长期运营。标普将布鲁塞尔首都地区信用评级从A+降至A，展望负面，反映财政赤字和债务问题。

办公市场趋势
2025年上半年布鲁塞尔办公市场表现强劲，吸纳面积达172,500平方米，其中欧洲区表现突出，第二季度吸纳量达136,000平方米。主要驱动因素包括欧盟和Proximus等大型机构的搬迁，以及租户对可持续性、成本节约和未来空间的需求。

吸纳情况

• 总吸纳量：172,500平方米（包括第二季度最佳表现）
• 交易数量：137宗（其中86宗在第二季度）
• 主要吸纳类型：大型交易占比重，但中小型交易活跃，其中1,000-5,000平方米区间交易达23宗
• 私营部门吸纳占比近75%

租户类型

• 欧盟机构：欧洲委员会（LOOM项目22,400平方米）、欧洲议会（Monterra项目超过19,000平方米）
• 私营部门：Proximus（迁至Nextensa的Lakeside和Treebune项目）、ICT行业（13宗交易，包括Proximus）
• 其他：银行业、保险业、消费 goods、工业/制造业、制药/医疗

租金水平

• 总体 prime 租金：€400/平方米/年（较18个月前上涨€60）
• 平均加权租金：€292/平方米/年（第二季度）
• 欧洲区 prime 租金：€400/平方米/年

空置率与供应

• 空置率：8.36%（较去年同期上升0.16个百分点）
• 供应量：2025年下半年至2028年计划交付541,000平方米，其中424,000平方米为投机性开发
• BREEAM 认证：超过81%的供应项目计划获得认证

投资市场

• 投资额：€223百万（不到10宗交易）
• 交易类型：多为€5-€10百万的Grade C产品或增值产品，仅Chancelier为Core交易
• 投资者：均为比利时投资者（私营和机构）

投资回报率

• Prime 收益率：5.25%（受宏观经济不确定性影响，ECB降息对10年期政府债券收益率影响有限）

未来展望

• 大型交易预期：欧盟机构可能参与更多交易，Proximus迁址项目、美国大使馆和欧盟新址等
• 投资市场：短期内交易活动仍将低迷，但部分交易显示复苏迹象
• 租金趋势：Prime 租金可能继续上涨，若国际资本重新流入布鲁塞尔市场，收益率可能压缩

联系方式

• Andrea Roberts: +61 2 9036 6703, andrea.roberts@au.knightfrank.com
• James Marks: +61 2 9036 6684, james.marks@au.knightfrank.com
• Michael Kwok: +61 2 9036 6620, michael.kwok@au.knightfrank.com
• Marco Mascitelli: +61 2 9036 6656, marco.mascitelli@au.knightfrank.com
• Naki Dai: +61 2 9036 6673, naki.dai@au.knightfrank.com
• Katherine Moss: +61 2 9036 6647, katherine.moss@au.knightfrank.com

重要声明

• 本报告由 Knight Frank Australia Pty Ltd 于 2025 年发布，仅供一般信息参考，不得作为任何决策依据。
• 报告内容基于高标准分析，但 Knight Frank Australia Pty Ltd 对任何因使用、依赖或参考本报告内容而产生的损失或损害不承担任何责任。
• 本报告为通用性质，不代表 Knight Frank Australia Pty Ltd 对特定物业或项目的观点。
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1. 行业数据综述

   • 游戏：《三角洲行动》获内地iOS免费榜第一，《王者荣耀》获内地iOS畅销榜第一；TapTap新游安卓/iOS预约榜均以《无畏契约：源能行动》为第一。
   • 电影：《侏罗纪世界：重生》为周票房冠军，《长安的荔枝》位列周票房第二。

2. 行业新闻综述

   • AIGC进展：OpenAI发布ChatGPT Agent，亚马逊云科技推出全栈AgentAI解决方案，马斯克Grok上线AI伴侣功能，AI“幽灵乐队”The Velvet Sundown引发行业讨论。
   • 游戏动态：BW展呈现泛圈层化趋势，二次元游戏仍具影响力但非二次元产品占比提升；SLG赛道竞争激烈，点点互动《无尽冬日》等表现突出；腾讯《彩虹六号》国服宣布2026年春测试，《三国：天下归心》开启“结义测试”。

3. 公告总结

   • 完美世界：预计半年度归母净利润48,000-52,000万元，电竞业务稳健发展。
   • ST华通：预计半年度归母净利润240,000-300,000万元，子公司点点互动等多款游戏增长强劲。
   • 游族网络：预计半年度归母净利润4,000-6,000万元，卡牌游戏长线运营贡献稳定流水。
   • 万达电影：预计半年度归母净利润5,000-56,000万元，上半年票房增长带动业绩提升。

4. 板块行情综述

   • A股传媒板块周下跌-2.24%，影视板块表现较好（+0.80%），游戏板块领跌（-4.10%）；相对传媒指数/沪深300，影视板块超额收益最高（+3.04%）。
   • 美股传媒板块：新氧涨30.21%领涨，BTC DIGITAL跌19.06%领跌。
   • 港股传媒板块：阿里影业涨28.28%领涨，宇华教育跌2.94%领跌。

5. 风险提示
   AI应用收入、新游戏流水、IP衍生品销量、演艺票房等低于预期风险。