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申万宏源固收团队公募REITs白皮书主要分析了什么内容？
该白皮书深入解读了公募REITs在中国的发展现状，分析了其三层架构、发行流程及扩容潜力。报告指出当前REITs指数处于925点附近的低点，并区分了产权类和经营权类REITs的投资属性，构建了宏观、中观、微观的分析框架，为投资者提供了全面的行业视角。
中国公募REITs行业的发展趋势如何？
中国公募REITs行业已上市89只，总市值超2300亿，但与美国相比仍有较大扩容空间。国内REITs采用公募基金+ABS+项目公司三层架构，发行审核流程简化，2026年发行规模已达430亿，全年扩容明显。报告还分析了产权类和经营权类REITs的差异化表现，并构建了涵盖宏观、中观、微观的REITs分析框架，为投资者提供了全面的行业视角。
报告重点分析了哪些REITs细分板块？
报告优先关注经营权类公用事业资产、产权类现金流稳定的消费、数据中心板块。产权REITs分派率与10年国债利差突破320BP、与中票利差突破290BP时，为短期布局窗口。经营权REITsIR与10年国债利差突破370BP时，也提供了布局机会。此外，报告还建议选择设立现金流补充安排或业绩补偿条款的REITs，并关注基金管理人费率水平。
当前公募REITs市场存在哪些现状？
当前REITs指数位于925点附近的阶段低点，产权类REITs进攻属性强，经营权类防御性优。关键数据显示，产权REITs平均分派率5.1%，与10年国债利差341BP；经营权REITs分派率5.1%，利差363BP。上市首日换手率均值17.6%，5个交易日内回落至2.5%，流动性分层明显。上半年REITs打新资金单日最高超4700亿，网下中签率2%，公众认购中签率18%。
申万宏源固收团队提示的公募REITs风险有哪些？
报告提示了市场供需错配风险，商业不动产REITs加速申报可能对存量REITs估值造成压制。底层资产风险方面，部分产业园、仓储类资产出租率、租金下滑，基本面不及预期。流动性风险方面，REITs日均成交额约5亿，大额资金进出易引发价格波动，机构同质化行为或放大调整幅度。此外，还需关注REITs的治理维度，选择设立现金流补充安排或业绩补偿条款的REITs，并关注基金管理人费率水平。