828新政后土拍市场表现如何——2026W37房地产周报

828新政后，土拍市场首周溢价率回落至5.3%，显示政策短期内对市场情绪有降温作用。但一线核心地块热度不减，房企投资逻辑从城市维度转向单项目安全边际，更注重区位稀缺性、开发周期、土地款支付安排与去化确定性。资金门槛抬升下，拿地分化将持续加剧，政策对土地市场的传导尚处初期阶段。

当前土拍市场呈现溢价率回落、拿地分化加剧的特点。百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降，显示市场热度有所降温。房企更倾向于选择资金门槛低、回报周期短、去化确定性高的地块，尤其是一线核心城市的稀缺地块仍受青睐。这种分化趋势预计将随着政策影响的深入而进一步扩大。

报告建议关注资金实力雄厚、深耕核心城市、具备低密改善产品能力的央国企及区域龙头房企。具体推荐标的包括商业地产的华润置地、新城控股及华润万象生活，二手经纪的爱我我家、贝壳，物业服务 绿城服务，以及优质产品力开发商的中国金茂、建发国际集团。这些企业凭借其资金优势、区位布局和产品能力，在当前市场环境下更具竞争力。

土拍市场现状表现为溢价率回落但一线核心地块热度不减，房企拿地逻辑从城市维度转向单项目安全边际。资金门槛提升导致市场分化加剧，百城土地供应建面环比上升而成交建面环比下降，溢价率环比下降。新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下滑5.33%、1.95%，显示市场整体需求有所减弱。

报告提示的主要风险包括政策落地不及预期、信用风险持续蔓延以及楼市回暖不及预期。政策效果可能存在时滞，房企信用风险仍需关注，而楼市回暖情况将直接影响房企投资信心和土地市场表现。这些因素都可能对土拍市场和房地产行业产生深远影响。