房地产开发行业点评报告：现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革

房地产信贷和销售制度全面改革

• 2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等机构发布多项新政，围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，形成适配房地产发展新模式的融资制度。
• 新政策包括《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于完善商品住房销售制度的通知》等，旨在解决过往“高负债、高杠杆、高周转”模式的弊端，引导行业向加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向发展。

引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营

• 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验
  • 新政要求新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励实行现房销售。
  • 现房销售模式下，销售回款时点大幅推迟，以北京一个典型30层住宅项目为例，现房销售回款周期延长310天（约10个月），房企现金流压力加大。
• 加强预售资金监管，全程资金封闭管理
  • 新政要求预售资金到竣工验收后才能解除监管，首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。
• 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节
  • 相关办法全面落实房地产发展新模式要求，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。
  • 银行信贷政策系统性更新，覆盖开发建设、运营、购房多环节的各类型贷款，适配行业向开发和持有运营并重转型的需求。

政策影响：供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手

• 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局
  • 政策调整对房企影响分化，与当前项目流速正相关：流速越快，影响越大。核心城市、核心区域项目流速较快，受现房销售冲击较大；非核心城市项目流速较慢，受影响较小。
  • 新政中贷款政策上的宽松措施（如更长的贷款期限、主办银行制下的银行深度合作、房地产领域信托业务）对冲部分影响。
• 对行业格局的影响：供给侧改革加剧，产品力成为核心竞争力
  • 行业从销售“期货”切换为销售“现货”，未来房企竞争的核心是产品力和融资能力。
  • 产品力方面，现房销售模式下消费者“所见即所得”，开发商的产品品质、交付力成为关键。
  • 融资能力方面，预售资金全程闭环管理、现房销售政策将击碎行业快速回款的逻辑，房企需通过合作开发、引入财务投资者、持有物业等方式进行资本循环。
• 对购房者影响：交付风险大幅下降，倒逼开发商提升品质
  • 新政是靠谱、扎实的利好，现房销售模式下购房者所见即所得，大幅下降交付风险。
  • 行业从销售“期货”切换为销售“现货”，产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，倒逼开发商提升产品品质。

投资建议

• 推荐布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
• 推荐商业运营与资管并重的商业地产运营商：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团。
• 推荐服务品质突出的优质物管标的：“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售下行超预期。
• 部分房企融资压力超预期。
• 市场恢复不及预期。