房地产行业报告（2026.8.17-2026.8.23）：国务院公积金条例大修，上海沪八条落地

核心观点与关键数据

政策方面：国务院修订《住房公积金管理条例》，提取情形扩容至9种，实现缴存记录全国互认，并允许公积金用于购买政策性金融债；上海出台"沪八条"，扩大首付提取范围至新房现房，购房提取频次放宽至"每年一次"，新增契税、车位/储藏室纳入公积金支付范围，外环外二套房商贷最低首付比例降至15%，外环外"以旧换新"购房可叠加两项补贴，最高8万元。政策力度显著升级，全国性增量政策预期再升温。

行业基本面：

• 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为135.9万方，累计同比-6.4%。一线城市近四周平均成交面积同比+10.5%，二线城市同比-7%，三线城市同比-16.8%。14城商品住宅可售面积为7130.4万方，去化周期为18.27个月，一线城市去化周期为12.42个月。
• 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为202.24万方，累计同比+4.3%。近四周平均成交面积同比+5.1%，环比-1.8%。截至2026/8/10全国城市二手房出售挂牌量指数环比-1.9%，挂牌价指数环比+0.45%。
• 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地44宗，成交25宗，新增供应商服类土地67宗，成交37宗。近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.73，成交楼面均价为9990.5元/平方米，溢价率为9.38%。近四周平均商服类土地成交数量/供应数量为0.65，成交楼面均价为3018元/平方米，溢价率为1.48%。

行情回顾：上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.81%，跑输沪深300指数0.8pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨4.06%，跑赢恒生综合指数0.87pct。

风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。