房地产：京沪楼市新政落地首月 市场反馈如何？

12 月 14 日，北京、上海两地跟进 831 新政，优化调整多项购房政策，内容主要涉及三方面：调整普通住宅认定标准，适度下调首付比例，优化调整个人住房贷款利率。这是本轮房地产下行周期以来，京沪两市对住房金融政策作出的最大幅度调整，向市场传递出积极信号。目前，距离政策出台已有一个月的时间，北京、上海两地楼市出现了哪些积极变化？ 1.北京 新政出台后，北京新建商品房成交量显著回升，带动 12 月新建商品住宅价格指数 1差异化调整区域对应上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》中的“为支持推进‘五个新城’和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域实行差异化政策”，下文同。 环比由上月的下跌 0.1 转为持平，但 1 月上旬销售有所转弱，回升趋势的可持续性存在不确定性。新政出台首月2，北京商品住宅共计成交 6352 套，日均成交 205 套，较前一月3提升 54.55%（对比基数为合计成交 4110 套，单日成交 133 套），增速与历史同期相比处于较高水平。从月内数据变化来看，政策刺激效果主要体现在 12 月下旬，1 月前15 日成交量已回落至日均 127 套水平，其中不排除季节性回落和元旦假日等因素带来的影响，政策的实际效果还需要进一步观察。 政策出台后，北京二手房成交数量小幅增长，12 月二手住宅价格指数环比跌幅亦有所收窄。12 月 15 日-1 月 15 日北京二手住宅共计成交 13216 套，日均成交 413 套；上一周期合计成交 13180 套，日均成交 412 套。从图表 4 可以看出，北京二手房成交量季节性波动显著，剔除假日因素带来的影响，政策后各工作日平均成交 546 套，环比小幅增长 6.06%。价格方面，12 月北京二手住宅价格指数环比下跌 1.2%，跌幅较前值收窄0.2 个百分点。 2.上海 政策出台后，上海楼市无明显放量，12 月新建商品住宅价格维持环比上涨趋势。上海新政出台后新建商品住宅成交量为 10079 套，前值为 11841 套，当月政策效果并不显著，其中二手房市场或对新房市场形成一定的挤兑效应，还需进一步观察接下来一段时间的成交情况。价格方面，上海新建商品住宅价格环比上涨 0.2%，涨幅较上月缩小0.4 个百分点。 数据来源：Wind，东方金诚整理 新政后上海二手房成交套数显著增长，12 月二手住宅价格指数环比跌幅显著收窄。12 月 15 日-1 月 15 日，上海二手房成交套数为 17520 套，较上一周期增长 7.06%;同期日均成交套数为 548 套，较上一周期单日成交多增 36 套。从图表 8 可以看出，除元旦前后成交量出现萎缩外，其余时间成交情况较为稳定。价格方面，上海二手住宅价格指数环比下跌 0.6%，较上月跌幅收窄 0.9 个百分点。 整体来看，京沪两地新政出台后，楼市出现一些积极反馈。北京新房市场对政策敏感度较高，尤其是 12 月下旬在季节因素和政策因素双重驱动下，成交量大幅提升；上海楼市对政策的反馈更多体现在二手房市场，成交情况有稳步回升，价格跌幅也显著收窄。1 月 15 日，上海购房政策进一步放松，奉贤区、青浦区相继宣布取消外地单身限购，符合条件人士社保满 3 年可购房。这是一线城市对购房政策的持续加码，有助于推动楼市的进一步回暖，后续回暖进程还需进一步关注政策变化。