房地产：京沪楼市新政落地首月 市场反馈如何？

京沪楼市新政落地首月市场反馈如何？ 12月14日，北京、上海两地跟进831新政，优化调整多项购房政策，内容主要涉及三方面：调整普通住宅认定标准，适度下调首付比例，优化调整个人住房贷款利率。这是本轮房地产下行周期以来，京沪两市对住房金融政策作出的最大幅度调整，向市场传递出积极信号。目前，距离政策出台已有一个月的时间，北京、上海两地楼市出现了哪些积极变化？ 图表1：北京、上海购房政策调整内容 政策 涉及内容 北京 上海 新政前 新政后 新政前 新政后 普宅标准 ①小区建筑容积率≥1.0；②单套建面≤140平方米；③单价/总价不超过最高限价；最高限价标准：五环内:39600元/平方米;468万元/套；五环到六环:31680元/平方米;374.4万元/套；六环外:23760元/平方米;总价280.8万元/套； ①小区建筑容积率≥1.0；②单套建面≤140平方米；③5环内价格≤85000元/平方米；5-6环价格≤65000元/平方米；6环外价格≤45000元/平方米； 同时满足：①五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；②单套建面≤140平方米；③实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；内环线以内≤450万元/套；内环线与外环线之间≤310万元/套；外环线以外≤230万元/套； 同时满足：①五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；②单套建面≤140平方米； 首付比例 首套 普宅35%； 非普宅40%； 30% 35% 30% 二套 普宅60%；非普80%； 城六区外40%；城六区内50%； 普宅50%；非普70%； 非差异化政策区域50%； 差异化政策区域40%；1 房贷利率 首套 LPR+55bp 城六区内LPR+10bp；城六区外LPR+0bp LPR+35bp LPR-10bp 二套 LPR+105bp 城六区内LPR+60bp； 城六区外LPR+55bp LPR+105bp 非差异化政策区域LPR+30bp；差异化政策区域LPR+20bp 数据来源：公开资料，东方金诚整理 1.北京 新政出台后，北京新建商品房成交量显著回升，带动12月新建商品住宅价格指数 1差异化调整区域对应上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》中的“为支持推进‘五个新城’和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策”，下文同。 环比由上月的下跌0.1转为持平，但1月上旬销售有所转弱，回升趋势的可持续性存在 不确定性。新政出台首月2，北京商品住宅共计成交6352套，日均成交205套，较前一 月3提升54.55%（对比基数为合计成交4110套，单日成交133套），增速与历史同期相比处于较高水平。从月内数据变化来看，政策刺激效果主要体现在12月下旬，1月前15日成交量已回落至日均127套水平，其中不排除季节性回落和元旦假日等因素带来的影响，政策的实际效果还需要进一步观察。 图表2-3：北京新建商品住宅成交情况（左图）和价格变化（右图） 数据来源：Wind，东方金诚整理 政策出台后，北京二手房成交数量小幅增长，12月二手住宅价格指数环比跌幅亦有所收窄。12月15日-1月15日北京二手住宅共计成交13216套，日均成交413套； 上一周期合计成交13180套，日均成交412套。从图表4可以看出，北京二手房成交量 季节性波动显著，剔除假日因素带来的影响，政策后各工作日平均成交546套，环比小幅增长6.06%。价格方面，12月北京二手住宅价格指数环比下跌1.2%，跌幅较前值收窄 0.2个百分点。 图表4-5：北京二手住宅成交情况（左图）和价格变化（右图） 2政策出台首月对应时间为2023年12月15日-2024年1月15日，下文同。新建商品住宅成交数据中存在两项数据缺失，分别为北京2023年12月31日数据和上海2024年1月3日数据，剔除上述两项数据后，北京、上海新建商品住宅成交数据统计范围均为31天；二手住宅成交数据中不存在数据缺失，统计范围为32天。 3为确保可比性，对新建商品住宅成交数据的统计中政策出台前一月对应时间为2023年11月14日-12月14日，统计范围为31天；对二手住宅成交数据的统计中政策出台前一月对应时间为2023年11月13日-12月14日，统计范围为32天。 数据来源：Wind，东方金诚整理 2.上海 政策出台后，上海楼市无明显放量，12月新建商品住宅价格维持环比上涨趋势。上海新政出台后新建商品住宅成交量为10079套，前值为11841套，当月政策效果并不显著，其中二手房市场或对新房市场形成一定的挤兑效应，还需进一步观察接下来一段时间的成交情况。价格方面，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅较上月缩小 0.4个百分点。 图表6-7：上海新建商品住宅成交情况（左图）和价格变化（右图） 数据来源：Wind，东方金诚整理 新政后上海二手房成交套数显著增长，12月二手住宅价格指数环比跌幅显著收窄。12月15日-1月15日，上海二手房成交套数为17520套，较上一周期增长7.06%;同期 日均成交套数为548套，较上一周期单日成交多增36套。从图表8可以看出，除元旦前后成交量出现萎缩外，其余时间成交情况较为稳定。价格方面，上海二手住宅价格指数环比下跌0.6%，较上月跌幅收窄0.9个百分点。 图表8-9：上海二手住宅成交情况（左图）和价格变化（右图） 数据来源：Wind，东方金诚整理 整体来看，京沪两地新政出台后，楼市出现一些积极反馈。北京新房市场对政策敏感度较高，尤其是12月下旬在季节因素和政策因素双重驱动下，成交量大幅提升；上海楼市对政策的反馈更多体现在二手房市场，成交情况有稳步回升，价格跌幅也显著收窄。1月15日，上海购房政策进一步放松，奉贤区、青浦区相继宣布取消外地单身限购，符合条件人士社保满3年可购房。这是一线城市对购房政策的持续加码，有助于推动楼市的进一步回暖，后续回暖进程还需进一步关注政策变化。