中国房地产：告别预售——全国现房销售新时代

新政策要点

• 预售政策改革：住建部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布新措施，改革房地产销售体系，主要内容包括：

  • 提高销售门槛：从预售转向结构封顶，具体标准由地方政府根据当地情况设定。
  • 逐步推进成品房销售：新地块优先用于成品房销售，现有符合条件的项目鼓励采用该模式。
  • 加强预售资金监管：通过指定牵头银行框架，加强对预售资金的监管。
  • 允许开发商在取得施工许可证后向购房者收取部分定金。
  • 协调配套政策：通过土地供应、项目融资、工程质量、审批流程等方面的协调政策支持转型。

• 融资政策调整：中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革和改进房地产信贷管理的意见》，主要内容包括：

  • 个人住房贷款：最长贷款期限延长至40年，额度不超过评估价值。
  • 住宅项目贷款：预售项目原则上贷款期限不超过3年（最长5年），成品房销售项目原则上贷款期限不超过5年（最长7年）。
  • 商业开发贷款：贷款期限原则上不超过7年。
  • 抵押贷款发放：成品房可于销售登记后发放贷款，预售房需待竣工验收后发放贷款。
  • 经营性贷款：贷款期限最长不超过15年，贷款额度不超过评估价值的70%。

市场影响

• 新房供应：预计2027-2028年新房供应减少，核心城市供应紧张，支持房价上涨。
• 二手房市场：资金将流入二手房市场，新房与二手房竞争将主要集中在产品层面。
• 土地溢价：土地溢价将分期支付给地方政府，避免土地销售收入大幅下降。

行业影响

• 行业集中度提升：现金周转周期延长，融资成本增加，ROE下降，资本成本上升，将加速行业集中度提升。
• 受益公司：拥有充足土地储备、强大的资产负债表和低融资成本的公司（如 COLI、CRL 等）、二手房中介业务占比较高的公司（如贝壳）、成品房销售比例较高的公司（如 COGO）、产品品质优良的公司（如金茂）。
• 受损公司：资产周转率较高的公司。

研究结论

• 短期影响：政策出台后，行业将面临短期调整，建议投资者在关键城市复苏和下半年销售增长预期下，逢低买入相关公司股票。
• 长期影响：龙头企业将最终受益于市场份额的提升和核心城市供需平衡的加速，建议关注 COLI、CRL、贝壳和金茂。