【债券周报】：关注房租上涨带来的通胀压力

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 【债券周报】（2018-08-19） 关注房租上涨带来的通胀压力  利率债上周走势回顾：资金面边际收紧，债券收益率全线上行。具体来看，前半周受金融数据依旧低迷和经济数据全面不及预期的影响，利率债收益率有所下行，市场大涨；周三受人民币汇率大幅贬值的影响，收益率全线上行。周四，央行重启逆回购，但资金面边际收紧趋势依然较为明显，叠加中美贸易谈判重启使得市场避险情绪暂时缓和，使得利率债收益率走高，周五30年期国债中标利率大幅高于预期，利率债收益率再走高。  第一，关注房租上涨带来的通胀回升压力。今年房租上涨过快，远超季节性。今年4月以来北京租房平均价格便不断上涨，从绝对值来看，北京市平均租金今年同比涨幅达到21.89%；从租房指数来看，今年4月份以来，北京市租房指数显著上行。另外，从租户直观感受来看，今年北京市房租涨幅令人惊讶。根据各大高校租房交流群的反映，毕业生反映北京近期房租涨价过快，月涨幅在500-1500元之间。因此，今年北京租房价格涨幅远超季节性。究其原因，一方面是因为“拆违”以及清理“群租房”导致租房供给显著减少，另一方面则是住房租赁企业为增加房源，提高市场垄断地位，“高价圈房”，使得租房价格大涨。  房租上涨直接抬升生活成本，降低社零增速，使市场产生消费大幅走弱的错觉。与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低消费水平。从北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。考虑到，社零并不包括租房消费，因此，社零消费增速不断下滑便不足为怪。  房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径，其一，房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用。其二，目前我国人口红利正在逐步减少，房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工资水平被动提高，这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大，受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者，这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。  第二，中美贸易谈判重启降低市场避险情绪，利好股市，对债市形成压制。从此前三次宣布将进行贸易谈判之后5个交易日内市场表现来窥探本次国内股债汇三市的短期市场表现，可以看出，前两次均表现出明显的股涨债跌，即避险情绪消退之后，股市稳中上涨，股债跷跷板效应下债市下跌。就本次谈判而言，周五债市大跌已经显示市场情绪仍较为脆弱，贸易战缓和对市场的短期影响将于前两次谈判相似，从债市此前反应来看，短期内利率或有5bp左右的上行空间。  利率债投资策略：近期，资金面边际收紧趋势明显，带动资金利率和短端利率显著上行，未来随着政策逐步落地，信贷增加，资金面或将进一步收紧。北京市房租上涨引发市场关注，首先，房租上涨将挤压商品消费空间，将使得不包括住房消费的社零消费增速逐步下降，使市场产生消费大幅走弱的错觉；其次，房租大幅走高还将直接影响CPI住房分项，导致通胀压力加大；再次，其还会使得生活成本大幅提高，将令劳动密集型行业企业用工成本增加，从而提高这类行业生产成本，导致餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业价格走高，抬高通胀水平，对债市形成利空。另外，中美重启贸易谈判，贸易战得到缓和，避险情绪消退料在短期内压制债市。  风险提示：警惕中美贸易谈判生变 证券分析师：周冠南 电话：010-66500918 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 《监管放松有助于风险偏好回升，转债底部已现——华创债券可转债周报2018-07-23》 2018-07-23 《欧盟难救美豆，“零关税”协议对我国经济影响不大——华创债券利率周报2018-07-29》 2018-07-29 《城投调研感受：政策层面有所放松，城投基调在发生变化——华创债券周报2018-08-05》 2018-08-05 《农产品产量和收购量背离背后的涨价压力——华创债券周报2018-08-11》 2018-08-11 《市场波动加大，短期保持观望——华创债券可转债周报2018-08-13》 2018-08-13 相关研究报告 华创证券研究所 债券研究 债券周报 2018年08月19日 债券周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表 1 本周收益率均为上行，短端利率上行幅度大 .............................................................................................3 图表 2 收益率曲线走向平坦 ................................................................................................................................3 图表 3 北京平均房租不断上升，同比增速大幅回升 .............................................................................................4 图表 4 今年4月以来北京租房指数不断飙升 .......................................................................................................4 图表 5 近年来北京市拆违建筑面积大增 ..............................................................................................................4 图表 6 北京市房屋竣工面积却逐年减少 ..............................................................................................................4 图表 7 居住支出占比大，增速高 .........................................................................................................................5 图表 8 房租上涨过快降低社融增速 .....................................................................................................................5 图表 9 服务消费价格逐渐抬升 ............................................................................................................................5 图表 10 前三轮贸易谈判细节 ..............................................................................................................................6 债券周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 一、关注房租上涨带来的通胀压力 利率债上周走势回顾：资金面边际收紧，债券收益率全线上行。上周央行公开市场重启逆回购，全口径净投放1765亿元，但资金面边际收紧趋势明显，使得短端收益率大幅上行。具体来看，前半周受金融数据依旧低迷和经济数据全面不及预期的影响，利率债收益率有所下行，市场大涨；周三受人民币汇率大幅贬值的影响，收益率全线上行。周四，央行重启逆回购400亿，随后进行1200亿国库现金定存招标，以对冲税期压力，并稳定市场情绪，但资金面边际收紧趋势依然较为明显，叠加商务部发布消息称，商务部副部长王受文应邀赴美举行中美经贸问题副部级磋商，中美贸易谈判重启使得市场避险情绪暂时缓和，使得利率债收益率走高，周五30年期国债中标利率大幅高于预期，利率债收益率再走高。整体来看，本周虽然央行重启逆回购，资金面虽然仍较为宽松，但边际收紧趋势明显，全周短端收益率大幅上行，长端上行幅度不及短端，收益率曲线则趋于平坦化。 图表 1 本周收益率均为上行，短端利率上行幅度大 图表 2 收益率曲线走向平坦 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 第一，关注房租上涨带来的通胀回升压力。近期，一则北京户主出租自家房子被中介拼命争抢，哄抬价格的消息引发市场关注，关于北京房租上涨过快的讨论越来越多。随着毕业季的到来，房租季节性上涨本不足为怪，但是今年房租上涨与往年有所不同，涨幅远超同期水平，令刚刚毕业或毕业不久的年轻人叫苦不迭。那么本轮房租上涨背后的逻辑是什么？房租大幅上涨又将对经济产生何种影响？对债市的影响几何？ 今年房租上涨过快，远超季节性。虽然7-9月是毕业季，随着大量毕业生带来的租房需求进入市场，导致租房量价齐升。今年4月以来北京租房平均价格便不断上涨，从绝对值来看，北京市平均租金从去年7月份的75.75（元/月/m^2）涨至今年7月份的92.33（元/月/m^2），同比涨幅达到21.89%，同比增长率远超去年同期的0.32%；从租房指数来看，今年4月份以来，北京市租房指数显著上行，从3月份的1134上升至7月份的1150，租房指数同比增长率也同步上行，7月份同比增速为1.55%，为今年2月份以来新高，与此同时，上海、广州、深圳租赁价格指数也均有所上涨。另外，从租户直观感受来看，今年北京市房租涨幅令人惊讶。根据各大高校租房交流群的反映，毕业生反映北京近期房租涨价过快，月涨幅在500-1500元之间，一个月之内涨价1000元不足为奇，更有毕业生反映，其看中的三居室中的一间房屋原房租本是3000元/月，近日房东每月涨价1500元。因此，今年北京租房价格涨幅远超季节性。 债券周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表 3 北京平均房租不断上升，同比增速大幅回升 图表 4 今年4月以来北京租房指数不断飙升 资料来源：中国房价行情，华创证券 资料来源：2018年7月中国城市租赁价格指数报告，华创证券 我们认为房租大幅上涨主要有以下几个原因：其一，近年来北京市大力开展拆除违规建筑行动，搭配十分严格的“群租房”清理行动，导致租赁住房供给大幅减少。《北京市禁止违法建设若干规定》自2011年开始实施，近五年以来，北京市拆除违规建筑持续推进，而且每年基本均超额完成任务，2017年拆除面积达到了历史新高5985万平方米，今年预计将拆除接近5000万平方米。相比之下，北京市近年以来房屋竣工面积却在逐年减少，2017年为近年来新低，仅1466万平方米，远小于“拆违”面积，因此北京市可供出租面积无疑是逐年减少的。另外，考虑到去年以来的“群租房”大范围清理，导致今年北京市租赁房源大幅减少。2017年11月18日北京大兴发生特大火灾，死亡19人，11月