一、现房销售规模的现状
2015-2021年，现房销售占比从23%降至10%，2022年后占比持续上升。2025年1-6月，现房销售面积占比35.5%，较2024年提升4.7个百分点。不同省份差异显著，海南最高（67.9%），天津、黑龙江、吉林等地较高，四川最低（14.7%）。现房销售均价约为期房价格的60%-75%，主要因房源存在瑕疵或市场需求不足。
二、现房销售制度的历史复盘
- 早期阶段（2000年以前）：商品房预售制度确立，缓解房企资金压力，成为主流模式。
- 现房销售试点阶段（2000-2019年）：鼓励现房销售试点，部分城市在土地出让中设置现房销售条件。
- 风险倒逼阶段（2020-2023年）：受疫情影响，购房者担忧加剧，海南成为首个省级全面推行现房销售的地区。
- 系统改革阶段（2024年至今）：现房销售进入顶层设计，多地将“推进现房销售”写入政策文件，并出台配套支持政策，如缓缴土地出让金、融资贷款优惠、提高公积金贷款额度等。
三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政
信阳市2025年5月发布新政，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，并加强预售资金监管。荆门市2025年7月提出有序推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。两地均受土地市场低迷、库存高企等因素影响，对当地市场影响较小，但示范意义较大。荆门市曾作为湖北省唯一现房销售试点城市，试点项目销售情况良好。
四、现房销售制度的案例——以海南省为例
海南注重政策“叠加”效应，2020年成为首个省级出台现房销售政策的地区，并出台配套政策和标准。累计有8万套左右住房实施现房销售，有效解决预售制度带来的问题，保障购房者权益，防控市场风险。短期影响有限，2020年新开工面积下降18.3%，商品住宅销售面积和销售额分别同比下降13.2%和3.8%，但2021年市场有所恢复。
五、现房销售的影响及未来发展
现房销售模式推广将对房地产市场产生多方面影响：
- 对开发商：开发周期拉长，资金和运营难度加大，倒逼行业“优胜劣汰”，加速低效房企出清。
- 对地方政府：房企资金成本提高，可能选择观望，土地出让收入和税收收入或将下降，地方财政压力或将加大。
- 对金融机构：资金风险加大，盈利能力可能减弱。
- 对购房者：提高购房透明度，降低购房风险，提振需求，但购房价格可能增加。
现房销售政策将先在库存高、去化压力大的低能级城市落地，未来一段时间预售和现房销售制度将并存发展。中长期来看，现房销售将推动行业向高质量发展转型，提升行业集中度，带动相关配套产业发展。
六、风险提示
现房销售配套政策落地进程不及预期、土地市场走势超预期风险、房地产行业下行风险。
