房地产行业点评报告：上海限购放宽、公积金提额，力促“小阳春”回稳

房地产行业点评报告

事件概述

2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，主要内容包括调减住房限购、优化住房公积金贷款和完善个人住房房产税等政策，自2026年2月26日起施行。

政策核心内容

1. 非沪籍外环内购房调整：

   • 外环内限购社保/个税年限由3年改为1年，释放新市民刚需购房需求。
   • 社保/个税年限满三年的非沪籍家庭可多给予一张购房资格，释放外环内改善需求。
   • 新增持居住证满5年的家庭可购买1套住房，支持服务型人员置业并解决社保断缴问题。

2. 公积金贷款优化：

   • 首套最高公积金贷款额度提升至240万，多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%，最高额度可达324万元。
   • 贷款套数认定向商贷看齐，已结清公积金贷款可再次申请，释放改善置业需求。

3. 个人住房房产税完善：

   • 成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税，减少置业顾虑和持有成本。

市场表现与趋势

• 2026年以来，上海楼市边际回暖，1月新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%和24.2%，二手房连续三月成交超2.2万套。
• 主要原因包括马年春节较晚提前释放学区房需求、上海冰山价格指数自2026年1月以来企稳反弹。
• 2月截至24日，上海新房和二手房成交套数分别为5507、8736套，预计同比有所下降，本次政策预计将有效提振3-4月小阳春市场情绪，推动楼市止跌回稳。

投资建议

• 政策精准且诚意较高，外环内购房门槛大幅降低，有望巩固上海楼市边际回暖趋势，推动市场止跌回稳。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产。
  • 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 政策放松不及预期。