港股公司信息更新报告：毛利率有所下降，拿地强度及权益比提升

核心观点与关键数据

• 公司概况：中国海外发展作为龙头标杆房企，2025年中期业绩显示营收利润同比下降，但销售规模维持行业前二，拿地稳健聚焦高能级城市，商业物业稳健扩张。
• 经营业绩：2025H1实现营收832.2亿元，同比-4.3%；股东应占溢利86.0亿元，同比-16.6%；毛利率17.4%，同比-4.7pct。利润下降主因结转规模减少，毛利率与2024全年持平。已售未结转金额1750亿元，在手现金1089.6亿元，占总资产12.1%。派息每股25港仙，约占归母核心净利润28.7%。
• 销售表现：2025H1销售金额1201.5亿元，同比-19.0%，行业第二，整体市占率2.72%，在31城市占率前三，14城市占率第一。一线城市及中国香港销售占比53.7%，北京占比29.4%。
• 拿地情况：上半年新增17宗土地，购地金额403.7亿元，权益比99%，拿地强度33.6%，其中一线城市及中国香港占比52.1%。总土储2693万方，权益比88%，一线+强二线城市占比86%。
• 商业物业：2025H1商业收入35.4亿元，同比持平；商写双核收入占比81%，一线城市收入占比升至47%。写字楼新签面积51万方，续租率77%；成熟购物中心出租率达96.2%，经营利润率56.8%；酒店平均入住率68.2%，长租公寓出租率94%。
• 财务状况：截至上半年末，总借贷2274.5亿元，人民币借贷占比84.8%，净负债率28.4%；平均融资成本2.9%，处于行业最低区间。

研究结论

• 维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为198.8、215.4、224.9亿元，EPS分别为1.82、1.97、2.05元，对应PE为6.9、6.4、6.1倍。
• 公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。
• 风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。