快周转模式走向制度性终结、行业进入新发展阶段——现房销售制度点评

房地产 快周转模式走向制度性终结、行业进入新发展阶段 现房销售制度点评 2026年08月29日评级同步大市评级变动维持 投资要点： 事件：2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，中国证监会印发《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，三份文件同日发布，商品房销售制度改革由此前的地方试点正式进入全国统一框架。 本次商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场支持三份文件同日发布，构成“销售规则—融资体系—资本市场”相互协同的制度闭环。三份文件同日发布、分工明确：销售制度文件规定销售环节规则，信贷文件重构开发与按揭的资金供给，资本市场文件打通直接融资通道。现房销售抽走了预售回款这一最主要的现金流来源，若只改销售方式而不配套融资工具，行业将面临资金链冲击；信贷与资本市场文件负责提供资金来源，补齐融资缺口。 资料来源：财汇，财信证券 销售制度：预售保留但融资功能实质性弱化，现房销售“优先而非强制”、分层推进。预售门槛统一抬升至单体结构封顶，全部购房资金进入监管账户、竣工验收且配套具备交付条件后方可解除，违约逾期交房购房人有权解约退款，“预售—回款—拿地”的高周转资金循环被切断。新出让土地及已出让但未取得规划许可证的项目“优先选择”现房销售，已取证存量项目仍可按原规定预售。定金全程监管、仅可“少量”收取。 陈刚分析师执业证书编号：S0530525110001chengang48@hnchasing.com 信贷配套：主办银行制实现资金闭环，期限与还本安排精准匹配现售周期，需求端延长房贷年限降低月供负担。住房信贷从相机抉择的调控工具转向制度化管理规则，标志是废止九份差别化住房信贷文件。核心安排有三点：一是主办银行制，单个项目对应一家主办银行，与项目相关的全部资金纳入单一账户封闭管理，账户在贷款结清前原则上不得变更，集团资金池模式就此终结；二是开发贷期限与建设、销售周期挂钩，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上在竣工备案后；三是个人住房贷款期限由30年延长至40年，但放款时点严格后移，现房在销售备案后发放、预售严格在竣工备案后发放。此外，存量浮动利率房贷在偏离达幅时可协商变更或置换，由专项政策转为常设机制；持有运营端获得匹配的长期资金工具，经营性物业贷款最长15年、租赁住房经营性贷款最长20年、住房租赁团体购房贷款最长30年。 相关报告 资本市场：融资从“看主体”转向“看项目”，优质项目直接融资通道全面打通。证监会《意见》共四部分十二条，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求：支持上市房企再融资，以及以发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持发行公司债券，鼓励发行CMBS、不动产ABS；支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或扩募，稳慎推进商业不动产REITs；支持设立不动产私募投资基金。结合项目开发公司制与主办银行制，股权、债券、REITs将更多挂钩具体项目而非集团主体刚兑，资产负债表受损但项目质地优良的企业边际受益。该文件落款2025年12月27日、2026年8月28日公开发布，印发在前、公开在后，说明资本市场工具箱在去年底已完善。 行业影响分析：企业加速分化，竞争格局巨变，全国性房企将收缩聚焦核心城市。竞争格局上：现房销售拉长资金占用周期，项目IRR中枢下移，周转放缓将倒逼房企提高对利润率的要求。快周转模式的规模性房企冲击剧烈，将从全国性摊大饼型投资收敛向核心城市。区域型中小房企以项目制稳扎稳打，杠杆水平低，业务规模和区域范围小，受影响较小。发展模式上：从规模导向到效率优先，未来行业不再唯规模论，而是比拼利润率、ROE，行业进入产品为王、效率制胜的新阶段。此外，土地市场可能承压：房企被动提高对项目利润率的要求，在房价上涨空间受限的条件下，土地价格可能受到压制。同时，现房制度的推进可能会使新房供给加速出清，导致新房供应收缩，这对二手房市场的供需平衡与房价企稳具有积极意义。 投资建议：维持行业“同步大市”评级。建议关注：1）财务稳健、融资成本低、经营性业务收入占比高的大型综合房企。2）深耕属地、不依赖高杠杆扩张的低杠杆区域龙头。3）受益于二手房交易占比提升的房地产经纪龙头。建议关注招商蛇口、滨江集团、我爱我家。 风险提示：土地市场调整幅度超预期；高杠杆房企信用风险超预期暴露；居民购房意愿修复弱于预期；二手房对新房需求的分流超预期等。 投资评级系统说明 以报告发布日后的6－12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 免责声明 本报告由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律法规许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告所引用信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的信息、资料、建议及预测仅反映本公司于本报告公开发布当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及预测不一致的报告。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能涉及为该等公司提供或争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务、金融产品等相关服务，投资者应充分考虑可能存在的利益冲突。本公司的资产管理部门、自营业务部门及其他投资业务部门可能独立作出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何形式、任何目的对本报告进行翻版、刊发、转载、复制、发表、篡改、引用或传播，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用，请投资者谨慎使用未经授权刊载、转发或传播的本公司研究报告。经过书面授权的引用、刊载、转发，需注明出处为“财信证券股份有限公司”及发布日期等法律法规规定的相关内容，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告由财信证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布。任何机构和个人对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负责，本公司不因此承担任何责任并保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。 财信证券研究发展中心 网址：stock.hnchasing.com邮编：410005电话：0731-84403360传真：0731-84403438地址：湖南省长沙市岳麓区茶子山东路112号湘江财富金融中心B座25层