中信证券保利物业1H26业绩后交流会纪要

发布时间：2026-08-26 一、AI总结内容 一、核心业绩与经营情况 1. 2026年上半年业绩：营收88.3亿元，同比增5.2%；规模净利润9.3亿元，同比增4.8%；毛利率19.2%，同比降0.2个百分点；管理费用率4.9%，同比降0.4个百分点；规模净利率10.6%，与去年持平。 2. 收入结构变化：基础物管收入占比80.2%，同比提升4个百分点，毛利贡献占比66.1%，同比提升1.6个百分点；增值服务主动调整，社区增值毛利率提升6.9个百分点至46.8%，毛利额同比持平。 3. 资产负债情况：截至6月底，现金及银行结余超124亿元，资产负债率42.0%，同比降0.9个百分点；预收款20.8亿元，同比增9.8%；贸易应收款44亿元，同比增12.9%，为重点管控指标。 4. 基础物管增长：上半年营收70.8亿元，同比增11.9%；第三方市场化物管收入32.9亿元，同比增18.4%，占比46.5%，同比提升2.6个百分点；住宅收入增7.6%，商企增21.8%，公服增14.7%，增长韧性凸显，对单一住宅开发增量依赖下降。 5. 外拓策略：上半年市场拓展当年合同金额14.06亿元，与去年持平；聚焦核心五十城，占比超80%；二手住宅外拓合同金额近2亿元，同比增114.7%，平均单价3.35元，均集中于一线热点城市，6个项目超千万；三星产业客户与国资后勤拓展合同金额4.7亿元，同比增53.5%；公服聚焦景区赛道，新拓约20个项目。 二、投资者关注核心问题解答 1. 二手住宅外拓优势：聚焦优势城市与团队，投标采用正常规则，不恶意低价中标或垫资；重塑“好服务”产品，结合健康水、非入户体检、社区充电桩等增值服务，获业主与业委会认可。 2. 商企业务增长：商企分楼宇基础服务、企业内服服务、资产管理服务三类，增长较快的是楼宇基础服务与企业内服服务；下半年计划推出商企新产品，满足央企、高科技制造等客户个性化需求；传统办公楼出租率在管项目维持相对理想水平。 3. 低效项目退出：上半年共退出229个项目，其中因亏损主动退出仅24个，占退出总量约10%，对应当年合同金额8000万元；建立“经营纠偏加预排预测”全周期管控机制，亏损项目一项目一策，关联方项目采用同等策略，需与地产端达成共识。 4. 成本与技术投入：技术投入遵循“人工成本不上涨”底线，优先布局确定性高的场景：能耗管控（全范围整改电梯、灯具、空调，通过智能控制降本）、AI巡检与客服（提效约40%）、车厂机器人调度（1/3场景已替代，仅需1人配合）；采用分批分期投入，控制沉没成本风险。 5. 并购规划：上半年无并购，十四五期间将积极开展并购，聚焦三类标的：传统优势区域加密、专业能力补强、科技合作研发；拒绝高溢价、高估值并购，追求可控性与价值增长。三、业绩指引与未来展望 1. 2026年业绩指引：明确营收规模净利润同比增长不低于5%，对达成目标有信心；十四五上半场争取实现更高速增长，相关举措将于下半年落地。 2. 未来规划：团队已完成系统性部署，年底或明年初将公布详细五年规划，明确新增长点与科技投入节奏。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加保利物业EH二六业绩后交流会。目前所有的参会者均处于静音状态，在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在开始播报声明，声明播报完毕后，有请主持人开始发言。谢谢。 本次会议为中信证券白名单会议，仅限受邀客户参会，未经中信证券和演讲嘉宾书面许可，任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对。外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等，如有上述违法行为，中信证券保留追究相关方法律责任的权利。好的，呃，各位投资者，大家早上好啊。那个，感谢各位参加保利物业的我们组织的小组会啊。 今天，呃，出席的，呃，保利物业的领导包括公司总经理王总、副总经理兼董秘刘总，以及CFO何总和董办副总。防唇炎 以及头冠的预配呢？那么 呃，我就先把时间交给公司这边啊，那么 请公司简单介绍之后啊我们进到问答的环节 好的。嗯。 谢谢聪总，然后。嗯。好的，谢谢大家。那个呃，抽出时间来参加保利物业的这个我们。 呃，中期业绩之后的第一场交流。那呃，我先简短花几分钟的时间。呃，跟大家介绍一下公司上半年的一个嗯业绩的情况。呃，首先就是 应该说总体来讲呢，我们是延续了稳定经营的基调。 呃，收入跟利润呢都实现了稳健的增长。那在收入端呢，上半年公司是同比增长5.2。呃，达到88.3亿元的这个体量。呃，那我们的规模净利润呢，是同比增长百分之四点八，达到九点三亿元。 毛利率呢是百分之十九点二。同比呢是下降零点二个百分点，是处于一个合理的这种小幅波动的一个范围。What the?呃，同时我们就是组织和管理呢，也在持续的提效管理费用率呢。 是同比下降了0.4个百分点，到了4.9%。所以就是从呃这个。呃，规模净利率的这个层面来看呢，我们是 呃，上呃上半年呢是百分之十点六，同比持平。那也就是说，总体的利润表现呢，公司是。 呃，在行业面临这种成本跟价格的压力之下呢，仍然保持了比较好的这种韧性。呃，在收入结构上，我们可以看到嗯。这比较明显的变化呢，是 是的，这个基础物管的这个盘呢，是在进一步的夯实。上半年基础物管收入占比是达到八十百分之八十点二。 总体提升了四个重点。呃，然后毛利贡献呢也占比达到六十六点一，同比提升一点六个百分点。那这也意味着公司的这个嗯收入利润呢，就进一步向 啊，这个核心主业呢，就是啊，这个集中。呃，同时我们这个增值啊，两个增值服务，包括社区增值。 开发商增值。呃，也处于这种主动的这种结构性的调整当中。收入规模下降了，但是呃业务质量呢是改善了。其中就是我们可以看到。 呃，社区增值它的毛利率呢是提升了。六点九个百分点，到了百分之四十六点八。那它的这个毛利额呢，也是呃同比持平的。嗯，那在资产负债表端呢，公司的整体的财务状况是保持稳健。 截止到六月底呢，我们有这个呃一百超过一百二十四亿的这个现金跟银行的结余。呃，然后我们的资产负债率呢是下降零点九个百分点到百分之四十二点零。呃，同时我们的预收款呢也增加了百分之九点八到了二十点八亿元。呃，那 贸易应收款呢，呃，就是本期呃也有，呃，就是嗯，增长。 那它是同比增长百分之十二点九到四十四亿。那应收账款呢，也是我们目前重点在关注跟呃，会去加强管理的一个这个经营指标之一。这个是公司的一些核心的财务指标。呃，那在业务经营表现上，呃，就是有有几个点想想想跟大家介绍一下的。 第一个呢是呃。一个比较明显的趋势是。公司的这个基础物业增长呢？呃，它是这种市场化的属性在进一步的增强。 我们看到基础物管上半年的收入呢是 呃，同比增长百分之十一点九，就双位数的这种增长，然后来到七十点八亿元。呃，那这里面呢，第三方的就是这种市场拓展的物管收入呢。是呃，同比增长十八点四到三十二点九亿元。嗯，而且它的这个收入占比呢，也是提升2.6个百分点到46.5%。 那分业态来看，我们看到住宅端是保持稳健的增长，收入同比增长7.6。商企跟公服的增速呢，会更快一些。分别是二十一点八。还有十四点七。 这总体呢，我们看到基础物管是。啊，保持一个这种韧性的增长。那这种结构呢，也意味着公司的这个。一方面是呃第三方的。 这种。呃，市场化属性增强。另一方面，就我们看到 啊，也是多元化的一个增长的驱动，就是对于单一的。这种新住宅。 啊，这种开发增量来源的依赖呢，是在下降的。不是。呃，然后第二个方面是 呃，我们可以看到从 公司这个新增拓展的这个趋势来看呢，是 公司更加的注重这个呃扩展的质量。呃。 从金额来看，我们 上半年市场拓展的当年合同金额呢，是呃十四点零六亿元。这个规模是同比持平的。呃，现在可以看到结构上的话，公司是 呃，这呃就是更加聚焦核心的城市跟核心的业态。我们核心五十城的这个市场拓展业绩占比呢，是大于百分之八十。 呃，而且 就这里面从业态来看。住宅呃是呃住宅跟商办的这个占比都提升。其中住宅呢？嗯。 就是它的这个里面二手住呃，二手存量住宅的占比是在 啊，提升的。呃，我们上半年拓的这个 呃，二手住宅呢？呃，是有这个当年合同金额接近两亿元，同比呢是增长了百分之一百一十四点七。而且呢，这个平均单价达到三块三毛五。 都是位于这些呃，北京、上海、广州、天津这些好城市。啊，然后也有六个项目呢，是当年合同金额超千万的。二手住宅呢是 呃，就是应该说今年是表现是相对比较好的。呃，然后在这个商业及写字楼这一端，我们也看到。 啊，它的这个占比是在这个提升。然后我们也更加聚焦，就在客户端呢。质量也更加的。这个优质吧，就是。 看到三星产业客户跟国资后勤。这样一些。细分的客户呢，新拓展合同金额的。这个嗯。 是规模是达到四点七亿元，同比是增长。百分之五十三点五。那在工服呢，我们就更加聚焦。呃，这个景区这个细分赛道啊，这个也是我们 啊，就是啊，比较有先发优势，以及公司的一个工服的一个标签之一。 那我们除了基础物管之外呢，也做了一些运营服务的这种呃叠加。上半年也新拓了二十个左右的这个嗯景区项目。呃，那以上就是公司的一个呃财务跟经营端的一个。啊，介绍那接下来时间就交给投资者。 你问。谢谢。好的。那个呃，请会议助理播报一下，然后看看大家有什么问题可以线上和网络端提问。 然后呢，我们 事前也搜集了一些问题。啊。啊，先请会议助理播报。大家好，通过网络端接入的投资者可点击举手连麦等候提问。 或在文字交流区提交您的问题。通过电话端接入的投资者请按星一键提问。先按星号键，再按数字一键，谢谢。大家好，通过网络端接入的投资者可点击举手连麦等候提问。 或在文字交流区提交您的问题。通过电话端接入的投资者 请按胸一键提问。先按星号键，再按数字一键。谢谢。 那个管理方，呃，全国老师。全国 啊，对。我来。对。 来讨论一下那个投资者想问题的时候，我觉得第一个呢就是问题，我觉得大家关心的还是聚焦在这个外拓上边啊，因为 确实是整个这个呃。这个增长的蛋糕也下的特别厉害。然后呢，公司也提到了，就是整个上半年的这个二手的这个外头二手住宅的外头还都不错，并且这个 呃，外拓后的这个费率啊，也还属于比较高的水平。所以想请教一下，就是在整个这个竞争的过程之中啊。 就是说他原来的这些外拓盘，他原来的这些竞争对手，或者他退出也好。咱们抢过来也好，就这些竞争对手大概是有一个什么样的画像嘛。然后咱们在整个拿这个呃二手的存量的外拓的过程之中呢，咱们 啊，保利物业的优势啊，具体体现在哪些方面啊？谢谢。 呃，你好。呃，我来回答一下整个这个。问题啊。呃，确实上半年公司在这个 拜托，上面采取了。 呃，比较积极和稳妥。呃，整体的这个。安排和策略 从结果来看呢。呃，这样。 比较理想。你刚才提到的住宅方面。确实我们上半年的呃住宅的拓展呃比去年同期同比是同比是这个翻了一倍。呃，我们在这个日常的工作当中呢，一是呃更加聚焦的把那个呃住宅的拓展集中到我们相对有优势的城市，有优势的团队上，这个是呃一个方面，主动做了一些。 聚焦和组织。第二呢，我们在这个一个投标的过程当中呢，呃，因为主要都是二手房。呃，和业委会在交流沟通的过程当中呢，呃，也没有采取这个恶意低价中标啊，或者是这个大额代资这些呃超过呃行业一般经济规则的行为，呃，基本上属于正常获取。第三呢。 呃，我们 上半年特别。呃，做了一件事情呢，就是把我们的 这个好服务按照。法律发展。好房子的整体的战略。 不能。这个产品。重塑 我重新封装嗯。呃，八十。 我们服务当中的。比较有优势的。啊，一些。yeah 这个安排。 一些内容的。做了。呃，重新的梳理和强化。结合这个新的实习客户的需求呢？ 我们提出来。好服务。要保证。这样的一个。 重新的产品封装。呃，里面具体打开呢还有很多。嗯。这个这个专题的。 专题的这个。宣传和讲解。另外呢，在增值服务上，对，尤其是住宅的增值服务上。结合着。 一般社区的基础服务。呃，我们也特别加强了。在吃赛道的健康水，住赛道的非入户体检、体检和行赛道的社区这个充电桩啊，这些有优势的服务作为呃基础服务的这个战略协同也得到了广大业主