西部证券2026年策略会万物云交流纪要

一、核心业绩与结构变化

• 上半年万物云营收191.1亿，同比增5.4%，循环型业务收入173.5亿，同比增6.4%，占比首次突破90.8%，对开发商依赖持续下降，收入稳定性增强。
• 上半年净利润约8.2亿，同比降2.1%；剔除开发商相关业务后核心净利润11亿，同比增7.3%，增速超收入，非开发商业务利润增长，经营基本面改善清晰。

二、项目组合优化动作

• 上半年主动退出139个住宅项目（118个主动退出），对应少收7.4亿保费收入，但预估增3200万毛利，舍弃低质量收入换利润质量。
• 上半年新签207个住宅项目，对应8.4亿保费收入，63.5%来自存量换签，90%位于一线/新一线/二线城市，业委会项目中标率85%（去年72%）。
• 上半年退出16个商办项目，同时在学校、医院、公建等细分领域拓展市场化能力，物业及设施管理服务收入同比增9.7%。

三、开发商风险敞口收缩

• 上半年关联交易收入18.2亿，同比降30%，占总营收比重降至4.3%（5%以下），新增业务关联方影响有限。
• 关联方应收账款原值从2025年底20.6亿降至17.7亿，存量风险持续消化，自身经营增量可覆盖开发商负面影响。

四、科技能力落地成效

• 上半年AI应用token数达2320亿，用于IT系统重构、数字员工开发，行政费用同比减4300万，费用率降0.5个百分点，实现量化提效。
• 临时机器人完成内部试点，上半年签约1339台，交付472台，平均交付16.7天，现阶段重点验证产品可签、可交付及客户价值。

五、核心问题交流

• 地产政策对物业影响：对收缴率影响不显著，核心看房价及居民消费能力回升，现房政策利好房屋经纪业务，To G业务（学校、医院等）关联度低。
• 退盘标准与计划：无全国统一标准，今年退盘项目多为亏损（多为开发商及收并购低质地项目），下半年退盘略少于上半年，未来常态化新陈代谢。
• 核心战略坚持：叠城为一号战略，围绕密度做提效、生态叠加及社区商业，以成熟业务盈利为前提，不牺牲成熟业务拓展新业务。
• 股东回报策略：回购为股东回报主要工具，中期分红后留存利润少，分红受联交所规则限制，万科集团及管理层重视股东回报。
• 物业机器人应用：清洁、巡检场景成熟，采取内部市场化采购模式，人机协同优先在ROI验证场景推进，住宅场景标准化弱暂不适用，管家等需真人承担温度职能。
• 降本增效与指引：毛利提升依赖收缴率，无全国性定量值，2026年收入及核心净利润追求小幅增长，明年未做预算盘点。